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尾房選購大參考
隨著年底的到來,房地產銷售迎來了本年度最後的銷售熱潮。近段時間接到不少電話,有不少消費者都反映出同一心聲:他們想買尾房。
尾房即那些在樓盤項目中已進入銷售最後階段的少部分剩餘房屋,一般佔到樓盤整體量的25%左右。近期有不少樓盤降低幅度,讓購房者既驚喜又感嘆,既滿意又不踏實。高興的是房價便宜了不少,擔心的是便宜沒好貨。更讓一些有意購房還在考慮的、權衡中的潛在購房者心存疑慮:是不是房價的水分太大了點兒,或是買房不用急,反正房子到最後都會像商場一樣來次大甩賣。但購買尾房好不好?劃不劃算?尾房是不是不好的房子?購買尾房該怎樣把握?
尾房不是質差房
尾房容易給人的感覺是賣不出去的差房子,而實際上留到最後的不一定就是不好。成都一位房地產總經理認為,通常情況下尾房應分為兩大類:
一、有問題、賣不出去的尾房,如:朝向差、樓層次、景觀不理想、戶型不合理等。這類有問題的尾房在銷售上是『困難戶』,極有可能在銷售過程中被剩餘下來。
二、沒有問題或沒打算賣出去的尾房,如:開發商留作自用、開發商留作日後出租、大買家有意向要購買而暫時保留的、前期被人買走,後又提出退買的等。這類尾房極有可能是一些比前期所購買的還要好的房子,例如開發商留作自用的一般都是好樓層、好朝向、好景觀、好戶型的房間。而前期已賣出去再被退回的也不一定就是不好。因為被退的原因很有可能是由於買家個人經濟承擔力的問題,或本來是已多買了二、三套,或是因為個人原因改買其他項目,因此,這些房子不屬於有問題而賣不出的、或不好的房子。
看清尾房降價空間
『通常對開發商來說,當整體銷售超過55%就意味著該項目過了「生死線」,而當銷售率超過75%時,超出部分就是項目賺錢的空間了』,成都三和房地產公司陳浩副總經理說,因此,面對這剩下的25%的尾房,需要開發商做出非常理智的決定。若開發商覺得這部分尾房是屬於不好的尾房,又要同樣銷售出去,就應該在售價上做出相應的調低。但不少項目,對所謂『降價』之事所采取的態度通常是能不降而扛在那兒,而其結果是剩下一些價格又高、品質又差的房子,加上市場上新項目不斷,自己的尾房又已過了先前的銷售氣氛,徹底失去了與市場競爭的能力,而成為真真正正的『尾房』。但若開發商覺得在消化尾房時反正自己的資金壓力、風險已很少了,留在手上的又是好東西,開發商會在價格上相應提高售價。這種情況,若是在市場好的情況下,是可以被買家接受的,也是對買賣雙方都合理的。但若市場不好,就要看買家對該項目的認可程度了。另外,若市場不好時,開發商願意根據市場需求在售價上做出相應的『犧牲』,對買家來說應當是一件劃得來的事情,即以相當優惠的價格買到了尾房中的『好』房子。
購買尾房四利三弊
購買尾房有哪些不足之處?又有哪些優勢呢?作為消費者購買尾房有以下幾點是不利的:
其一是價格上不一定有優勢。通常一個項目從開盤到入住,其售價會逐步調高約5%—10%,因此,到尾房時價格正常來講是高過其早期售價。
其二是質量相應差。無論是朝向、樓層、戶型都是別人選剩下的東西,因此,相應來說朝向好的東南面,中高樓層可能已沒有了。
其三是心理上覺得不踏實。無論如何剩下的就是比被人搶購的感覺差,很難擺脫這可能是些賣不出去的房子的陰影。
但實際上購買尾房是有以下幾點優勢的:
其一,價格、付款方式及談判中有空間。由於不少尾房在銷售時開發商的心氣不同,還有不少開發商忙於收尾開展其他新項目,因此,在購買尾房時,買家可以在價格、付款方式上有一定的討價還價的空間,在一定意義上講往往有佔優的感覺。
其二,能更客觀、冷靜。一般項目在開盤時都能造成令人產生購買衝動的銷售氛圍,不少買家都是在這種被哄熱的情況下一時衝動買房的。但隨著時間的推移,特別是不少項目從開盤到入住要近一二年時間,再加上市場中其他新項目的不斷問市,當初的熱情會在項目接近尾聲中變得更客觀、冷靜。
其三,風險低、買得更踏實。在尾房時期去挑房,會對項目的前期承諾、質量,特別是將來鄰居的構成有更准確的認定,能看到的東西總比圖畫中看到的更真實,買房也買得更踏實。
其四,『性價比』更合算。許多人遇到中意的樓盤就急衝衝地購買,很擔心慢了一步,看中的房子已售出了,這時,如何看待一個樓盤的性價比很關鍵。對於同一幢樓,地價、配套設施、公共部分、裝修、設備標准對每個買家來說分擔的是一樣的,而所不同的只是其朝向、景觀、樓層。在現行的銷售過程中,特別是在北方,由於市場需求的存在及項目包裝的必要,通常樓層差與朝向差最大之和可達30—40%,這就要買家自己來衡量其中的值與不值。若所購買的房子是用來出租的,就要看其將來的租金是否也能差出30—40%。一般來說,這不太現實。再加上現在買房並不意味著要住一輩子,會有可能將來再換或做出租用。若購買者是年輕人,白天幾乎不在家,晚上回來天已黑了,對朝向、樓層、景觀的要求相對低。所以,對待尾房中的所謂朝向、樓層差的戶型,綜合其他因素,若在售價上有大的差別,去購買此類尾房其『性價比』相對來說就更合算些。
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