|
||||
《天津市商品住宅維修基金管理辦法》(以下簡稱辦法)已經實施。根據辦法的規定,1月1日以後購房,開發商和購房者要按比例分別向市住宅維修基金專戶交納維修基金。那麼開發商和消費者對此辦法反映如何呢?我們走訪了開發不同檔次項目的開發商和一些正准備購房的消費者。
順馳建設有限公司銷售負責人李先生說:
我們半島藍灣項目所面對的客戶群體自身實力和素質都非常高,普遍認為此辦法對將來放心居住是件好事,房屋的後期維修又增添了政府保障。比較細心的客戶關心的是這一費用與物業管理費用的關系,是否會有重復收費的現象,希望明確物業管理費用的涵蓋范圍與維修基金的區別,以及如果客戶中途退房,維修基金是否可以退還等具體的執行細節。
物業管理自用房屋維修基金的交納等執行和使用細節,規定中沒有明確的解釋,希望政府盡快出臺相關的細則。
寶利亞房地產公司銷售負責人劉經理說:
這個辦法的實行的確是件好事,以前一直懸而未決的維修基金問題如今終於有了說法,這對消費者日後的放心居住的確意義重大。
我們公司開發的項目多為中低檔價位的商品房,購買者以工薪階層為主,雖然增加了1%的費用,但總體來講也就增加了一兩千元,而且對日後的住房公共部位的維修又有了保障,所以客戶比較容易接受,反應比較平靜。而且臨近新年和清盤,我們搞了許多促銷活動,促銷力度相對於1%的維修基金費用要大很多,相信隨著此辦法宣傳力度的不斷加強和辦法本身的不斷完善,作為工薪階層的消費者比較容易接受和歡迎這個辦法。
一方面我們注意到共用設施設備包含了綠地樹木,這部分的維修費用是否應列入日常物業管理費用支出?
另外,在以後的執行中可能遇到這樣的問題:在頂樓等特殊部位,公共設施的維修會對居住者正常的生活帶來影響甚至損失,這方面的損失如何處理,如何確保辦法的順利執行,希望有關部門就此給出更明確的解釋。
在本市河西區負責某中高檔項目銷售的方先生首先也肯定了這個辦法的重要性和意義,認為無論對開發商、消費者、物業管理單位和政府都是一個非常有意義的辦法。
但據方先生介紹,辦法執行前、後銷售量的確出現了一些變化,較之去年年底的銷售突然增加,進入1月份後,銷售出現了明顯的回落,很多客戶或者持幣,或者只交納定金,希望再觀望一下進展和變化。項目先期已經銷售出了70%左右,而按照現在的辦法,只有以後的30%的客戶繳納維修基金,是否等於將來這個項目的整體公共部位的維修費用就從這30%客戶交納的基金中支出?這樣是否公平?因此希望政府盡快出臺有關這一問題的相關措施。
另外,目前本市住宅項目價格的主要差別在於地價不同,比如同樣的磚混多層項目,和平、河西、南開區會賣到三、四千元甚至四、五千元一平方米,而河東、河北、紅橋等區域可能只賣一、兩千元一平方米,可是建安成本都差不太多。而現在的維修基金是以售價為基數收取的,同樣面積同樣材質的住房,維修基金就會差2000-3000元。再比如,帶底商的住宅項目,在同一棟樓裡,底商可能賣到近萬元/平方米,可住宅項目最多賣到4000多元/平方米,維修基金就可能相差近一倍,我們給客戶解釋起來就比較困難。天津市曾在1997年出臺《天津市住宅小區物業管理辦法》,規定由開發建設單位按照住宅建安工程費的2%提取維修基金,現在是否也應該按建安成本交納更合理?
正准備購房的邵先生對交納維修基金非常贊成。他說,這絕對是件好事,政府現在出臺這個辦法非常必要,從長遠講,使消費者更有安全感了,對我來說,這筆費用絕對不是負擔而是一種保障,如果提到希望和建議就是能否對維修基金將來的使用問題能有更加細化的規定。
帶著開發商和消費者的意見和建議,記者采訪了天津房管局物業管理處的孫超副處長,他就大家比較關心的幾個問題做了解答:
1對於維修基金收取比例的基數問題,之所以考慮以房款總額作為基數,一方面是依據1998年國家建設部和財政部頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》中的有關規定,另一方面是因為房款總額是最透明的,對消費者也最公平,即使由於地價等因素,同等材質的商品房在初次交納維修基金時可能會有區別,但維修基金是一種提前儲蓄,並按每套住宅分戶建賬,在使用中按擁有建築面積的比例公平分攤,交得多不意味著使用時支付得多,消費者完全不必擔心。
2關於維修基金和物業管理費的使用之間是否會有重復或交叉,肯定不會,物業管理費用於共用部位、設施、設備的日常維修養護管理,而維修基金用於共用部位、設施設備的大修、更新、改造,相當於住房的養老金,不應該用維修基金彌補物業管理費的不足。沒有特殊原因,維修基金一般在建成後的三、五年之內是不動用的。
3對於今年1月1日前已出售的住宅項目的維修基金繳存問題和現購房客戶一旦退房維修基金的退還問題,目前物業處正在積極征詢各方面意見,會盡快出臺相關規定。
4關於開發建設單位自用、出租商品住宅維修基金的繳存問題已有規定:即應當在辦理房屋權屬證書前,按同期售房價格或指導價格為基數的2%或2.5%計算繳存維修基金數額,由開發建設單位一次性存入市維修基金專戶。(周喜榮)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||