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『雞肋』也能吃出香味來
尾房不等於差房子。它有更強的『性價比』優勢,市場潛力價值不可小看。
尾房亦稱尾樓,幾乎每個城市都存在,且有一定的存量。再精明、再會盤算的開發商,也多少要與尾房打交道。開發商處理尾房的時候,往往會象超市清倉時那樣『大氣』和『慷慨』。他們不會固守項目開盤時價格一路上揚的營銷策略,而是以實實在在的以略高於項目成本的價格清盤處理。由於尾房的市場潛力大、投資回報率高,已引起了眾多投資者的極大興趣。
尾房不等於差房子
尾房不是爛尾的房子,而是項目進入銷售最後階段的少部分剩餘房屋。在人們的慣性思維裡,尾房給人的感覺是賣不出去的差房子,而實際上最後剩餘的不一定就是不好。就目前的尾房市場而言,可大致分為四種:一種是有問題、賣不出去的尾房,如朝向差,樓層低,景觀不理想,戶型不合理,價格過高等原因造成的賣不出去的房子;另一種是經營不對路或市場定位不准或宣傳力度不夠,造成滯銷的產品;還有一種是抵工程款或者抵銀行貸款的房子,這部分房子由於沒有專門人員去銷售,結果往往成了尾樓;最後一種是沒有問題或沒打算賣出去的尾房,如開發商留作自用,或留作日後出租後來由於開發商經營狀況發生變化,需要賣掉的房子,這類尾房極有可能是一些比前期推出的還要好的房子。對於後面三類尾樓,往往可以找到一些價平貨靚的房子。幾年前,珠海某樓盤開盤時價格每平方米3000多元,時至今日,其尾貨的價格已經回落到每平方米2100多元,房子還是那個房子,可一套房的總價下降了至少七八萬元。
據業內人士介紹,通常對開發商來說,當項目整體銷售率超過55%就意味著該項目過了『生死線』;而當銷售率超過75%時,超出部分就是項目賺錢的空間了。因此,面對剩下的25%的尾房,需要開發商作出非常理智的決定。若開發商覺得這部分尾房屬於不好的尾房,又要同時銷售出去,就應該在價格上作出相應的調低。但不少項目,對所謂『降價』之事所采取的態度通常是能不降就不降,而其結果是剩下一些價格又高、品質又差的房子,加上市場上新項目不斷,自己的尾房又過了先前的銷售氣氛,徹底失去了與市場競爭的能力,而成為真真正正的『尾房』。
尾房的『性價比』優勢
買尾房應首先考慮價格、付款方式及談判空間。購買尾房時,買家可以在價格、付款方式上有一定的討價空間。
其次能更客觀、冷靜。一般項目在開盤時都能造成令人產生購買衝動的銷售氛圍,不少買家就是在這種被炒熱的情況下一時衝動買房的。買家在項目接近尾聲中會變得更客觀、冷靜。在尾房時期去挑房,會對項目的前期承諾、技術質量,特別是將來鄰居的構成有更准確的認定,能看到的東西總比圖紙上看到的更真實,買房也買的更踏實。
最後,尾房的『性價比』更合算。同一棟樓宇的成本中,地價、配套設施、公共部分、裝修、設備標准對每個買家來說都是一樣的,而所不同的只是體現在朝向、景觀、樓層上。在現行的銷售過程中,特別是在北方,由於市場需求的存在及項目包裝的必要,通常樓層差與朝向差最大之和可達30%?40%。再加上現在買房並不意味著要住一輩子,很有可能將來再換或出租。若購買者是年輕人,白天幾乎不在家,晚上回來天已黑了,對朝向、樓層、景觀的要求相對低。所以,對待尾房中的所謂朝向、樓層差的戶型,綜合其他因素,若在售價上有很大的差別,購買此類尾房,其『性價比』相對來說就更合算些。
尾盤投資的市場價值
要知道一項投資劃算與否,需要對價格、風險和選擇范圍三方面來作綜合分析。其中,價格因素最重要,佔60%的影響力,風險和選擇范圍的影響力各佔20%的比重。專家分析認為,設定尾盤中期的購房總價為1,各階段的投資價格比=尾盤中期價/階段價。價格比越高,說明房價越便宜,對投資者就越有利。有了價格比,就可以算出價格權重值(價格權重值=價格比×價格權重),同理可以得出投資風險和投資選擇綜合值。然後將三者權重值相加得出的投資綜合值,也就是我們所需要的投資綜合分析數據,這個數越大,投資就越劃算!通過公式計算得出的數據可以看出,開盤期權重值總和最大,為0.8632,也就是說這時買房投資最劃算,這和大多數投資者的觀點相吻合。而令投資者意想不到的是,尾盤中期以0.8222的分值位居第二,比起結構封頂期、竣工入住期,是一個更為劃算的投資時期。
投資必須考慮收益的,不能單純從投入、支出的角度去分析,只有相比纔可以准確體現投資的價值。商品房投資收益最常見的兩種方式是出租和出售。由於我們對比的是同一套房子不同時期的投資價值,所以無論你什麼時候買的房,購買時期的不同不會影響房子在同一時期出租或出售的租金和售價,而收益的不同主要體現在時間和收益預測上。開盤期買房無論出租或出售都要等入住後,所以不能立刻取得收益,而尾盤期則不同,支出和收益幾乎是同步的。從這一點來說,尾盤期的收益明顯要好於開盤期,起碼可以立刻以租售的收益來緩解購房的壓力。
另外,開盤期由於對項目有太多的未知,對將來的收益狀況難以作出較為准確的預測,也就是說,投資收益的風險比較高;而尾盤期的樓盤,因為各方面狀況都幾乎可眼見為實,對收益的預測和評估就容易和准確得多,投資者沒有太多風險。
尾房投資應注意的問題
買尾房要認真區分尾房、爛尾房和一般空置房,購房者應仔細、客觀判斷開發實力、項目價值、未來居住環境及狀況,從而可以有效避免購到真正的『爛尾房』。空置房中還有不少是因積壓、手續不全、歷史遺留、拆遷周轉等原因造成的閑置。人們在購買時只要照例查驗開發商是否持有賣房所需的證件,並是否真實有效,就可避免損失。在挑選尾房的過程中,也要認真比較,擇優購買,切不可只圖價格上的優惠而放過真正的實惠。在驗收住宅時,應仔細檢查住宅設備、設施,正常了纔可簽字認可,避免購買建造質量差或缺乏具體競爭力的過於落後的物業。尾房在售出時,項目整體可能已經售出多時,相距政策規定的保修期可能所剩無幾,購房者切不可掉以輕心,應該與開發商簽署相關文件以防保修期內不保修,或出問題後賣方和物管單位可能拒絕承擔責任,一定不能購買賣方超過保修期的房產。參加房展會,不失為良策,開發商會在房展會上推出尾房,只要多走幾個樓盤就有可能發現自己的所愛。另外,通過中介機構以『吃批發』的方式轉售,或者由開發商或中介機構進行『吞吐』銷售也是一個有效的途徑,特別是隨著三級市場的放開,尾房作為周轉房在差價換房中將起到重要作用。
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