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——發展我國『數字化家園』的思考之一
我國自上世紀80年代以來在房地產開發領域引入『數字化家園』概念後,在全國已建成一批智能化小區。作為體現科技性、社會性、人性化的智能化住宅,它是『以人為本』的文明居住觀念在更高層次上的體現。建立『數字化家園』由此而產生的增值性服務將提高工作效率和安全性,而且為居住者提供舒適、便捷的生活空間,使居住者跨越時空的信息傳遞和交流成為可能,這無異於延長了人們的壽命,提高了生存的質量,也使『以人為本』和『可持續發展』的居住觀念得到充分體現。但我國早期建成的數字化小區的技術水平和科技含量較低,若與國外先進的數字化建築相比,仍然面臨著缺乏建立數字化小區的基礎硬件和核心的軟件系統;缺乏一套完整的信息化管理方案;家庭內部數字化平臺、小區的智能化平臺和社區的業務應用平臺的技術支橕體系尚未建立;與『數字化家園』相關的制度欠缺、政策環境亟待改善等一系列現實問題。如何發展『數字化家園』這一問題已成為房地產經濟領域研究的熱門話題。本文通過『數字化家園』建設的國際比較,結合我國建立『數字化家園』進程中所面臨的主要問題的分析,提出進一步加快我國『數字化家園』建設進程的可操作的務實對策。
一、『數字化家園』建設的國際比較
數字化家園,顧名思義就是通過數字或模擬數字技術將管理、服務的提供者與每個住戶相連接的社區。管理者、服務者和住戶三方可以實時地進行各種形式的信息交互,借助現代網絡瀏覽器的先進性,加上各種網絡多媒體的應用,營造出一個豐富多彩的虛擬社區。主要包括家庭內部的數字化平臺、小區的智能化平臺和社區的業務應用平臺三個層次。我國數字化家園建設與國外發達國家相比,基本上達到了同等同步水平,但仍然有一定的差距,主要表現在以下五個方面:
1、從發展階段和速度來看,十五期間,我國城鄉住宅累計竣工面積57億平方米,其中城鎮住宅建築竣工面積27億平方米,農村住宅竣工面積30億平方米。2005年,城鎮居民人均住宅建築面積將增加到22平方米。2010年,城鎮住宅竣工面積達到55億平方米,實現戶均一套,人均一間,住宅科技貢獻率將達到40%。國內已經建成具有一定的智能化的建築已超過千座,用於建築智能化住宅的投資大約佔建築總投資的15%左右。國內數字化建設總投資每年超過百億元。有專家預測,2002-2005年,中國將進入數字化家園建設的大規模實驗和推廣階段,將有一部分中、高檔住宅小區實現真正意義上的智能化。大部分省區將建有示范性質的三星級的數字化住宅小區;2003-2005年是數字化家園在中國開始普及階段,這個商機無限的階段與美國和歐洲計劃2003-2004年全面普及家庭網絡的規劃時間基本相接近。
2、從數字化的形式來看,國內以智能小區形式出現,而國外都是以智能住宅的形式出現。國外的智能化住宅,很少以小區園區的模式出現。英國2000年先後向市場推出了『聰明屋』和注入現代網絡技術的『網絡房屋』。丹麥在2001年隆重推出『網絡廚房』。美國試驗性的第一幢電子住宅是由5個微型電腦構成電子系統對家電進行控制。凡此種種,國外的智能化是以單棟住宅甚至住宅裡的某一功能空間訴求點向社會推出。而國內的智能化小區則主要表現在住宅外圍環境的安全防范、物業管理等方面。
3、從數字化家園建設的投資經營價值角度來看,我國在數字化建設中的浪費是驚人的。據統計,北京已經鋪設寬帶網的小區中真正投入使用的平均不到30%,而家庭智能控制器實際能夠獨立自主使用,並得到住戶認可的不足12%。另據2001年8月,國際銅業協會(中國)和中國科學技術諮詢中心聯合對北京、天津、杭州和成都的58個新建樓盤的智能化水平的調查,顯示其中50%以上有住宅安全防范系統,訪客對講系統設置率高達76%,信息管理系統的實現率卻較低,不足50%。相同設備情況在國外的效能發揮率卻相當大。國外智能型住宅建設的投資,其經營經濟巨大。首先,智能化能夠提高住宅的競爭力。美國的具有智能化功能的住宅社區因其先進性和經濟性,售房率和出租率比常規建築高出約15%;智能建築比常規建築節能30%;智能社區的住房訪問internet的速度高,而費用則比傳統的電話撥號上網低。三表遠程抄收系統對物業管理和住戶都帶來了便利。其次,智能化系統的成本佔整個建築投資的比例很小,卻給人們提供多種多樣的家庭電子產品的應用和對外的電子、通信、防盜、保安等接口,從而使社區住宅增值。第三,初期安裝費用降低。以智能住宅的結構化布線為例,小區統一安裝費用可減少15%-30%。第四,降低了住宅社區管理及運行費用。在住宅啟用後60年內的維護及運營費用約為建築成本的1.5-3倍。高度集成系統的操作和管理,能降低機電設備的維護成本,減少人工費用和居民支出,更主要的是通過為消費者服務可以獲得收益,而我國目前智能化住宅建設收益主要是通過房屋銷售和銷售階段的廣告效應得到部分體現。而後期的更大的經營價值由於多種因素,沒有得到實現,造成大多數智能化功能失去作用。
4、從開發規模和投資的角度來看,據預測,時過4-5年以後,在我國大城市新開發的住宅中,『數字化家園』的比例將佔到七成以上。『十五』期間,全國城鎮每年將建成7-8億平方米的住宅,這意味著整個『十五』期間將建成35-40億平方米的住宅。這一期間『數字化家園』的建設會佔到整個住宅建設的30%,意味著全國將建成12億平方米左右的『數字化家園』。如果每平方米的數字化技術設備投資按85元計算,大約會增加1000億元左右的投資。發達國家的人口增長處於停滯或者負增長狀態,城市化進程已經完成,許多國家的住宅還出現富餘狀態,其房地產開發規模不會太大,數字化住宅開發數量增長絕對數不會太多。我國對住房方面的需要缺口不可能與國外相對過剩的住房供給相比較,其『數字化家園』建設規模擴大所引入的數字化技術將大有可為。
5、從加入WTO與國際競爭角度來看,入世後的我國房地產投資活動會明顯增加,對房產需求的趨勢不可逆轉。巨大的持續市場需求為建設『數字化家園』提供了廣闊的空間。如果國外房地產開發商來華投資,競爭格局會發生變化,外資的明顯的技術優勢和建築技術優勢會因房地產不可移動性、不可毀滅性以及房地產商品的民族和地域特色等因素,而得不到充分體現,由此帶來的成本和效率問題也會使優勢打折。
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