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廣州因為『華南板塊』吸引了全國房地產業界的目光,所謂『中國房地產看廣州,廣州看華南板塊』。一時間,形成『全國房地產學星河灣』的景象。但是,據當地媒體報道,2002年,星河灣每平方米標價5000元的房子在二手市場已降到3500元。
不可否認,以星河灣為代表的『華南板塊』乃至廣州的住宅,至今代表著中國住宅業的最高水平,有許多方面值得全國房地產業效仿。如小區的規劃設計水平領先,景觀水平領先,營銷手法領先,性價比超過北京、上海等等。單就住宅小區水平,甚至超過了國際先進國家和地區的水平,以至於香港同行也來考察觀摩。但是,『華南板塊』在提供正面經驗的同時,也暴露出許多問題,有些甚至是致命的硬傷。歸結起來,一是概念泛濫;二是產品出現新的同質化;三是過度營銷;四是某些管理部門不作為等等。
各地開發商的盲目克隆,造成許多不良影響。如為了克隆華南板塊的景觀,不顧地域氣候特點,在北方移植熱帶植物,為了保護植物過冬,居然在樹根部套上電暖絲,真是駭人聽聞。又如過度營銷,廣州某報一年廣告費14億元,其中房地產廣告10個億。據測算,廣州房地產企業廣告投放平均超過了5%,『華南板塊』大盤有的達到10%。
以『華南板塊』為代表的『大盤時代』最致命的弱點,是居住理念與國際化的居住觀念格格不入,是住宅與經濟活動的分離。『華南板塊』這個所謂的『中央居住區』內聚集了十餘個超大型大盤,幾千畝的大盤鱗次櫛比地擠在幾十平方公裡的區域內,沒有與之匹配的經濟產業,幾十萬居民遠離工作、就業地點,造成生活成本過高,缺乏可持續生活能力。因此,當規劃設計、景觀的光環閃光過後,人們冷靜下來的結果是重新選擇、審視。因此,『華南板塊』風光不再就再正常不過了。
可以說,『華南板塊』是一些時尚、但是錯誤的理念導致的產物,其中典型的觀點,就是『大盤時代』、『復合地產』、『住宅郊區化』、『城市運營商』等等。
誠然,大盤的開發有許多優勢:規模大、影響大,開發商容易借大盤開發提昇、樹立品牌;可以改變一些弱勢區域品牌形象;景觀、生態環境優於小規模項目;靠規模將公攤降低,使價格有更好的市場競爭力;靠規模可以兼容不同的市場定位。
但是,大盤也有許多風險和問題:識別性差,帶來小區安全系數下降;物業管理成本較高,影響生活成本;影響城市規劃,如交通道路的組織;市場容量與大盤矛盾尖銳,作為不動產,目標客戶群局限在一定范圍。因此,許多大盤即使開盤轟動,卻不能持續、均好性銷售,就是目標客戶群枯竭所致。不同定位的業主聚集,比如別墅與多層混合之類,往往與『物以類聚,人以群分』的原則發生矛盾。
『大盤時代』在居住理念上的誤區在於住宅與經濟的脫離。在國外有一個2:8比例,即100萬平方米的住宅面積中,至少有90萬平方米的建築是經濟產業,或寫字樓,或企業,或商業,為住宅區的居民提供工作、就業的機會。鑒於我國經濟發展及人口特點,中國的大盤至少應當保持在3:7之比。
這種居住理念是時代發展的產物。人類的住宅實際上是一個綜合體:即住宅要與創業、娛樂、就業、教育、醫療等匹配。如果這個綜合體在其它的配套上做的美輪美奐,但由於不能與經濟聯動,不能回歸本源,解決居民的創業和就業,它就只能是代表著過去的時代。
所以,我認為:『大盤時代』在量和質上都存在值得探討的問題。『量』就是不能過多、過濫,『華南板塊』是量過度的惡果。『大盤時代』質的問題,就是未能與時俱進,形成與經濟聯動的新綜合體。
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