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所謂住宅建設數字化技術是指將計算機技術、現代通信信息技術、網絡技術等綜合應用於住宅建設全過程,實現住宅建設的定量化、可視化、可控化的目標,開發應用的科學、先進、實用的成套技術。
住宅建設數字化技術概括起來應包括住宅區規劃設計數字化技術、住宅建築設計數字化技術、住宅施工數字化技術、住宅裝修的數字化技術、住宅部品與材料配送和交易的數字化技術、住宅營銷的數字化技術、住宅物業管理與服務的數字化技術等幾個方面。
1.住宅區規劃設計數字化技術
我國城市規劃管理部門和城市規劃設計單位數字化技術應用主要在兩方面;一是城市地理信息系統技術(UGIS),二是計算機輔助設計(CAD技術),與此相關的輔助應用技術還包括:網絡技術、數據庫技術、遙感(RS)、GPS等。目前,在我國城市規劃行政管理部門應用的數字化技術主要包括:城市規劃局辦公自動化(OA)應用;基於GIS技術開發的城市規劃管理信息系統;利用GIS技術進行城市規劃決策支持分析;數字專題圖制圖及應用;借助於GIS技術和數據庫技術進行1:500—1:10000大比例尺電子地形圖管理和使用等。
城市規劃院數字化技術主要應用於城市規劃、基礎數據制圖、計算機輔助設計等方面,如:大比例尺數字地形圖中1:500—1:10000城市規劃底圖制圖;利用CAD技術輔助城市規劃制圖;利用三維信息技術進行城市規劃局部范圍景觀模擬,制作城市規劃(詳細規劃)效果圖等。
2.住宅建築設計的數字化技術
在建設領域中率先應用計算機技術,成為我國信息化建設起步早、發展快、效益高的行業就是工程勘察設計行業。工程勘察設計自80年代後期開始推廣CAD技術至今,行業計算機出圖率已達95%以上,不僅徹底把工程設計人員從傳統的設計計算和繪圖中解放出來,把更多的時間和精力放在方案優化、改進和復核上,而且提高設計效率十幾到幾十倍,大大縮短了設計周期,提高了設計質量,經濟效益十分顯著。
勘察設計行業下一階段工作重點應是①網上協同設計系統;②企業級與項目級勘察設計管理系統;③勘察設計行政管理部門管理信息系統等。
3.住宅施工數字化技術
建築施工行業是我國最大的產業大軍,從業人員多達3400萬,施工單位10萬餘個,但數字化技術應用基礎相對較弱。目前,一些先進企業在建築施工中,已開始探索計算機控制和輔助管理,開發施工企業信息化應用軟件,在施工組織管理、進度管理、成本管理、質量管理等方面開始應用,提高了建築施工的工作效率、技術水平和安全水平。特別是在一些專業施工中應用了計算信息處理和自動化控制等先進技術,不僅改善住宅施工的質量,減輕了工作強度,而且克服了傳統施工方法難以解決的復雜問題,使一些高難度的施工項目得以完成。
住宅施工數字化技術今後應重點抓好施工企業管理信息系統和施工項目管理信息系統,包括在線施工項目管理信息系統的開發和應用。
4.住宅裝修數字化技術
隨著人民生活水平的提高,人們對家庭的功能與裝飾裝修日益重視,個性化要求與參與裝修設計的願望也越來越迫切。設計師或裝修公司如何提供直觀且便於居民參與的設計方式,成為公司生存發展的關鍵性因素。目前,很多裝修公司開發應用了計算機裝修方案設計系統,包括平面設計、立面設計、VR以及材料選購等內容。計算機技術在住宅裝修領域的應用,實現方案設計自動化、可視化,提高了居民的參與程度。
5.住宅部品與材料配送和交易的數字化技術
住宅作為一個最終產品是由大量的住宅部品與建築材料有機構成。據國外有關資料介紹,住宅部品達幾十萬種之多。目前我國住宅產部品大致可分為5個方面,27大類、數萬種產品。由於每年有10億平方米的巨大住宅建設量,所以產生了對部品與材料的巨大需求。目前,我們的部品配送與交易基本上還是傳統方式,若提昇住宅產業,推動住宅生產方式由粗放型向集約型轉變,必須發展現代物流業。而現代物流業的兩個顯著特征是①物流信息化、②電子商務。物流信息化的關鍵是建立物流管理信息系統,以控制從訂貨到發貨的各種物流過程,建立完整的商品供應鏈信息循環。要做到這一點,今後應加強住宅部品物流信息化與電子商務的基礎性技術研究、標准研究以及系統集成開發等工作。
6.住宅營銷的數字化技術
這主要是指房地產開發公司與房屋中介公司開發應用的數字化技術。住宅做為一種獨特的商品,有其自身的特點和屬性,營銷方式及營銷策略同普通商品有所不同,充分利用計算機與網絡技術,可以最大限度地將房地產企業所開發的住宅全方位地展示在購房者面前,達到產品策略、定價策略、銷售策略在時間和空間上的協調一致,實現最佳的房地產營銷組合。目前,住宅營銷的數字化技術內容主要包括①房地產企業信息化系統,主要涉及企業的各種情況介紹、樓盤展示等。②房地產營銷影音視播系統。③房地產營銷及客戶關系管理CRM系統等。
7.住宅物業管理與服務的數字化技術
這類技術與老百姓生活密切相關,老百姓可以在家中真正體會到數字化技術所帶來的好處,應該說住宅的現代化水平與其功能配套水平也體現在這部分。具體的技術內容包括:住宅小區的綜合物業管理信息系統;住房水、電、氣三表數據自動采集與收費管理系統;住宅小區安全防范管理信息系統;住宅小區內公共機電設備等的監控管理系統;小區停車場管理系統;小區綜合信息服務系統等。
除此之外還有一些需要注意的問題
1.信息共享問題
因為住宅是一種特殊的商品,建設周期長,投資大,使用年限長達50年,它的質量與安全涉及老百姓的切身利益和生命安全。所以住宅從開始建設到以後長期使用,有關住宅的信息不但應保存好,而且各階段的有關信息應能夠共享。如規劃階段的信息,設計階段能共享;設計階段的信息,施工階段能共享,而以上各階段的信息在使用和維護階段也同樣可以共享,這對於提高各階段的效率與效益,保證住宅的功能質量是非常重要的。目前,各階段的計算機應用水平參差不齊,並且也不能很好的實現共享,如在設計階段已基本實現計算機出圖,但在施工階段計算工程量,計算造價等工作過程中還沒有實現共享設計階段的計算機設計,圖和電子文本等。
2.統一規劃問題
住宅建設涉及規劃、設計、施工、物業管理等方面數字化技術內容,每個方面又都涉及政府管理部門與企業信息化技術和應用。每個方面信息化建設都是比較復雜的系統,所以在各系統建設中,均應遵循統一規劃,分步實現的原則。在統一規劃中應考慮功能規劃、數據規劃、標准規劃、應用軟件規劃、硬件規劃、安全規劃等內容。在選擇具體的實施內容時,應本著實用為本,急用先上的原則確定先期啟動內容。
3.標准規范問題
應該說我國住宅建設數字化技術開發與應用剛剛起步。技術上還有很大的發展空間,應用上還有很長的路要走。所以,我們應該從一開始就應將標准規范的制定工作抓好,這是保障住宅建設數字化技術健康發展的基礎和關鍵。如何纔能抓好與住宅建設數字化技術有關的標准規范呢?我們認為首先是制定住宅建設數字化技術應用標准規范體系,有了標准體系,我們可以從總體上把握標准規范的制定工作。第二,根據住宅建設發展的需要,分期分批地組織制定工作,基礎性標准規范和急需的應用標准需先行安排。第三,由於國家投入標准規范研究制定的經費有限,所以,要充分發揮市場機制,引導企業加大對標准規范制定工作的投入。
4.功能與質量問題
在住宅建設的各信息系統開發應用中,首先要明確系統功能需求。只有明確功能需求,系統建設纔能滿足實際要求,也纔能真正發揮作用。做到這一點,應首先認真做好需求分析,這是關鍵。在開展需求分析的過程中,軟件開發公司與業主要密切合作,共同研討,科學地將業主需求轉變成軟件系統開發需求。第二,功能明確後,在軟件開發和系統建設中,要制定軟件和系統性能指標要求,以使其達到質量要求和水平。目前住宅建設中有些系統開發應用雖然注意到了功能問題,但是沒有充分考慮或量化功能應達到的性能指標與水平,如在住宅智能化建設中,就存在這類問題。
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