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第一篇:『變形』記
早在1994年,北京市場上就開始出現商住房項目,並且銷售得特別好。至今,商住房仍是京城房地產市場上最活躍的物業種類之一。
據統計,2001年北京推出的55個公寓中,商住項目佔11個以上,總開發面積達到71萬平方米。可隨著入住,商住房的種種弊端也顯現了出來。各方對於商住的口誅筆伐,幾將它打入谷低。然而,2002年市場上商住項目的數量繼續增長,金融街的金宸公寓、中關村的長遠天地、財智中心、望京的佳境天城、東面的康堡花園、住邦2000、城南的楓樺豪景……京城到處『商住』開花,且除個別樓盤有自身操作問題外,大多在開盤初期便已掙得『盆滿缽滿』。不過,你如果仔細觀察就會發現,今天的商住與昨日有著很大的不同。
從又商又住到只商不住『新商住』換藥不換湯
商住產品發展的四五年間,隨著市場需求的變化,商住自身的形態也在相應地調整和變形。
老商住,商與住混雜,字面上已看出過氣之勢,其最大的弊端無外乎商與住功能衝突,從去年到今年的文誅筆伐中,老商住的弊端被大家揭了個底兒掉,日子甚為不好過,在此就不再贅述,也給老商住的發展商們留點空間趕緊收回投資。
新商住,近一年來市場上的焦點、熱點樓盤。雖然以住宅立項,卻只商不住,為有別於老商住。站在老商住的種種『硬傷』上品味新商住的種種好處,賣得好也的確有道理。
在產品性能上,新商住幾乎完全脫離住宅的形態,建築結構采用可靈活組合分割的框架結構,公建的標准層高;建築物3A以上的智能系統標准;更多的電梯數量以應付高峰時段的人流,保證垂直交通順暢;充足到位的消防系統;在公共部分設置的公用洗手間等公建標准以及玻璃金屬幕牆外立面的建築外觀;大面積的配套,內容包括商業配套(銀行、機票、咖啡廳等)、會議大廳、商務中心以及開放式的大廳……
新華遠在CBD的新盤尚都國際在29層的建築主體中將一至五層全部設置為配套空間,便是為了在將來充分滿足商務的配套需要。許多新商住項目已經基本做到從產品形態上與公建項目難分仲伯,甚至做到部分設計指標超過甲級寫字樓的水平。新商住在今年出盡了風頭,不僅在一次次人聲鼎沸的業內論壇中賺足人氣,而且市場上賣得也是紅紅火火,賺夠了銀子。
成長型中小企業求『房』若渴
據資料顯示,目前中關村地區,中小規模成長型企業在2002年上半年統計的數量比2001年同期增長了40%,這其中除了中關村的主力需求群體——成長中的高新技術企業,還包括許多涉及外貿、平面設計制作、會計師事務所、技術設備銷售、商標代理以及旅游等服務行業被稱做『新商業族』的中小規模企業;從企業規模看,目前50人以下的中小型企業佔到企業總量的85%,平均需要的辦公面積為265.32平方米。如此規模的中小企業財力有限,租購高檔寫字樓對於他們來說尚且吃力,一是寫字樓單元面積偏大,二是價格不菲,從銀行貸款,不論是首付款、貸款年限,還是貸款的成數,都有很大的壓力。而『商住』的出現恰好解決了成長型中小公司的需求難題。
以海淀區清華南路財智中心的銷售狀況為例,該項目定位於中小戶型的商務空間,最小戶型面積為64平方米,每平方米售價9000元,與中關村周邊寫字樓均價每平米11000元形成『落差』;財智中心購房月供款折算租金後為1.5元/天·平方米左右,而中關村寫字樓租金水平目前保持在4.5元/天·平方米居高不下。財智中心正式開盤20餘天,項目整體銷售率已接近70%。其他成功案例舉不勝舉:當代集團旗下的當代青雲、蘇州橋新起點嘉園、八一中學對面中房長遠的長遠天地均有不俗表現,與傳統住宅市場今年整體平平的態勢形成鮮明對比。
乙級寫字樓供應出現『真空地帶』
行業內有句老話,『有需求必然有供應』,我們先從區域存量及供給來分析商住項目熱銷的原因所在。目前,北京寫字樓市場上供應的是清一色甲級寫字樓。據資料顯示,2002年北京甲級寫字樓有效供應量已經超過120萬平方米,已經超過北京寫字樓供應高峰年1997年的116萬平方米。
以西區市場為例,目前中關村、CBD、金融街等區域仍然是以甲級寫字樓為市場供應主體。根據萬信網提供的數據,目前中關村西區公建綜合開發成本達每平方米1萬元以上,因此發展商也只能將開發高檔寫字樓或是高科技企業的自建自用房為『唯一出路』。又據中關村科技園區管委會關於中關村寫字樓供給狀況的調查顯示:中關村寫字樓現存可租或可售使用面積近52萬平方米,再加上還有20多家寫字樓在建中;今年已有13家項目近40萬平方米投入使用,但均為每平方米15000元以上的高檔寫字樓。其中區域內現售的數碼大廈賣到18000萬元,聯想科技園賣到每平方米2200美金以上,中關村大廈賣到每平方米15000萬元。寫字樓供應量雖不少,但出現8000元到10000元價位,日租金在每平米5元左右的寫字樓市場真空,形成極大的供需缺口。
大量的中端需求,使得本來就少的中檔物業愈發顯得稀缺,寫字樓市場需求與供應的極大不協調亦成為商住項目熱銷的一大充要條件。
第二篇:淘金記
『新商住』終結商住危機
由於當前許多區域寫字樓的供給結構存在一定的缺陷,無法全面滿足各檔次規模的企業的需要。因此,商住產品便應運而生,成為寫字樓的替代品。
與寫字樓相比,商住項目具備以下幾種特點:銷售價格低、可以按照住宅辦理按揭,能獲得更高的成數和更長的年限;付款方式靈活,客戶資金壓力小,且月供較寫字樓的租金要低很多;位置及形象比同等價位的寫字樓優越。因此,對規模及資金有限而又注重辦公成本和形象的中小企業有很大的吸引力,對投資客的吸引也很大。
由於市場競爭的壓力,受項目地理位置、周邊環境、潛在客戶等方面影響,某些項目開發商如果堅持建住宅將缺乏競爭力度,改為商住將更迎合市場需求,且銷售周期短,回款速度快,同時,由於新商住項目比同區位的住宅價位高,開發商開發這種物業將有機會獲得更大的收益。
『老商住』是自發形成的初級產品而注定會被定位明確、功能齊備的『新商住』所替代。『新商住』的特點是只用於商,拒絕居住,從形象和功能方面更加向寫字樓靠攏,更好地滿足了辦公的需求,因而開發商要用『新商住』的形式代替『老商住』來開發項目。
對於『新商住』而言,由於目前市場中(中關村、CBD、金融街等區域)在建的主流產品為甲級寫字樓,中低檔寫字樓產品存在一定的缺口,為其提供了良好的發展空間,當甲級寫字樓市場供應大大超過需求時,必將造成售價和租金的大幅下降(目前這種趨勢已比較明顯),當價格降到一定程度時對商住市場就會產生較大的衝擊。
商住投資需謹慎
政策性因素將起決定性作用。從土地的使用用途上來說,國家有關政策只界定了『居住與非居住』,對於『商住』的出現是始料未及的。比如一般的樓盤600元的樓面出讓金,而寫字樓的出讓金是1400元。這種開發模式,對於從事中低檔寫字樓開發的發展商而言,存在著不公平競爭。據悉,有關商住樓的管理已引起了相關政府部門的高度重視,對這種『打住宅之名,行商住之實』行為國家是否會采取實質性的制約,不排除商住產品的政策性退市的可能。如果政策漏洞被堵,商住樓的許多優勢也將變成泡影。
考慮區位。只有那些商務氛圍日漸濃厚適合中小公司和成長型公司發展的區域纔是『新商住』的最佳投資區域;其次,要注意產品本身和配套是否真正適合辦公。
尋找有投資空間的產品。價格是最重要的。隨著『新商住』的炒熱,價格也會不斷上昇,要研究真正的投資空間有多大。再次,因其存在較大的市場風險和政策的不確定性,大大影響了投資的潛力,因此投資的前景還需持部分觀望態度。
投資目光要放遠。新商住主打投資概念,且部分投資者已經有收益。加上內外銷住宅合並後,許多投資外銷外租的客戶感到純居住物業的投資存在越來越大的壓力;而新商住類產品在定位設計時多注重了戶型功能的多元化,加之配套設施,物業管理等方面兼顧了雙重功能的需求,宜商宜住是無疑的。這使投資者心理承受的進退空間很大,感到投資的風險降低。但任何事情都不能過度。作為主力產品,市場投放量過大都會引起滯銷、空置,何況為過渡型產品。只有成為有效需求的產品纔能滿足它的生存價值。因此作為投資要多從長遠角度著想,不能只看一時景氣。成為有效需求與物業投入使用的時間、物業的地點、商業氛圍、交通狀況、配套設施、物業管理、市場存量等綜合品質因素有密切的關系,綜合這些方面的素質判斷投資風險可以起到一定的避險作用。
第三篇:突圍記
關於商住的探討層出不窮,一方面,因為『住』拒絕『商』,所以爆發商住危機;另一方面,局部市場對『商住』的需求又是旺盛的,眾所周知,老商住遲早會被終結,那新商住如何揚長避短?新商住究竟又能走多遠?
正方觀點:新商住一路好走
觀點一:產品形式決定新商住生命力
住邦2000總經理 范國翔
不管是什麼產品,市場有需求,就有其存在的理由和必然性,商住即是如此。因為市場中總有這樣的成長型小公司,寫字樓並不完全適合它們,商住的生命力就在此。但同時,從以往的市場表現可以看到,商住項目生命力的長久,關鍵在於產品提供的究竟是怎樣一個平臺。
觀點二:拒絕『住』容易,拒絕『商』難
北京中房長遠房地產開發有限責任公司副總經理 葛蘊秋
你可以要求每個公司在寫字樓裡不能住人,但是你不能限制每個業主在家裡談生意。新商住建築從裡到外、從空間到水電氣熱的配備更接近寫字樓,它委婉地拒絕了純居住的業主,自然終結『商住』混雜的局面。
反方觀點:新商住的命也不長
觀點一:新商住的路將越走越窄
左岸工社總經理林澗
商住是介於住宅和辦公之間的一種產品,它有存在的必然,也就有生命力,但它的生命力是非常有限的,而且將越來越小。隨著房地產市場的逐漸成熟,市場將得到細分,辦公和住宅產品之間的空隙將逐漸被填滿,縫隙變小,這種情況就如同轎車和越野車,現代人對兩車的區別看待已不再苛刻。
觀點二:乙級寫字樓——預計將來市場最有可能的新商住替代產品
環宇信達行總裁 鄧智仁
盡管基於申奧成功及入世的基本面支持,寫字樓市場長期利好,但短期內形勢不容樂觀。
首先,由於利好因素對市場影響有滯後效應,因此入世對寫字樓市場的利好影響不會馬上顯現,而是需要一個市場消化、釋放的過程,估計最早也要到明後兩年纔能得到體現。
其次,全球經濟運行正在放緩,西方主要發達國家經濟已進入規律性衰退階段,並將繼續在下降通道中運行,經濟復蘇尚需時日;北京高檔寫字樓市場相當一部分需要大公司來吸納,失去發達國家公司的強力吸納,勢必對寫字樓市場產生消極影響。
第三,在寫字樓市場表面繁榮的背後,卻隱藏著巨大的危機,目前絕大部分公司已購買甲級寫字樓,市場需求不旺,消化能力不足,而甲級寫字樓的供應量卻有增無減。根據這一市場狀況和我們的專業判斷,未來幾年內北京寫字樓市場最需要乙級寫字樓,理由有三:
一是市場對乙級寫字樓的需求越來越大,將成為寫字樓市場的基礎。隨著市場經濟的不斷深化和發展,中小企業的數量和規模將不斷擴大,由於他們正處於起步和成長階段,資金有限,經營風險較大,因此難以承受甲級寫字樓的高額租金,購買甲級寫字樓更是難上加難。比甲級寫字樓檔次稍低,實用性強、價格適中、交通便利的乙級寫字樓將成為市場的寵兒,從目前中關村地區大批中小企業因租金過高而遷出中關村,到清河一帶落腳,逼迫中關村寫字樓降價這一現象就可見一斑。
二是目前市場供應以甲級寫字樓為主,CBD、金融街、中關村等區域均以甲級寫字樓為主導產品,基本上沒有乙級寫字樓供應,給市場造成極大的供應缺口,產生新的供需不平衡,隨著供給向需求的不斷回歸與趨近這一經濟規律,未來幾年內乙級寫字樓將是最符合市場需求的產品。
三是政策上的不確定因素,為乙級寫字樓市場帶來無限商機。目前對乙級寫字樓衝擊最大的是商住兩用樓,大部分中小企業均以購買或租用商住兩用樓代替乙級寫字樓,但隨著商住樓弊端和安全隱患的日益凸現,政策對商住樓的限制和制約只是時間問題,隨著商住樓供應的萎縮乃至停滯,勢必將中小企業對辦公場所的需求推向乙級寫字樓,從而為乙級寫字樓市場帶來無限商機,可以預計,這一市場將是極具活力、而且是前景廣闊的。在當前市場追求高檔、頂級寫字樓,市場空前繁榮的時候,我們認為未來幾年內最符合市場需求的是乙級寫字樓。
第四篇:涅盤記
商住最大的隱患是商和住之間的相互影響,只住不商或只商不住,雖然從一定意義上緩解了商和住之間的矛盾,但商住的客群相應變窄,這決定了商住項目將面臨的競爭壓力增大,而且產品也不是市場發展的主流。
商住最大的危機不是市場,而在政府的法規。現在,從土地的使用性質、規劃、銷售許可等多項審批項目中,都沒有商住這一產品分類,開發商是在利用政府不完善的法規投機,在市場上造成一種不平等的競爭態勢,從長遠利益看,受害人是買家。以現在的市場環境,住宅比寫字樓具備的諸多優勢,使以住宅立項的商住項目從中獲利。1.住宅的地價比寫字樓低50%;2.住宅項目提供的銀行按揭貸款是8成20年,而公建項目是4成;3.住宅的使用年限是70年,而寫字樓為50年;4.水、電、氣、暖等收費標准,住宅類比寫字樓低;5.不少住宅類項目不具備寫字樓要求的消防、噴淋系統,相同面積下,辦公容納的人數是居住的5倍,一旦發生危險,損失將遠高於純居住。
此外還有電梯的配置、車位等,開發商降低了生產成本,但承擔了更大的安全問題。而這些隱患可能需要經過相當長的時間纔能顯現。
應該看到,政府的法規終將得到健全,那時商住也將站在合理的起跑線上參與市場競爭。買房人買商住類房屋首先要明確目的,因為不成熟的購房心理,只會得到一個品質不高、相對混亂的物業,更談不上物業的保值。其次,在投資置業時,最好選擇有所側重的項目,或商、或住,這樣的房子更具長久性。
專家提醒大家注意以下幾點,以幫助購房時做出正確的投資決策:
區位選擇上的風險
商住投資切記不能人雲亦雲、盲目決策,一定注意商住樓是否位於商圈的周邊,或區域是潛在的商務辦公區等;
產品設計上的風險
是否能真正滿足寫字樓的需要,應就商務規模、建築結構、標准層高、建築外觀、開間比例、垂直交通系統、安全消防系統、智能系統、空調系統、套內實用率、公用設計、配套設計、車位是否充裕等各項指標對項目進行細致考證;
區域市場存量、供求方面的風險
注意市場供求的變化,特別是區域市場供求的變化,如果一個區域出現大量這種類似產品,很可能出現供過於求,作為主力產品,市場投放量過大都會引起滯銷、空置,何況為過渡型產品。預計未來二三年甲級寫字樓供應更加過量,造成售價及租金大幅下跌,從而使甲級寫字樓的客群向中小規模企業延伸,影響到商住產品的售價及租金,使投資者的預期收益減少。因此作為投資要多從長遠角度著想,不能只看一時景氣。政策上的風險
由於商住項目已經影響到寫字樓市場(特別是中低檔甲級寫字樓)的正常發展,產業政策方面也面臨重新調整,商住項目存在市場規范後被強制退出的風險。如確實准備投資商住項目則一定要謹慎,盡量避免選擇大期房,可選擇地段較好、昇值潛力大而目前價位尚不算很高的現房或准現房,不要對未來預期過高,並需特別留意政府對於商住樓政策的變化以及有可能變化的跡象。
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