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2002年北京樓市對商住的批評越來越多,有人認為曾經風光一時的商住將在未來3至5年內逐漸退出北京樓市,有些項目更是樹起了拒絕商住的大旗——
商與住真的水火不容嗎?
『商住終結論』者認為商住是介於住宅和辦公之間的一種過渡型產品,弊端很多:
1、乾擾居家生活,損害居住者權益。亦商亦住,住戶在本該安靜的自家門前每天與各色陌生人等擦肩而過,公司職員遠不如業主愛惜物業,住戶背負設備因過度使用而產生的管理和維護費用,苦不堪言。尤其當商住樓內大部分為商用的時候,住戶只能妥協,最後選擇逃離的人不在少數。
2、存在安全及消防隱患。按建築物防火規范規定,住宅只需設消火栓系統,商業營業廳和辦公樓還需要配置火災自動報警系統和自動噴淋系統。從建築裝修材料上看,辦公樓裝修檔次高,可燃物較多,用電量較大,防火規范較住宅嚴格。商住樓按住宅防火規范審查,必然存在消防隱患。商戶流動人員較多,住戶安全得不到保障。
3、住與商混雜,影響商務形象。小老板們帶著公司客戶和菜籃子、哈巴狗、垃圾袋一起走進大堂,相會在電梯,公司形象和信譽大打折扣。
4、破壞市場公平競爭環境。商住樓的開發商以住宅立項,交納的土地出讓金不及寫字樓的一半,住宅貸款最高可達8成20年,而購買寫字樓貸款最高只能到6成10年,且個人商業用房貸款利率比個人住房貸款利率高,住宅的土地使用權是70年,而寫字樓只有50年。所以同檔次的商住樓和寫字樓相比,前者不僅在價格上佔有絕對優勢,而且獲得的權益更多,難怪一些寫字樓的開發商大呼市場競爭不公平。
商與住真的水火不容,不可調和了嗎?
事實上過去的2002年卻是商住樓盤大出風頭的一年,中關村的長遠天地、財智中心、望京的佳境天成、金融街的金寰公寓、CBD的優士閣、建外SOHO、東部的東方銀座、住邦2000、南城的楓樺豪景……北京到處商住開花,除個別樓盤自身操作問題外,大多數在開盤初期就已掙得盆盈缽滿。
一邊是各方對商住的口誅筆伐,一邊是各類商住產品爭奇斗艷,大行其道。如果你仔細觀察,就會發現今天的商住與昨日迥然不同。商住作為房地產市場備受爭議的一類產品,自誕生之日起,就在市場需求的有力推動下不斷更新、發展和進化自己。誰創造了北京商住?
在商住樓較為集中的亞運村,商住風首先是從匯園公寓刮起來的。亞運會結束後,作為運動員公寓的匯園公寓又找到了新婆家——很多中小公司把它作為自己的創業基地。於是在商務佔絕對優勢的情況下,匯園公寓漸漸演化成了准商住樓,純居住的人已經微乎其微了。同是位於亞運村地區的天創世緣商住樓的一位負責人說,最初天創世緣是衝著純住宅去的,但後來發現這裡的商用需求特別旺盛,很多企業都在這裡尋覓辦公地點,於是他們纔改變了方案,讓外立面和公共裝修部分盡量與寫字樓靠攏,主動迎合多數業主的需求。
中關村地區開發成本通常很高,所以開發商大多只能開發高檔寫字樓,而當地中小規模企業很多,這些處於創業初期的企業租不起高檔寫字樓,為了商務方便又不得不在中關村商圈內辦公,怎麼辦,只能租購價格遠遠比寫字樓便宜的住宅,而且購房時能獲得比寫字樓高出兩成的貸款成數和更長的貸款期限。久而久之,一些住宅、公寓的開發商乾脆打起了商住兩用的旗號吸引買家。
市場看不見的手創造了北京第一代商住樓,雖然亦商亦住缺點很多,但是它的出現客觀上支持和推動了民營中小企業的發展。
第一代商住樓的特點是開發商被動地接受市場需求,本來做住宅的,一不小心弄成了商住兩用,樓還是完全按住宅戶型設計,但是功能變化了,既可以商,也可以住,變成了地地道道的大雜燴。一個非常有代表性的現象是,拎菜的和拎公文包的一起等電梯。
新一代商住前景看好
當『住』與『商』的矛盾日益顯性化,商住必須選擇新的發展方向,或者以什麼形式分離,或者以什麼方式重新組合。與寫字樓相比,商住樓有明顯的價格競爭優勢,商務辦公的開發利潤也比純住宅高;但是與純住宅樓相比,商住的缺點則暴露無遺,一沒有價格優勢,二是人們更願意選擇家庭氛圍濃厚的純住宅居住。因此市場上主流的新商住產品逐漸向以商為主的模式發展。
新商住雖然仍以住宅立項,享受開發住宅的種種政策好處,但市場定位卻改為以商為主甚至只商不住。在產品設計上,新商住除保留每個戶型內的廚房衛生間外,幾乎完全脫離住宅的形態。建築結構采用可靈活分隔組合的大空間框架結構,層高滿足辦公要求,綜合布線系統,中央空調系統,更多的電梯應付高峰時段人流,消防上設自動報警和噴淋,為滿足中小型公司降低運營成本的需要,設置了齊全的商務配套設施,如共享服務器、會議廳、會客室,還有在大堂服務方面能享受收發信件、代繳費用、租物代理、鍾點清潔、洗衣服務等,大堂等公共空間更豪華、氣派,以求給客戶良好的第一印象。
新一代商住樓是開發商利用國家政策盲點,主動適應市場需求的產物。由於市場定位明確,基本消滅了商住混雜的尷尬現象,市場前景較為看好。
商住衍生類產品進一步細分市場
除了上文提到的以住為名,行完全商務之實的新商住產品外,還有一些從第一代商住概念下分裂出來的商住衍生產品,它們都有各自的特點,為不同的城市消費群體量身定造。它們的相同之處在於都不是普通住宅,而是滿足各類高收入階層和各種公司、團體多元化生活、工作、娛樂方式的需要,它們是北京這個充滿活力的、越來越豐富多彩的現代大都市的產物。
目前市場上的商住衍生類產品大致有以下幾類:
1、拒絕商住的純商、純住綜合社區,公寓樓和寫字樓在同一個社區環境裡和諧共存,但彼此完全分離,各自設立出入口,形成相對封閉的獨立系統,商就是商,住就是住,物業分開管理,不同人流不在樓內混雜。由於既有商也有住,這類產品通常位於CBD、中關村、亞運村等商圈周邊。如藍籌名座、藍堡國際公寓、金地國際花園、富海中心等。
2、以住為主,以商為輔的商務公寓。這類產品在國外較為普遍,多指那些專為商務人士設計建造的酒店式公寓。同度假式公寓和純酒店相比,商務公寓更注重商務設施的配套,如商務中心、秘書服務、智能化配套等,而其本質依然是居住,並且是酒店式公寓。
3、以商為主,以住為輔的新商住混合產品。代表項目是SOHO現代城和建外SOHO。SOHO類產品原指以居住功能為主的『在家辦公』方式,家庭居住的主人同時從事可以充分利用家庭條件滿足辦公要求的工作。因此其戶內空間除滿足家居生活所需的全部功能之外,還要有相對獨立的工作位置和相當於寫字樓的工作條件。但從實際銷售情況看,商的比例明顯大於住,『在家辦公』的初衷變成了大多數業主在家開公司。
2003年投資商住需謹慎
1、一方面寫字樓產品不斷豐富,供應不斷增多,另一方面由於全球經濟放緩,發達國家公司對北京寫字樓的市場需求不足,而申奧成功及入世對市場的積極影響有滯後效應,短期內過量的寫字樓供應將導致價格下跌,特別是價格不高的乙級寫字樓將與商住產品形成有力競爭。
2、商住產品本身也有生命周期,區域市場內供給太多,需求相對不足,也會造成價格下跌。
3、特別對於只商不住的商住產品,開發商利用政府不完善的法規投機,利用住宅立項在寫字樓市場上獲利,破壞了公平競爭的市場環境。對於這類產品,國家是否會采取實質性的限制政策尚不得而知,如政策漏洞被堵,商住樓的許多優勢也將變成泡影,投資者對此應特別留意。
4、除純居住和商務公寓外,其它兩類商住產品都是以商為主,投資者要注意它們是否位於商圈的周邊,或潛在的商務辦公區域。
5、以商為主的商住產品,就要考察產品設計是否能真正滿足商務辦公的需要,應就建築外觀、建築結構、標准層層高、開間進深、垂直交通系統、安保消防系統、智能網絡系統、空調系統、套內使用率、配套設施等各項指標對項目進行仔細考慮。
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