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隨著計算機技術的普及與信息產業的飛速發展,住宅小區數字化已成為現代建築與物業管理的發展趨勢。如果說位置、環境、價格、戶型、配套物業管理等構成人們評判一個項目優劣的指標,那麼,『數字化』則是人們追求更高層次生活品位的方向。『數字化家園』作為國際上90年代的新技術和新理念,在國外已被普遍運用於建築和物業管理行業,在我國則處於探索和起步階段。應當看到,在中國發展數字化住宅已經不再是炒作,而信息技術發展尋找更廣闊的市場結合點的必然結果,IT產業的發展正在和必將更大地改變人們的工作生活的方方面面,發展中國家也不例外。因此,明確建設『數字化家園』的意義,分析中國『數字化家園』的發展現狀,研究我們的發展戰略和對策,是當前急需要做的工作。
1 數字化家園的技術含義和社會意義
1.1 數字化家園的技術含義
數字化家園在美國稱為『智慧屋』(Wise House),歐洲稱為『時髦家』(Smart Home),美國和北美還建成了『無現金小區』。人類社會的進步賦予我們想家的空間,而科技的發展使這種想象成為現實。網絡技術高度成熟,寬帶網鋪設到家,網絡可實現多套模擬或數字電視廣播節目傳送、VOD節目點播、電視會議、IP電話及可視電話、遠程醫療、數字圖書館等功能。數字化家園還給人可靠的安全感,閉路電視監控系統在主要出入口安裝攝像機,在管理中心設置監視控制屏。攝像機將圖像傳送到管理中心,以便實時監視和記錄,掌握小區動態。住戶則設立訪客對講系統和報警系統,遙控開啟防盜門,防止非法人員進入樓內,確保住戶安全。一旦發生危急情況,還可以立即向小區管理中心報警,以便得到及時救助。住宅小區管理中心通過信息傳輸、監視、控制小區內公共設備的運行情況,掌握物業管理的完整資料,計量小區內總的及各住戶水、電、煤氣的用量,給住戶創造一個舒適、便利的生活環境。住宅小區還實現了用電子貨幣取代現金,其功能涉及信用卡、網絡結算、電子交換和信息安全資信等。如此,極大地提高了人居質量。
數字化家園是由智能化物業系統IBS(Intelligent Building System)和物業管理信息系統MIS(Management Information Systems)共同構成的住宅小區。其中,智能化物業是指運用以計算機技術為核心,包括通訊技術、電子技術在內的信息技術與現代建築技術相結合,在建築物中嵌入各種自動化控制系統,多方位提供自動化應用功能的物業。智能化物業的顯著特征在於:(1)所有自動化系統綜合在同一個網絡上;(2)所有自動化系統的操作都集中在一個統一的電腦控制平臺;(3)每一個自動化系統都能共享一個數據庫,並能相互交換彼此的信息;(4)通過中央處理器,能夠監控全部自動化及其住處系統。總之,具有相當於住宅神經的家庭內網絡、能夠通過這種網絡提供各種服務、能與地區社會等外部世界相連接是構成智能化住宅的三個基本條件。1984年,美國康涅狄格州的哈特福市將一幢舊金融大廈進行了改造,樓內的空調、電梯、照明、防盜等設備采用計算機控制,采用計算機網絡技術為客戶提供文字處理、電子郵件和情報資料等信息服務,這是世界公認的第一座智能大廈(City Place大廈)。以後,美國國家安全局和五角大樓等也紛紛改建成具有高科技裝備的智能大樓。據估測,美國的智能大樓超過萬幢,日本新建大廈中的60%為智能大廈。中國的第一座智能大廈被認為是北京的發展大廈。另外相繼建成了一批准智能大廈如深圳的地王大廈、北京西客站、上海證券大廈等。
現階段,智能化物業主要的自動化系統包括:
(1)樓宇自動化系統(BA系統,Building Automation)。樓宇自動化,其實質就是樓宇各種配套設施和設備的自動化。它是智能物業中最基本的功能。
(2)通訊自動化系統(CA系統,Communication Automation Systems)。通訊自動化系統是將物業內各種不同的信息處理系統聯結於一體,達到自由交換信息的目的,並能與國際信息網絡聯結,組成一個高速的通訊系統。
(3)辦公自動化系統(OA系統,Office Automation Systems)。辦公自動化是利用信息技術將各種辦公設備聯成一體,把文字、數據、圖像、語言和信息處理功能組合於一個系統之中,達到提高辦公效率和辦公質量的目的。
(4)保安自動化系統(SA系統,Security Automation Systems)。保安自動化系統利用信息技術對整個物業進行安全性布防,是物業內保障人身和財產安全最重要的系統。它配合使用微波、紅外檢測設備作輔助,確保各重要部位人員進出的監視,形成一個綜合的保安監控網絡,與其他自動化系統交換信息。出現突發事件時,保安自動化系統能及時報警、接警及記錄事件情況,並能對所處理事件作出准確的指引。
(5)消防自動化系統(FA系統,Fire Automation Systems)。消防自動化系統是一種自動報警及聯動系統。當出現異常情況時,自動控制消防系統能及時報警和接警;發生火警時,能自動啟動滅火設備,及時撲滅火災。
(6)管理自動化系統(MA系統,Management Automation Systems)。管理自動化系統是將各種自成體系的自動化系統通過計算機統一管理起來,大量減少人工操作,達到全面自動化,最終實現信息共享和系統聯動,產生物業智能化的整體性。
物業管理智能化也稱物業管理自動化,是指在物業管理工作過程中以現代先進的科學技術為手段,對物業管理活動進行科學的組織和對物業進行有效的管理。物業管理智能化包括物業管理企業的辦公自動化和業務管理自動化兩大部分。物業管理智能化的主要技術包括:(1)通訊技術與結構化布線技術。20世紀80年代後期,美國的Bell通訊實驗室推出一種新的通訊布線概念,通過一套集成的布線結構,將所有語言、數據、圖像以及信息系統的線路組合在一起,並制定出一個統一的國際標准,形成一套完善的結構化布線系統,亦稱之為綜合布線系統。(2)計算機網絡。美國是電腦網絡化最早的國家。如現在最有影響的國際互聯網絡,產生於20世紀?0—80年代。所謂計算機網絡,就是將各自獨立的電腦處理節點通過線路的連接而成的系統。通過網絡可以聯接分散於各處的信息系統,使所有資源能夠為需要它的人們所共享;人們得以克服地理位置的局限而協同工作。(3)多媒體系。統技術。多媒體技術是把聲音、文章、圖形、圖像、動畫、視頻等多種媒體的信息通過綜合網絡技術進行數字化加工處理,再和通訊技術結合形成的綜合網絡技術。
物業管理信息系統的物理構成包括:
(1)物業概況管理系統。物業概況管理系統以圖文並茂的形式綜合介紹物業的規劃、配套和管理規程等。
(2)房產管理系統。房產管理系統對樓宇、單位、車位等原始的物業資源進行全面的管理。
(3)業戶管理系統。業戶管理系統對業戶的檔案、變更狀況、投訴、維修和裝修等事項進行管理。
(4)財務管理系統。財務管理系統以各種方法完成用戶的收費業務,對收費結果、拖欠情況進行統計,保存所有個人的繳費歷史。
(5)治安管理系統。治安管理系統管理治安人員、治安排班等事宜,實現對日常的治安事件進行監控。
(6)保潔管理系統。保潔管理系統對保潔人員及日常保潔排班等事項進行管理。
(?)設備管理系統。設備管理系統對設備檔案、維修保養計劃、日常保養安排及出勤情況進行管理。
(8)綠化管理系統。綠化管理系統對各種綠化植被、綠化帶、綠化工程進行管理。
(9)辦公管理系統。辦公管理系統對物業管理公司自身的人事、文件、財產等事項進行管理。1.2 數字化家園的社會意義
隨著全球信息化進程的加快,人類社會正逐步步入以智力資源為首要依托的智能型社會。城市作為經濟技術的主要載體,也必將踏上以社會生活智能化為基本特征的發展道路,這是歷史發展的必然選擇,是城市功能演變的必然結果。電腦走進我們的家庭生活,和我們日常生活的家庭居室更加緊密地結合起來,不但是我們住宅的一部分,而且是住宅中的神經中樞、控制中心,這與全球信息化浪潮的推動和人類社會的進步是分不開的。電腦使我們的家成為一個更加迷人溫馨的舒適之地,開啟了人類家居生活的新紀元。因此,不論從城市現代化建設的必然要求出發,還是從提高城市居民生活質量的需求出發,在我國加強數字化家園建設,已成為城市信息化建設不可或缺的重要組成部分,它的社會意義就在於:
(1)有利於物業管理基礎工作走向科學化。實現物業管理智能化,可以使管理信息得到有效的集中,大大減少數據的冗餘,確保數據的准確性和及時性,使信息在物業管理中的威力得以發揮。
(2)有利於物業管理水平和效率不斷提高。在傳統管理條件下,物業管理服務於經營過程中,信息流的反饋總是相對滯後,這種現象在財務管理中尤為突出。通過管理的智能化,信息的處理和傳遞得以及時完成,使管理工作可以做到事前控制,從而提高企業的管理水平和效率。
(3)有利於節省土地,便於加強城市規劃和管理。
(4)使城市發展更能體現『人本』特征。隨著社會的發展,人們的生活結構發生了變化。正在由『吃穿』為主轉向『住行』為主,而數字化住宅則可以為百姓提供舒適、便利、安全等多種生活享受。在人、住宅、環境、自然四維空間中,數字化住宅就是要力爭創造出最和諧、最適合人類居住的『生活人居』,以真正使百姓的需求得到最大限度的滿足。
(5)有利於房地產業的健康發展。資料顯示,目前我國90%的開發企業是中小企業,且多是在房地產過熱時一哄而上發展起來的,小、散、差現象比較嚴重。所以實現住宅產業現代化,發展數字化住宅,將會淘汰掉一批規模小、素質差、實力弱的小公司和依靠投機發財的企業;經營不善、嚴重虧損的開發公司也將被排擠出局。這樣,那些經大風大浪『篩選』出來的優秀企業就可以集中精力發揮他們在技術創新等方面的優勢,為百姓建造更多更好的住宅。
2 中國發展『數字化家園』的現狀
為促進住宅建設的科技進步,提高住宅功能質量,采用先進適用的高新技術推動住宅產業現代化進程,建設部在總結『2000年小康型城鄉住宅科技產工程項目』工作經驗的基礎上,擬自2000年起,計劃用五年左右的時間,在全國建成一批住宅小區智能化技術示范工程,摸索出一套適應各地、各具特色的智能住宅小區的設計、集成、施工等方面的經驗,並向全國推廣。其總體目標是:通過采用現代信息傳輸技術、網絡技術和信息集成技術,進行精密設計、優化集成、精心建設和工程示范提高住宅高新技術的含量和居住環境水平,以適應21世紀現代居住生活的需求。與此同時,房地產行業也開始積極建設智能化小區和網絡小區。作為中國房地產巨頭之一的中國房地產開發集團,將在未來5年內,首先將其已經建成的1000多個社區改造成現代化的新型數字社區,並最終實現在全國建立2萬個數字社區的目標。國家建設部將示范工程劃分為普及型、先進型、領先型三個層次,並制定了相應的技術要求。
(1)普及型:住宅小區設立計算機自動化管理中心,水、電、熱等自動計量和收費,住宅小區實行封閉式安全自動監控,住宅的火災、有害氣體泄漏等實行自動報警,設置緊急呼叫系統,對住宅小區的關鍵設備、設施實行集中管理,對其運行狀態實行遠程監控。
(2)先進型:除實現普及型的全部功能要求外,還應實行住宅小區與城市區域聯網,住宅通過網絡終端實現醫療、文娛、商業等公共服務和費用自動結算,住房通過家庭電腦可閱讀電子書籍和出版物等。
(3)領先型:除實現先進型的全部功能要求外,在要應用I—CIMS技術,實施住宅小區開發全生命周期的現代信息集成系統,達到提高質量、有效管理、改善環境的目的。
目前國內推出了這些實驗性的智能住宅,雖然從技術和功能上講,這僅僅是起步,但也可以讓我們對未來的數字化家園產生一些憧憬。上海一家公司展出了一種智能住宅系統,這種系統可用電腦控制家中的門窗、溫度、燈光及一切電子設施,也可以在千裡之外通過電話來控制家中的一切設施。而成都的交大智能小區,則是一個初級的數字化住宅小區。該小區實現了居家生活信息化、小區物業管理信息化、IC卡通用化。小區的每幢樓均采用結構化綜合布線,支持100Mbps的速率。小區網管中心通過多模光纖與住宅樓網絡系統相連。小區住戶每戶配置一臺微機,統一配置網卡和信息插座,能通過內部網絡登錄到小區的網管中心。小區網管中心聯入169中文信息網,通過該信息網實現一系列網絡服務,如實現大戶室搬回家、建立網上中學、提供網上圖書閱讀、網絡游戲等一系列功能。小區網管中心對住戶的網絡使用進行統一的管理和收費。
從總體上看,中國數字化家園的發展是不平衡的。我國房地產行業起步較晚,雖然隨著信息技術的日益普及和房地產行業在國內的迅猛發展,經過房地產界的一批有識之土的實踐,已取得了卓有成效的成果,但整體水平仍然較低,而且地區差異較大,東西部發展不平衡。在北京、上海、深圳等一些中心城市中,數字化家園的建設已由試點進入積極推廣階段;同國外相比,信息技術在中國房地產產業中的應用和發展仍存在諸多制約因素。具體表現在以下幾個方面:
1.觀念問題
人們在認識上主要存在兩種傾向:第一是房地產商為了追求智能化而去搞智能化。住宅和小區的基本功能是居住和生活,可能也包括部分的學習與工作。智能化在住宅和小區中的市場位置只是提高和加強居住質量的一種手段。人們購買住宅,首先考慮的是它的價位、地段、戶型,而不會將『智能化』作為首選條件來考慮的。在這一問題上如果本末倒置,錯把智能化作為建設的目標,並且在智能化技術尚未成熟的時候,難免會發生智能化住宅過熱炒作的現象。第二種表現為滯後的消費觀念。大多數消費者認為數字化家園只是少數富人的事情,離自己還很遠。
2.國情國力問題
據統計,國家每年花在住宅方面的投資約佔全部投資的5%?6%。如果全部搞成智能化住宅,老百姓現在的消費水平能否接受,我國的經濟發展水平能否達到,這都需要考慮。
3.技術和人纔問題
首先,網絡在我國尚處於初級階段,基礎設施配備較差,智能產品還有待於提高。其次,我國的計算機技術、通訊技術、網絡安全技術整體水平不高。第三,實現房地產信息化離不開高素質的人纔。在實現房地產信息化的初期,具備一定信息系統知識的管理者會提出合理的要求,提高軟件開發的質量和實用性;在系統運行維護階段,管理者的水平更是直接與使用水平密切相關。信息服務業所需要的人纔,不僅要懂計算機,還要懂經濟、懂企業經營管理。但是,由於我國房地產業發展歷史不長,尤其是房地產信息業纔起步,缺乏相關的專業人員,嚴重制約了房地產信息化的發展。
4.政策與法規問題
數字化家園的發展除了要有發達的計算機網絡外,還需要完善的法律體系、稅收體系、便利的銀行支付體系與之相配套。我國目前尚無針對網絡規范及網絡犯罪的法律;我國的稅收及征稅體系不完善。由於這些社會軟件不配套,數字化家園的普及還需要一段時間的磨合。
由於多種條件的制約,我國房地產信息化還有很長的路要走,但是房地產業唯有實現信息化,唯有與網絡結合,纔能煥發出新的活力,這是毋庸置疑的。3 建設數字化家園的對策
數字化小區盡管對於大多數人來說還是一個新事物,但是,隨著時代的發展,它將在人們生活中,尤其在選擇住宅時是一個無法回避的話題。數字化家園的發展應是一種市場行為,而市場是一把雙刃劍,它會自動砍掉那些不適合中國國情的數字化住宅的建設,同時,在政府的正確引導下,數字化家園的建設將不斷走向規范化和科學化。筆者認為大力推進數字化小區的建設是比較符合中國國情的。在發展對策上,應注意以下幾點:
1.采用適當的技術
目前最迫切的任務是如何使數字化小區設計的功能設定恰到好處、技術路線恰如其分,使數字化住宅產品得到市場的最大認同。
2.堅持分級發展的原則
住宅小區數字系統分級發展是基於當前商品房建造標准和其造價承受能力、基本的物業管理與服務要求,以及當前住宅小區智能化技術、產品的發展現狀與未來發展的需要,將住宅小區數字系統分為三檔,即普及型(低)、先進型(中)和領先型(高)。目前,集成商為了推銷其設備和設備系統,開發商為了提高其賣點,總是盡可能地把它的樓盤性能和系統性能拔高,宣傳其系統的技術之多、之高、之先進,使用者一旦擁有會得到多少好處等等。為了獲得更多的利益,對樓盤和設備都是強調其高標准,高技術,多功能。於是形成一種概念,仿佛『數字化』總是和高檔的、豪華的、高薪白領和金領聚居的、高級知識分子成堆的住戶聯系在一起的。這也是一種不全面的,或者十分功利的定位方式。就『數字化』的功能而言,本來就可以根據功能需求和經濟條件的不同,高有高智能,低有低智能。
3.加大宣傳和培訓力度,提高全社會的認知程度和小區服務水平
一方面,政府應該向全社會大力宣傳住宅小區數字化的目的、意義以及具體的實施內容,提高人們對這項工作的認知程度,增強認同度;另一方面,政府可以充分利用各種社會資源,加強居民的信息化意識和信息技術應用水平,使居民對小區數字化的內容有較全面的感性認識,激發居民的參與和需求熱情。同時,還應該積極加強對物業服務隊伍的專業培訓,有效地提高服務隊伍的整體實力。
4.制定『游戲規則』,規范市場運作
數字化家園建設過程中將會涉及到小區布線的產權歸屬、利益分配等問題,並且會導致市場的不規范運作,甚至出現無序競爭的混亂局面。因此,為小區數字化建設制定一套『游戲規則』是政府當前一項刻不容緩的任務,其所應制定的政策法規包括小區數字化配置的標准、小區數字化建設和運行的資產籌集與使用辦法,小區布線的產權歸屬問題,信息服務業收費標准以及涉及各職能部門對小區數字化建設的支持政策等。
5.建立多元化投資機制
住宅小區數字化建設的關鍵就是要建立一套有活力的市場機制,即在充分遵循市場經濟規律的情況下,本著『誰投資、誰受益』的原則,形成『共同投資、共享利益、共擔風險』的機制。只有這樣,纔能把數字化作為增值服務、信息傳達與反饋以及業務拓展與廣告等商機,通過市場運作,形成可觀的經濟效益,把小區數字化網絡的潛在價值轉化為現實價值。
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