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盡管奧運公園與五棵松體育中心的規劃方案在雨中開展,但來亞運村北京國際會展中心的觀眾卻絡繹不絕。『這是什麼意思?有點兒看不懂。』不少觀眾發出這樣的感嘆,但仍津津有味地看著100餘個招標方案。或許在這個城市,能讓他們蕩氣回腸的建築少了點兒。奧運場館的規劃,不單是設計師的事兒,不單是政府的事兒,也不單是買了亞北房產居民的事兒——而是這個城市的事兒,並且是大事。此次兩項奧運設施的招標,可謂一箭雙雕,一是通過兩個項目的規劃,可以摸索其它三十餘個奧運場館如何建造;二是奧運設施的規劃建設,將迅速帶動整個城市的交通、功能結構的改變,從招標方案中可以摸索出一個城市規劃建設的規律性的思路。
評判招標方案有何『秘笈』
不少參展觀眾的一個共同感受是:看來看去,展館太大,腿一會兒就酸了。但直到酸到腳根兒,也就看個熱鬧。實際上,這與此次奧運招標方案展示不夠充分有關——只是在獲獎方案旁放了『優秀獎』、『二等獎』的牌子,這些方案為什麼能獲獎?優點是什麼?缺點是什麼?觀眾看來看去只能是一頭霧水,如果能有一個文字說明,簡要說出這個參展方案的獲獎原因,或是沒有獲獎的原因,觀眾的參與豈不是更到位嗎?
偶遇一個專業參觀團體,記者『蹭』聽了組委會有關人員對此次奧運方案評審的有關事宜。
如果您抱著以下幾個原則去看所有的奧林匹克花園的方案,就能基本上看個明白:
一、對中軸線的處理。
是實軸,還是虛軸?在中軸線上出現建築物的,稱之為實軸,把中軸空出來,淡化處理的,稱之為虛軸。專家評委基本上傾向於虛軸——試問有什麼樣的建築物,可以作為天安門、故宮延長線上的建築呢?『鎮不住』是一些專家提出的直白意見。?
二、交通組織。
是否利於賽前、賽後的方便使用,是否夠簡明靈動。如果一個方案的交通結點過多,那肯定不會通過。
三、對『生態』考慮。
一方面是綠化生態的營造,另外更重要的是對『土地資源』的經濟性的考慮。壓縮土地,為未來留下彈性空間的做法,顯然受到專家好評,而看似構圖活躍的『天女散花』式方案,則遭到冷落,因為土地沒有被節約。從這一點可以看出,奧運建築是站在了城市發展戰略層面的產物,而非強調建築風格的作品。
以上面三條做評分標准,很快就可找到看展門道,有近一半的設計方案,在中軸線上擺放了各種各樣的建築物,這樣的方案顯然要被『Pass』。
另外,建築布局分區明確,功能集中,是優秀方案的必備條件,比如一、二等獎的設計方案,把會展中心、比賽場館分別集中到兩個區域,而不是凌亂地分散在園區的各個角落。功能集中,利於賽後的商業開發。
『操作性強,造價合理』,也是方案優劣的重要參照標准。有些方案為了追求個性化的造型,要架起高4層、長2.3公裡的超大平臺,這使得建築投入資金過高,造價太大,可實施性差。
對一些帶有主題性如『龍』、『荷』的設計方案,在此次競標中紛紛落馬。專家評委的意見是為附合造型,而使方案的整體性較差,比較牽強。
奧運場館的建造
京城『進補』的契機
奧運場館的建造,將是北京整個城市規劃與建造的一個新契機。它會把北京城市建設發展帶到一個新的『境界』。
那麼具體而言,奧運會設施的建造給北京帶來的影響是什麼呢?
阿特金斯建築設計所負責人劉嘉峰介紹到,從國外奧運設施帶給一個城市的影響看,主要是三方面,一是『城市結構』的改變,指功能結構,奧運場館將使城市的會展中心、商務中心發生較大的轉移;交通結構,輕軌、地鐵、快速路會由於奧運而得到加速成熟;二是環境的改善;三是國際化程度提高,首先是硬件上提高,再者是軟件上的進步,比如凡開過奧運會的城市,英文水平都有明顯的提高。
另外,更重要的是,有100多個方案參賽,等於是100多個專業公司在為北京城的建設提出處理方法。劉嘉峰指出,那些擺放著的模型,不僅僅是模型,其背後蘊藏著一種方法,即在『尋找城市發展的規律』。通過奧林匹克花園、五棵松文體中心的方案競標,摸索出一套解決城市發展戰略的思路。
因為北京不僅還有30餘個奧運場館,而且還有CBD的建築、中關村的建築,甚而國內城市的發展戰略。從此前舉辦過奧運會的城市看,只有亞特蘭大強調了奧運規劃的『系統性』,為其城市發展戰略提出了行之有效的戰略思路。北京能比亞特蘭大做得更好嗎?
從此次奧運方案招標評獎結果看,我們可以聞到強調『整體性』的氣味兒。由美國Sasaki及天津華匯聯手打造的方案獲得了一等獎,這個方案巧妙地體現了『城市規劃戰略』,首先是體育場館集中於中軸路之西,而所有商業設施集中於中軸路之東,『功能分區明確』,顯然是現代化城市規劃的必然『招數』。另外,其向北大幅壓縮出土地,為以後的發展留下了『伏筆』,一位專家說:『紐約中央公園也是經過了半個世紀乃一個世紀,纔建成的。』顯然,奧運村做為從故宮延伸過來的『新北京』,憑現在的建造設計水准怎麼可能一步到位呢?由後人來完成新北京的設計建造未嘗不是有創意的想法。
奧運規劃,實際上是在給北京城的建設發展『進補』,也是國內城市發展戰略提昇的一次契機。
奧運規劃與奧運地產
按照已經揭曉的奧運規劃設計方案,北京城的中軸線向北延伸成為奧林匹克公園的軸線,被綠色包圍的比賽場館對稱地建造在兩側,大面積的森林公園由丘陵、森林、湖泊和河流構成。公園中巨大的湖泊酷似『龍』的形狀,水系蜿蜒向南流動,延伸形成奧林匹克運河,連接起主要運動賽場。
規劃總用地1135公頃的奧林匹克公園,將容納44%的奧運比賽場館和絕大多數服務設施,成為集體育、文化、展覽、休閑、觀光旅游為一體,並有配套商業、酒店、會議等服務設施的多功能區域,而其中面積達680公頃的森林公園,也將如同紐約中央公園,成為北京城的『綠肺』。
風林綠洲副總經理周偉峰認為,從獲獎的奧運規劃方案分析,政府開發奧運村的思路完全是從生態平衡的角度來看待區域開發。顯然,這樣的平衡開發非常適合人居。盡管大家都說奧運村區域內樓盤的總體供應量很大,但與CBD和中關村相比,其平均容積率仍然較低。CBD平均達到了5.2,已經不適合居住了;而中關村的未來絕對是一個產業區的方向,那麼對環境設計的考慮顯然與人居環境的考慮是不同的,也不是一個適合居住的地方。
這種居住環境的改善是革命性的。在悉尼奧運會上,形態各異的『綠色』建築給許多北京人留下了深刻的印象。而在這次規劃設計方案的競標中,整體生態環境的保護和可持續發展已被列入絕大多數方案的規劃重點。尤其對於國際展覽中心等主要場館的設計,很多方案均選用生態、環保的新型建材,同時選用新型清潔能源或利用建築造型及細部設計,從而形成自然通風調節室內外溫度。可以說,新北京、新奧運的『綠色』主題將在場館及周邊環境建設的方方面面得以顯現。
一方面是隨著巨額投資的逐步兌現,土地的含金量越來越高;另一方面奧運區域凍結新建房地產項目的舉措,將使平均容積率保持在適度水平。兩方面『利好』的交互作用已經使奧運地產顯現『慢牛』走勢。
奧運地產泡沫?
現在人們的擔心是,2008年後奧運地產會否下滑甚至暴跌。
中國奧委會副主席吳壽章前不久在一次奧運地產研討會上指出:1993年悉尼申奧成功以後,引發了酒店業旅游業的興旺發達,每年房價遞增10%以上,在7、8年的時間裡,城市房價翻了一番,但是奧運之後,悉尼的房地產市場一片簫條,連運動員村的許多漂亮的房子現在也是雜草叢生;1988年奧運會前後,韓國的房地產業發展之快令人驚奇,這種狀況一直持續到1995年,以後韓國的房地產價格開始下跌,泡沫效應也開始顯現。
華遠地產老總任志強認為,西班牙用了6年的時間,把奧運會之後的地產跌值轉變為昇值;悉尼從奧運會之後開始大幅度下跌,但從2001年下半年又開始回昇了,悉尼用2年扭轉了跌勢。賽後的下滑問題,會隨著奧運場館及相關設施接待能力的恢復,成為人們正常使用的對象,漸漸緩解。
而更加樂觀的看法是,中國的國情與那些發達國家完全不同。北京目前的人均GDP為3000美元,人均住房面積是16平方米;預計到2008年,人均GDP將達到6000美元、人均住房面積達到20平方米。與世界比較發達國家的人均住房面積35—40平方米相比,即使2008年以後,北京離人均住房面積舒適值也還差著一大截,北京正處於住房需求的高速增長期,這是支橕奧運地產長期走強的最根本動力。
根據規劃,奧運村的建築面積共47萬平方米,其中36萬平方米是高級公寓,作為奧運會期間的運動員村,奧運會後這些公寓將轉為民用住宅。這點供應量只相當於一個中型房地產項目的數量,所以奧運村本身的建設對奧運地產的供需平衡幾乎不會產生影響。
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