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『數字化家園』作為體現科技性、社會性、人性化的智能化住宅,是通過采用數字(或模擬數字)技術將管理、服務的提供者與每個住戶相連接的社區。管理者、服務者和住戶三方可以實時地進行各種形式的信息交互,借助現代網絡的先進性營造出一個豐富多彩的虛擬社區,是『以人為本』的文明居住觀念在更高層次上的體現。『數字化家園』應包括家庭內部的數字化平臺、小區的智能化平臺和社區的業務應用平臺三個層次。『數字化家園』絕不僅僅是『家園數字化』,絕不僅僅是系統的技術層次和昇級空間,消費者或者居民關注的是這張『網』究竟給他們的生活或工作帶來了哪些方便、快捷、高效、低成本以及環保價值,開發商和系統集成商關注的是以此平臺為基礎衍生的服務項目及其增值性。
1 消費需求的變化與數字化家園產生
信息時代的到來和網絡的普及,極大地影響了人們的消費需求。
1.1 信息成為人們的必需消費品
生活節奏的加快,對外聯系的擴展,使人們越來越離不開信息這種產品,反過來,信息產品也加快了生活的節奏,進一步擴展了人們的對外聯系。無論是在工作中還是在生活中,人們需要大量的信息,人們的工作和生活甚至就是獲得和處理信息。信息的重要性開始凸現,如何拓寬信息的獲取渠道以及信息的快速傳遞和處理也成為人們關注的焦點。總之,在現今社會,沒有信息將使人們的生活難以想象。網絡成為人們快速收集、傳遞大量信息的有效手段。計算機為人們快速處理信息提供了強有力的支持。
1.2 滿足人們消費需求的方式開始改變
隨著科學技術的發展、人們生活水平的提高,人們的消費需求也越來越多樣化。滿足人們多樣化的需求已成為眾多商家的目的,如何快速、便捷地滿足人們的消費需求,更是眾多商家競爭的決勝點。網絡技術的采用在滿足人們的消費需求方面顯出了優勢:網絡銀行、網上購物、網上報名等等業務的開展,極大地方便了人們的生活;網上市場調查,可以加快市場信息收集速度,可以為商家提供更多的居民消費需求偏好信息,以便商家更好地滿足人們的需求;網上廣告可以使人們了解更多的商品信息,選擇自己感興趣的消費品。
正是由於消費需求的變化,人們對數字化家園產生了需求。首先,網絡的建設必須依托於房地產。房地產為人們的生活、工作提供了必要的空間,網絡是為了滿足人們的生活和工作的消費需求而設的,這就決定了網絡也必須在一定的空間內發揮作用。其次,住宅成為多功能產品,隨著經濟和社會的發展,其功能也在不斷擴展。不再僅僅被作為居住的場所,人們更加關注住宅的功能擴展,對住宅的功能提出了更高的要求:滿足人們發展的需求,不僅滿足物質需求,還要能滿足精神需求。作為住宅開發商,不得不關注人們對住房的消費要求。為了開發出受人們喜好的產品,就必須使自己的產品能滿足人們不斷變化的需求,因此,開發商引入了數字化家園這個概念。可以說,數字化家園是應人們的需求而產生的。
2 我國數字化家園面臨的消費需求困境
2.1 人們對數字化家園的需求不足
這主要是因為在目前,網絡服務還沒有成為大多數居民的必需品。在我國,盡管人們對於網絡的應用在以極快的速度增加,但普及率還不高。許多行業提供的服務,還沒有網絡化,人們無法通過網絡進行消費。有些行業雖已率先提供網絡服務,但其安全性和服務質量還難以保證。因此,除了個別行業的網絡服務受到了人們的廣泛認可外,網上消費還沒有深人人心。這意味著數字化系統還未成為人們的必需晶。這就是為什麼開發房地產時,建設供排水、供電系統人們會認為是絕對必要的,而建設住宅的數字化系統很多人並不關心。有些人關注數字化家園僅因它是一個新生事物,而並未感受到其必要性。
2.2 大多數已建的數字化家園超出人們的支付能力
1.信息化系統追求大而全,使得數字化家園的建設費用過高。早期的社區、住宅數字化系統,為了達到『賣點效應』,不考慮消費者實際的需求和資金承受能力,開發商對所開發的項目應配置什麼樣的數字化系統缺乏正確的認識,盲目地追求新概念,新技術,過分追求數字化設計擴展性和超前性,『大而全』的現象十分普遍。致使造價過高,並且實用性不強。通過對數字化家園投資強度的測算可以看出,隨著數字化程度的昇級,每戶的投資成本也由初級的3000?5000元上昇到普遍8000?12000元甚至於更高。而相應的運行及管理維護費用大約是其建設期投資成本的4倍左右。如此昂貴的成本費用,如果沒有相應的經濟發展水平、消費水平作其前提保證,數字化系統最終只能成為展品,變得名存實亡了。2.網絡重復建設嚴重,加大了開發成本。目前,數字化家園的兩大投資主體,一是房地產開發商,為增加賣點而獨立開發;二是網絡承建商和運營商進行圈地運動,發展各自的駐地網,爭取最終用戶。房地產商加入信息化建設,打破了市場壟斷;信息開發住宅數字化系統,減輕了房地產開發商的投資壓力和風險。但是,由此又帶來另一方面的問題,就是重復建設,各網絡之間互聯互融困難,服務內容單調,綜合服務費用高。
2.3 大多數已建數字化家園無法滿足住戶的消費需求變化
近年來被房地產發展商當做『賣點』投入巨資建設的數字化家園中,只有兩成左右能正常運行。一是質量堪懮。由於缺乏統一標准、規范,開發商又對眾多的參與主體設計方、集成商、供應商缺乏有效的監控手段,不少數字化系統在無測試、無規范、無標准情況下驗收,『竣工』後數字化系統不能正常運行。二是系統更新難以維持。信息系統是一個最多變的新生事物,可謂日新月異,而向業主征收的物業管理費、維護費中,並沒有『數字化系統』項目,系統的更新、昇級經費沒有來源。即使勉強開通,也難以長久發揮作用。據統計,在上海,數字化系統在物業管理中發揮作用的僅佔20%,運行不正常,尚可使用的佔45%,另有35%的系統被廢棄。三是運行效果差。通過對已建成的數字化家園的運營情況的實際調查,結果顯示運營效果很不理想:小區局域網因其運行成本高、服務質量差而陷於困境,一些小區數字化系統運行中故障不斷,錯報漏報頻頻發生,又缺乏相應的維修及糾錯保證,最後只能停止使用;家庭數字化控制器實際能有效使用並得到住戶認可的不到12%。四是網上增值服務滯後。數字化家園並非建設好網絡就成功了,其關鍵是做好網上增值服務。當數字化家園建成之後,相當於開發上一為居民選擇好了一定的銷售管理系統、物業管理系統、學校管理系統、醫院管理系統、圖書館管理系統、便利店管理系統、一卡通管理系統和結算管理系統,居民所享受的社會服務全部通過網絡進行,這樣纔能發揮數字化家園的效力。目前小區的物業管理網絡化程度不高,絕大多數管理項目仍然依托工作人員和居民面對面地進行,和整個社會服務的聯網程度就更低。選擇購買數字化家園住宅的居民發現其相應的增值服務根本就無法提供。
3 我國數字化家園的發展思路
數字化家園是應居民消費需求變化而產生,其發展更應以居民的消費需求為向導。針對我國數字化家園所面臨的需求方面的約束,可采取以下措施:
3.1 進一步在全社會范圍內提高網絡化程度
數字化系統如何與教育、醫療、金融、公安、消防、電信、物業等部門的管理聯網是值得注意的環境平臺。其他的行業應逐步提高其服務的網絡化程度,為數字化家園提供更廣闊的服務空間。只有將銀行、證券等服務資源和多終端接入資源,為住戶提供交費、購物、信息等服務,並將物業管理的各類服務擴展到手機、呼機等多種終端上,支持多重終端的信息處理,建立城市公共系統與社區的無縫對接,使數字化家園的數字平臺完全作為數字城市和數字社會的一部分,進入了城市和社會有機的一部分,纔是真正意義上的數字化家園的概念。各行業應該認識到網絡化這個必然趨勢,盡力為本行業的服務網絡化創造條件。已經網絡化的行業要注意提高網絡服務的質量,贏得廣大客戶的信任,進一步推廣網絡化的范圍和程度。
3.2 要與居民的消費需求水平相適應
要將數字化家園作為實用技術來發展,做好服務。數字化程度要與地區的經濟發展水平相適應,堅持經濟實用為基本條件,真正有效地把信息系統建好、用好,將來有條件再向外擴展。對於消費嚴重不足的地區,不應盲目發展數字化家園,可根據居民的消費需求建設傳統住宅區,但預留一定的發展空間,等將來具備條件時,再鋪設網絡,將其改建為數字化家園。另外,在進行數字化家園建設時還應意識到數字化程度的相對性。在同一地區,數字化程度有級別絕對之區分,開發商應該選擇與其項目相適應的數字化系統;而在不同地區,數字化程度具有相對性,在經濟發達地區的初級數字化到了經濟不發達地區有可能就成為了普通級甚至於先進級。這就說明開發商在選擇數字化系統時應該以經濟、適用為基本出發點,而不是生搬硬套到某某星級。但同樣要注意網絡的更新和昇級要求,須預留一定的昇級空間。只有這樣,纔能使數字化家園的數字化系統與居民的消費需求相一致,將建設成本和建成後的運行成本限制在居民可支付的范圍之內,並可隨著技術的更新和居民消費需求的變化進行相應的擴展,不斷滿足人們變化的消費需求。
3.3 擇優選擇系統集成商
數字化家園實施實質是一個系統集成過程。在這個集成過程中,各有關技術、設備、材料在集成商的控制下最終形成符合要求的數字化系統。集成的不成熟性,輕者降低數字化程度,重者使數字化系統無法正常運行,必然導致成本費用增加和維護費用巨增。比如說,如果內部子系統自成體系,各自為政,互不兼容,將導致反復進行開牆布線,不但重復施工增加投資,而且子系統之間的兼容性也難以保證,給後期的物業管理帶來很多隱患。因此在選擇系統集成商時,應保證系統內部子系統的協調性和質量。在擇優選擇系統集成商方式方面,可以采用招投標制。有實力招投標的開發商應成立專門的招標部及由專家組成的評標委員會,對該項工作進行系統化管理。自身沒有實力單獨進行招投標的開發商可采用委托制。在審查集成商資質時應重視對其業績的考查;在方案評審時應注重考核其合理性,數字化系統實施過程中各子系統之間的銜接性及與土建施工方案的協調性。通過這種公開競爭方式,一方面確保了數字化系統集成的質量,另一方面有助於提高集成商的業務水平。只有選擇好系統集成商,纔能保證數字化家園的質量和成本,更好地滿足人們的消費需求。
3.4 有效監控實施過程
目前,數字化技術在實施過程中無完善的質量保證體系,從最終的可行性論證到最終運行維護的全過程,缺乏統一的標准、規范。尤其是設備、造型、安裝及驗收的標准以及數字化系統施工規范與驗收標准。這已成為影響數字化系統質量的主要原因之一。一些工程『竣工』後數字化設備不能正常工作,數字化系統出現集成性差、有效監控點少、控制精度低等一系列問題,致使物業管理工作無法正常開展。為此,在數字化技術實施過程中迫切需要完整的標准與規范作為指導,需要專業隊伍對其進行有效監控。通過政府行為來規范數字化家園建設市場是途徑之一。首先,政府應根據數字化技術在數字化家園運用的特點,系統地制定出一套完備的、可行的標准與法規,使之有效地規范數字化系統的功能定位、數字系統設計、施工、驗收、運行、維護及管理,用法規來約束參與者。另外,還應通過政府行為盡快組建相關專業隊伍,如招投標評審委員會、數字化系統質量監督機構、竣工驗收機構及日常管理監督機構,使他們各司其職,對數字化系統整個壽命周期進行有效的監督控制,使其在壽命期內實現預期的功能。
3.5 優化物業管理
數字化家園中數字技術所帶來的服務理念及模式是在其運營過程中體現出來的,最終是通過物業管理實現的。因而物業管理的優劣直接影響到數字化家園的數字化效果,優化物業管理至關重要。首先,開發商應改變觀念。數字化家園的物業管理不同於傳統模式下的物業管理,是以知識管理為主導的先進管理體系,開發商所銷售的不再僅僅是傳統意義上的住宅,而包含了許多依托在其上的服務。在此前提下,物業管理公司應該在項目策劃階段就介入並與開發商共同完成數字化系統的定位;在設計階段提出合理建議;在實施過程中派專業人員進行現場跟進及有效監控,最終確保建成後的數字化系統有效運作。其次,使物業管理向專業化、社會化、市場化方向發展。數字化系統的復雜性、精密性、高技術含量及更新快等特點,使其運行、維護、保養費用較高,對物業管理公司也提出了較高要求,只有實現物業管理的社會化、集約化,纔能有效地提高其管理水平與技術層能力,纔能有效地降低管理成本。為此,中小型物管公司可通過兼並、聯營等途徑形成集約化經營模式。最後,應該建立、健全各項規章制度。完備、嚴密、科學、合理的規章制度是搞好數字化家園物業管理工作的『軟件』。物管公司必須依據各種數字化設備及通訊系統的特性制定相應的維護、保養制度並進行定期檢修。建立、健全資料、檔案管理制度,及時對經管理系統設備自動運行的統計資料進行總結、整理,並提出防范措施,防患於未然,分類逐一建立智能設備檔案,包括原始資料及保養、維修等記錄,以便出現問題時有助於維修人員及時查明原因,排除故障。此外,物管公司還應建立各項工作的標准流程,制定崗位責任制、應急措施等等。
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