|
||||
今年北京來了不少外地觀光購房團,吸引了業界的注意。有道是:路遙知馬力。據不久前國家經貿委經濟信息中心的最新分析表明,北京四成左右的商品房被外地人買走。在即將過去的2002年,零散的外地人在京買房已經演變為組團進京購房。外地人,正成為京城樓市具有中堅作用的購房群體。
請進來走出去 北京樓盤瞄准外地人
2002年3月29日,首批溫州購房團抵京。兩天時間內參觀了京城四個樓盤,意向成交近2000萬元。一時間,『溫州購房團』成為京城媒體競爭報道的對象,而作為主辦方,在首次組織購房團取得成功後,不失時機地推出了『寧波團』、『沈陽團』等其他外地購房團。據記者掌握的資料顯示:迄今為止,購房團已先後15次進京參觀購房,其中溫州團6期,寧波團3期,沈陽團2期,哈爾濱團、大同團、西安團、成都重慶團各1期,累計進京參團960人次,接待報名參團人數3500人左右,直接購買房產成交額約1.6億元。而京城也先後有數十家樓盤參與了購房團活動。
據活動的組織者——北京世紀虹橋廣告公司的瞿總介紹,早在2001年8月,他們便開始組織『溫州購房者』到上海置業並取得了成功。由於地域環境的差異,他們對於組織赴京的購房團相對比較謹慎,但是沒想到許多溫州人主動提出了到北京買房的要求。於是在今年3月,他們正式啟動了第一批『溫州購房團』。其後,他們又在國內其他一些有購買意向及潛力的地區開始進京購房團成員的招募工作。這種新型的異地置業模式已得到了北京很多樓盤的認可,同時,很多外地人也通過購房團找到了自己所中意的居所。
或許是受到了這種新型營銷思路的啟迪,北京的一些開發商也開始『走出去』——主動讓外地購房者了解自己的項目。位於京城東南三環的『新御景』便從中受益匪淺。
2002年5月,『新御景』在北京開盤熱銷之後,又南下上海。在短短三日巡展中,眾多上海參觀者表示出了濃厚的興趣。為了讓購房者更加了解『新御景』,他們特別組織了上海看房團親身赴京實地考察。在經過買家實地檢驗、了解情況後,上海看房團客戶立即決定簽約購房。據發展商透露,僅在集體簽約儀式上成交的客戶就有二十餘位。2002年7月19日,『新御景』在香港馬可波羅香港酒店六樓翡翠蓮花廳舉行的展會吸引了眾多投資者。首度推出的20套房在前三天內即獲成交,最高一套售價高達260餘萬元。
與此同時,『朝陽園』、『新城國際』等項目也都先後赴港展示。走出去,請進來?北京樓盤正使出渾身解數吸引外地置業者的目光。
看品質重潛力 北京樓盤面臨新考驗
雖然以溫州購房團為代表的異地置業者多次『造訪』京城,但就實際成交而言,所參與的樓盤並非皆大歡喜。有的項目能夠成交數套,有的卻一無所獲。於是,把握外地人的置業特點及買房心理,並采取適當的營銷策略,便成為樓盤吸引買家、促進銷售的必要手段。那麼,什麼樣的樓盤最受外地人青睞呢?
自住型樓盤。一般來說,選擇自住型樓盤的外地人主要有兩類:一類是為了子女教育。在首批『溫州購房團』中,記者結識了一位姓李的女士。她的兒子現在溫州讀高中,她打算讓兒子將來在北京讀大學,李女士在京購房就是為了能過來專心照顧兒子。像李女士這種以子女教育為購房目的的外地人佔多數,許多距離高校較近的樓盤成為他們首選的對象。另一類則更多考慮在京做生意的方便與否。位於城南的珠江駿景,由於地處外地人相對集中的木樨園地區,幾個大型批發交易市場的存在,加之周邊有著名的『浙江村』,生意交流的便利,使該項目吸引了一定比例的外地人購買。
投資型樓盤。選擇投資型樓盤的外地人大多具備了基本的住房條件,而手頭又有一定的資金保障。
投資型樓盤主要有以下三種:
奧運概念樓盤。對於很多外地人來說,奧運會在北京舉辦,奧運村周邊的項目在今後一段時期內投資前景將十分看好。譬如,溫州團在風林綠洲意向成交8套,簽約5套,便是很好的佐證。
熱點區域樓盤。CBD、中關村、金融街,這些熱點區域對於很多外地人也是耳熟能詳。像『新御景』在做上海市場推廣時,便著重強調其位於CBD國貿商圈,地理位置上的優越性同樣為很多上海購房人所接受。
商鋪轉租及買斷高檔樓面自用。投資這種物業的外地人經濟實力更強,他們更多地考慮了未來京城的商業機會。
但是,不管是何種類型的樓盤,作為一個購房而言更多的還是衡量項目的價值。那些毫無特色、缺乏個性的樓盤終究會被市場無情的拋棄。
高稅費多手續置業『高門檻』暫時不會降
與外地人在京購房熱情高漲形成鮮明對照的是,京城的外地人購房政策卻如一塊堅冰,始終難以打破。其中令很多外地人大為不滿的是購置一套商品房,外地人必須要花相當於總房款3?來『購買』《外地人在京購房批准通知單》。而在另一個同樣吸納很多外地人置業的城市——上海,則不存在上述收費,並且契稅、律師費等一些稅費的收取額度也要低於北京。以一套價值50萬元的商品房為例,在北京買要比在上海多付4000元左右。
此外,外地人在京購房的手續也頗為繁雜。首先,必須先向北京市房地產交易中心提交居民身份證原件及復印件、在京暫住證原件及復印件、在京購房申請書。交易中心在驗明無誤後,報北京市房地產交易市場管理委員會審核蓋章。然後,管委會在審核《購房登記表》及其他資料、簽發《外省市個人在京購房批准通知單》後,外地人纔可在京買房。這也難怪一些購房團的成員在了解相關稅費及手續後,打消了在京購房的念頭。
既然我國已將房地產作為拉動國民經濟增長的主動力之一,既然北京的GDP有2%左右都是靠房地產拉動的,那為何政府不在外地人購房政策上做一些調整,以鼓勵更多外地人在京置業呢?記者為此專門走訪了市房地局的一位負責人,他認為,北京之所以不能執行像上海藍印戶口那樣的政策,主要是由於首都的特殊地位。一旦政策放開,北京將會面臨更多的交通、就業、教育甚至水、電等能源方面的各種壓力。因此,在今後相當長的一段時期,外地人在京的購房政策不會出現太大的松動。
簡程序提效率外地人置業將現高潮
盡管從購房稅費上,外地人並不能與北京人享受同等待遇。然而在購房程序上的簡化,也將使很多外地購房者得到實惠。
近日市政府法制辦公室公開向社會征求對《北京市城市房屋轉讓管理辦法(送審稿)》的意見。這個辦法是對1988年出臺的《北京市房屋買賣管理暫行規定》進行了修訂,修改後的《北京市城市房屋轉讓管理辦法(送審稿)》中,重點突出的是在今後的房屋買賣中所遞交的手續將更加簡單化。個人買房不用再出示戶口簿等一大堆資料,而僅僅出示身份證即可。外地人買房也會和北京人一樣簡單,不用再去北京市房地產交易中心辦理《外省市個人在京購房批准通知書》,憑身份證就能在北京買商品房。
另外,商業銀行在辦理個人住房貸款方面也對外地人取消了原有的各種限制。不僅放寬了外地人申請貸款的條件,而且有些銀行將貸款年限及成數也由原來的七成20年提高到八成30年。據了解,很多樓盤現在為了爭取外地客戶都可以為外地買房人代辦這些手續。可以說,外地人與北京人在京置業已基本沒有什麼區別。
不久前,北京市教委還正式出臺了《北京市對流動人口中適齡兒童少年實施義務教育的暫行辦法》,保證外地兒童少年接受義務教育,同時小學每學期借讀費由500元降到200元,初中每學期借讀費由1000元降到500元。很多業內人士將此稱之為『教育「市民化」將掀外地人買房熱情』。所以,我們有理由相信:隨著各項政策的出臺及二三級市場的放開,外地人在京購房的比例也會大幅提高。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||