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-新聞背景
今年1月新開盤的項目炫特區日前再次掀起了京城樓市的一場運動,成立『業主監理會』,讓業主能夠從設計、施工、銷售直到最後交房,都參與進來。業界人士稱,此前盡管京城也有類似的業主監理會,但由開發商力推的尚屬首家。
購房者是否有必要參與到自己所購房屋的設計、施工中,替自己購買的產品把關?購房人是否具備足夠的專業素質,監控自己產品誕生的全過程?購房人參與到產品制作過程中,增加的交易成本誰來支付?開發商推出的業主監理會能否真正代表業主聲音?業主監理會提出的意見能否被開發商接受?這一系列問題都對炫特區推出的業主監理會提出了質疑。
現象一:開發商推出業主監理會能做些什麼?
炫特區在京城面世不到一個月,即完成認購1900套房。據了解,該項目全部建設完成後入住客戶將超過4000戶。其開發商廣廈京都的負責人告訴記者,成立業主監理會,主要是考慮到如此大規模的純粹年輕社區,勢必面臨諸多問題。比如,入住業主多為年輕人,如何解決社區配套問題,承諾的配套是否兌現,小戶型寸土寸金,設計的戶型如何最能夠抓住業主的心,如何杜絕貨不對板的現象,能否真正實現廣告宣傳中的WINZIP廚房,使社區園林廣場在施工過程中不會縮水。炫特區項目盡管目前銷售全線飄紅,但任何項目要最終取得開發商客戶雙贏都是一場持久戰。
為了打贏這場戰役,開發商提出了在提高自身開發水平,提高樓盤品質,提昇自身的內動力外,加強與業主之間的良性溝通,讓業主在入住以前提前介入到工程建設中。按照其『業主監理會』規定,業主監理會將承擔收集購房人對產品及物業管理的意見,對工程建設質量進度進行監督,對炫特區項目的物業管理目標、管理服務標准及收費提出合理化建議等職能。
業界人士指出,炫特區此舉主要是為了平息項目進展太快可能帶來的一些問題。據稱,開發商在選擇業主代表時,就特別提出讓最活躍的人來參加。
其銷售總監則表示,之所以成立這樣的業主監理會,主要是公司完全是一家新公司,不可能具備像萬科等大的地產公司的品牌影響力,采取這種方式,取得購房人對公司以及項目的參與,最終目標還是要取得客戶的信任。
現象二:京城存在大量『隱性』業主監理會
事實上讓購房人參與到房屋設計過程中,炫特區並非首家,去年苹果社區的征名案就讓購房人著實興奮了一把,自己的房子自己起名,這把秀著實攪起京城小白領們的參與意識,其開發商並沒有止步於此,張寶全正在進行的戶型設計、小區整體規劃,據說也引入了業主們的意見。
南城珠江駿景開發商也在上月底公開大力倡導『陽光交房計劃』,主張業主與開發商成為朋友,讓業主參與到交房流程中,還專門成立了『珠江地產業主顧問團』,據稱這是北京第一家專業級的業主顧問團。
而在金地格林小鎮同樣活躍著一支業主監理隊伍,這支由業主自發組成的監理隊伍,從現場施工到材料,做了許多工作,金地集團對他們的專業素質和認真精神都深有體會。在京城一旦推出一個熱點的樓盤,網上大多就會自發成立一個業主論壇。在虛擬的空間,這些業主的活躍程度極高,他們的意見受到的重視程度自是不低,據傳城南家園的老總苗寶忠每天上班第一件事,即是打開電腦,看看業主們又有什麼意見。
關注客戶的需要,接納客戶的意見,維護與客戶的關系,已經成為時下京城老總們的必修課,但一般發展商並不鼓勵成立業主監理會。房地產行業的特殊性,生產周期很長,涉及層面眾多,是一個繁雜的系統工程,如何對待業主的意見,把握不好勢必自己培育出來一個對立面,溝通不好成冤家。
『面對業主的意見,開發商要有一個開放的心態,還要有自信力。』北京金地的老總陳長春表示,他們對業主監理會的態度是既不支持也不反對。業主監理會一旦提出問題,他們也會積極接洽。原因很簡單,『業主提出的許多問題,代表著業主的需要,從營銷層面看,也是非常有價值,因為他們代表了業主們的關注價值點,即使在這個項目中解決不了,也可以在未來的項目中體現。』
交鋒一:購房者是否有必要幫助開發商把關?
提出這一疑問者認為,從來沒聽說過買電腦也要到車間看組裝,即使房屋的價格更高,房屋的建設周期更長,更復雜,但作為購買者,是否有必要替開發商把關?是否有能力替開發商,替自己的產品把關?業主過多地參與到房屋的建設中,本身就是對市場不信任的表現。
支持者認為,房地產項目不可能沒有問題,房屋建設不像工業產品的建設能夠實現標准化的流水作業,加之目前市場的不規范,面積誤差、規劃變臉、收費不當等現象已成為樓市入住糾紛的焦點。如果最終的矛盾都以業主無奈『鬧展』方式,開發商暴力『平亂』進行,就不可能建設一個規范的市場。此舉應該是現有房地產開發過程中不規范進程中的一種變通方式。
無論支持者反對者都能夠得出一個結論,這種行為是市場不成熟的表現。
交鋒二:誰為增加的交易成本買單?
記者在采訪中獲悉,在炫特區的業主監理會中,其成員構成包括三部分,主體由五名購買炫特區項目房屋的業主出任,一名委員由開發商指派代表出任,一名委員由物業管理公司指派代表出任,其餘兩名委員由開發商選聘社會上具有專業知識的獨立人士出任。而在金地格林小鎮的業主監理會中,涉及市場、材料、建築設計各個方面的專家都有。據稱業主們提出的問題也就變得很專業。
理論上講,要實現業主監理會的專業化的手段很多,即使業主不專業,也可以自己僱用一個建築大師來擔任監理工作,但由此引發的另外一個推論就是難道一個建築大師就有必要替自己購買的房屋做監理嗎?也許他的時間用來去做本職工作,可以產生更多的效益。
這種推論提出了第二個爭議要點,由此增加的交易成本誰來支付?這個增加的交易成本是必然的嗎?
北京置地前景投資顧問有限公司的總經理蕭啟良在金地格林小鎮也訂購了一套房子,作為業內人士他本來也是業主監理會的理想人選之一,但最終他拒絕了這一邀請。
『這種事兒,香港人和深圳人通常都不會做,參加業主監理會的人要算一算自己需要付出的時間成本。』他認為,北京出現這種大規模的業主參與到房屋建設中的現象,最主要的原因是供求的失衡,供應不足。在香港的市場深入程度很高,在深圳,房屋沒有封頂也是不可以銷售的,這樣,購房人在選擇時主動性已經很大,這個項目有缺陷可以選擇其他項目。
『二級市場不暢,也使許多北京人在購房時會認為,買一次房子就是終身置業,供樓供一生。
『這種置業觀念的失誤,也導致業主過於敏感。一些項目出現問題,就會覺得自己受到傷害。如果有更多的選擇與出手渠道,這問題也就會解決。』
交鋒三:不規范市場下的行為不能成為常態,業主真的能當開發商的家?
『每個建築工程自己都會有一套內部檢測的程序,業主們非常認真,提出的一些問題,其實開發商自己可能也會解決,只是工程進度沒有到那一步。而真有一些問題可能也是開發商沒辦法,或者不願意解決的。』蕭啟良盡管沒有承擔金地格林小鎮的業主監理的工作,他對業主們的維權行為還是非常關注。據他介紹,僅業主監理會提出的改窗一個提議,就使開發商增加了700萬元的費用。
對此金地的開發商並沒有主動談及,但他也指出,一些規劃其實在設計中會出現兩難的情況,比如增加了面寬,勢必不可能保證洗手間都有窗戶。
由此我們也不難得出,如果成立的業主監理會真正替開發商當起了家,開發商真的能夠按照業主的意見建房嗎?這種與客戶公開示好的行為,是需要巨大的成本,尤其是誠信的成本。開發商挑起的這場秀,會不會最終砸了自己的腳?
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