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去年年底,在一次國際性經濟會議上,有記者采訪朱鎔基總理,在談話中朱總理談到『中國的房地產業已經有了一些經濟泡沫』。近來關於房地產泡沫的話題備受人們關注。
『泡沫」呵怕在哪裡?在虛擬經濟脫離了實體經濟的基礎
『房地產泡沫』是一種比較形象的說法,這裡『泡沫』實際上指的是經濟活動過程中實體經濟基礎上的虛擬經濟的部分。在實體經濟中,資本是靠供應實物產品和勞務獲得收入來進行積累的,在虛擬經濟過程中,多種資本品是靠預期收益的資本化而增值。比如土地作為資本品的價格、股票的價格、無形資產的價格等。在資本市場中,資本積累的速度比實物資本積累要快得多。任何增長速度快、發展前景看好的行業,都會有資本市場的資金快速地流向這樣的行業,任何稀缺的生產要素,都會在資本市場中演化為虛擬資本,這當中房地產業是最易集中資本同時也最易產生經濟泡沫的行業,因為近一些年來我國的房地產業發展的確很快。土地又是最主要的具有虛擬價值的資本。由此看來當金融業與房地產業進一步融合時,比如房地產企業上市、為房地產開發項目而建立投資基金、發行債券、提供各種房地產開發和消費貸款、創設並發行房地產抵押貸款證券等,人們發現房地產業有經濟泡沫就是必然的了。
土地是實在的,而土地價值是虛擬的,在虛擬資本運行過程中,資金分布會因為資本流動而迅速改變,使資金流向投資回報高的項目和企業上。可以說選擇和決策的快速是虛擬經濟過程中最顯著的優勢之一,當然這要求建立在實體經濟中的企業和項目是真正的能夠帶來回報的績優投資,也就是說企業的項目或產品是市場上消費者需求的產品,而不是積壓品,或靠作假賬虛報業績的企業或產品。經濟泡沫之所以可怕,就可怕在虛擬經濟完全失去了它的實體經濟的基礎。
虛擬經濟與實體經濟的脫節,來自兩方面的力量,一方面是虛擬經濟本身的迅速增長,另一方面是實體經濟的增長過慢。
我國房地產業的確有泡沫
從目前我國房地產業發展的實際情況看來,兩方面的力量都存在。從現象上看,從房地產業的實體經濟方面來看,(1)近期房地產市場中租金價格呈下降的趨勢,租金的下降表明,真正代表自住的實際的住宅需求與供應相比下降了。(2)從總量上看,供過於求,空置房的數量增加過快,去年1至8月份,全國商品房空置面積同比增長14.1%。增幅比去年同期增加13.2個百分點。空置商品房佔壓資金已超過2500億元。(3)從供需結構上看,高檔房供過於求,而低檔房供應不足。(4)房地產泡沫還體現在普遍的廣告承諾不能全部兌現,引發的糾紛越來越多起來。
從資本市場方面看,開發商對銀行資本依賴性過強。開發項目資金到位率低,運營資金主要靠施工單位墊資和預售款。央行發布的《2002年第二季度貨幣政策執行報告》透露出不好的信息,房地產企業至少23%資金來自金融機構。有專家認為。加上購房者的按揭貸款,這個數字接近60%。專家認為,房地產對金融業的依賴過大,地產業隱藏金融風險。在1993年在地產過熱中地產沈淀的大量資金最終形成銀行壞賬。另外,據中國致公黨北京市委員會的調查,目前北京多數房地產公司注冊資金不到位,據調查統計,目前房地產公司在先期成立階段,注冊資金沒有完全到位的佔92%。股東基本未投入注冊資金的佔15%,而注冊資金投入量在一半以上的僅佔50%。有資料顯示,北京99%的施工企業都不同程度的墊資給開發商,而靠預付款帶動開發的地產商佔50%以上,內部認購在商品房買賣中佔6%-10%左右,有31%的房地產項目在預售時沒有預售許可證。從上市公司的情況看,開發商資金開始吃緊,加緊開拓資本來源。
房地產業當務之急是要控制供應量
要抑制房地產泡沫,扭轉緩解危險的局面,就必須從兩方面著手,一是控制土地的供應,二是控制資金的供應,前者是更源頭的供應因素。有一種觀點認為,政府和銀行通過供應土地和資金就能『托市』。但應該明確地說,『托市』的根本力量歸根結底是有效需求。然而,在一定時期市場需求是有限的,因為人口增長也是有限的,人們的實際收入的增長是有限的。
當前房地產業的當務之急是控制土地供應。土地供應量之所以過大,主要的原因在於土地供應仍舊地出多門,供應渠道沒有統一,政府對土地供應不能做到有計劃,不能做到心中有數。
需求的制約是根本性的,遲早要使盲目的開發面積成為空置的。到時的影響不僅限於房地產開發商,還會影響金融業,進而影響整個國民經濟。人們談論房地產泡沫時,好像在談『定時炸彈』,不是沒有道理的。
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