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重視細枝末節成就精品
房地產產品品質的好壞、配套設施的齊全、功能的完善乃至諸多『細枝末節』的問題,對日後的物業管理和服務工作都將帶來持續的、長遠的影響。因此,在房地產項目規劃、設計和施工的全過程中,物業管理的早期介入和前期管理就顯得十分重要。筆者從事物業管理多年,下面擬從物業管理的角度,給房地產開發商提出若乾意見和建議,希望能引起相關人士的注意,並進行深入探討。
充分考慮停車場規模和停車位的數量。隨著中國經濟的迅速發展,私家車的普及,因此必須充分考慮停車場的規模和車位數量。在這方面,我們有著目光『短視』的諸多教訓。依筆者之見,新的住宅小區在規劃設計時,停車位與住戶數量之比至少要達到0.8,最好按『戶均一車位』考慮,並預留若乾年後『擴建』停車場位的用地條件。
用電容量要較大且留有餘地。隨著家用空調日益普及,常常會碰到因單元用電設計容量過小而動則『跳閘』的問題。因此,建議新的住宅設計不要硬套有關技術標准和設計規范,這些東西有些已經過時或『落伍』,而應至少按『廳、房各一部空調,廳為櫃機』來考慮。
智能化系統要預留『管線』。各種家用電器、設備的信息化控制和智能化管理是時代發展的大趨勢,比如電腦寬頻網絡安裝到戶,水、電、燃氣的電腦集中抄表等。所有這些,如果開發商不能一步到位全部安裝、配置的話,業主、住戶可能一時也難以都接受),最好將預留『管線』一次設計、安裝到位,這樣可以大大減少日後需要安裝時重新布線、施工的難度和費用支出。
配套規劃和建設員工宿捨、食堂等相關設施。目前,部分城市、地區在所出臺的物業管理《條例》等法規中,對開發商應提供的『管理用房』和『商業用房』均提出了一定的要求甚至『面積比例』。但對未來物業管理單位的員工住房、食堂及相關的培訓、集體活動用房等,卻幾乎沒有提及。其結果是:絕大多數物業公司管理處,不大可能專門租房子給員工居住,而只得利用物業范圍內的『邊角餘料』或著搭建臨時建築物以讓員工『安居』來解決員工、特別是操作層員工的住房問題。
如果開發商能通盤考慮,在大型住宅區的開發中拿出一定面積興建員工宿捨、飯堂等,或是在高層樓宇設計時確定適當『部位』、適當面積的上述配套用房,就能為物業管理單位解決『後顧之懮』的問題。
空調室外主機,以下簡稱『室外機』置放位置與安裝方式。對沒有中央空調的住宅樓大廈而言,影響外觀統一和美觀的主要因素一是防盜網,二是空調室外機的置放位置和安裝方式。過去,室外機多采用空調架直接固定在房屋外牆上。現在許多房屋、特別是高層樓宇,在設計和施工中對室外機采取『內藏+百頁窗封閉』的方式以達到安全、美觀的效果,但卻往往忽視了室外機的制冷效率及散熱問題。筆者建議采取一種『折衷』的辦法解決這一問題:在外牆外面設計、建造鋼筋水泥預制平臺,兩端封閉,外側安裝『百頁窗』高度適中,空調上方呈『敞開式』,這樣既可保持房屋外觀統一和美觀,室外機工作時產生的熱量也能順利散發出去。
垃圾間的設置與要求。據筆者觀察,時下不少住宅樓,高層大廈,標准層都沒有設計、修建垃圾間,這對日常垃圾的回收和處理以及樓宇內部的環境保潔均不利。建議標准層在設計時適當考慮垃圾間的位置,面積只需0.4?0.6平方米即可。另外,生活垃圾的分類處理與回收乃當今環保潮流,垃圾間的空間除供擺放垃圾桶一只外,可考慮在牆上設計、修建適當大小的『格』類似於貨架,以方便業主、住戶將『可回收垃圾』和『有毒有害垃圾』分類放到相應的『格』內,不可回收的生活垃圾則袋裝、扔到垃圾桶內,便於保潔人員分類處理和回收。
樓層清潔取水與排水問題。現在的物業管理要求越來越高,以保潔為例,住宅樓宇內的電梯廳要每天拖擦。消防樓梯、窗戶、內牆面、貼牆磚部分,等公共部位也要定期擦拭,但無『取排水間』,給保潔工作帶來了很大的不便。建議在設計時考慮這一問題,亦可和上面提到的『垃圾間』一並考慮。如果每層一間難以做到的話,至少三至五層要有一間『取排水間』或『取排水點』,供保潔等授權人員使用前者上鎖,後者可安裝專用的水龍頭。
地磚與牆磚的選擇。不同部位、不同用途的地磚與牆磚應有不同的要求,因而要有所選擇。但在有些物業內,公共部位所選用的地磚不是太光滑在雨天或剛拖過地後容易使人摔倒,就是過於粗糙保潔員做衛生難度加大,應該盡量選用合適的防滑地磚。牆磚的問題主要是適合做外牆飾面的牆磚,往往不適用於內牆面的裝飾,不能圖方便而『統一』、內外不分。另外,地磚和牆磚的物理特性如吸水率等差異很大,更不可隨意混用。
配套商業用房『排油煙』問題。新的住宅小區一般都配套建設有一定面積的商業用房,其中都會有一定的面積被用來作為餐飲業使用,這就必然涉及到『排油煙』這一棘手的問題,處理不好一則會污染周邊環境,二則容易招致業戶投訴。對開發商而言,最好的處理辦法是在規劃設計時,將擬做餐飲業的用房『集中』在一起,為將來統一安裝集中式油煙處理系統預留好孔洞、出風口等。如果做不到這一點,也要盡可能分散『確定』可能的餐飲業用房,包括位置、適當的面積等,同樣為其做好『預留』或做特別處理。
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