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放開住房三級市場說了很久,但始終是『猶抱琵琶半遮面』,與此同時,差價換房、私下轉租等圍繞公房使用權的『地下』市場交易從未停止過。此次出臺的新政策可謂是公房使用權上市交易的信號。
-一問:何為住房三級市場?
住房一、二、三級市場是房地產市場約定俗成的叫法。住房一級市場指新建商品房即增量房的買賣;住房二級市場是指存量房產的買賣和租賃,比如已經購買的商品房、經濟適用房的上市再轉讓,已購公房的上市再轉讓;住房三級市場是指公有住房使用權的轉讓和轉租,以前這個市場沒有放開。
-二問:放開對承租人和出租人有何好處?
以前公房使用權的交易一直是地下交易,轉租或者轉讓的雙方權益得不到保障,糾紛時常產生,放開公有住房使用權後,交易公開、合法了。《關於開展直管公有住房使用權交易試點工作的通知》中規定,公房使用權交易的雙方簽訂書面協議,並到房屋所在地直管公房經營管理單位或房地產行政主管部門辦理相關手續,使雙方的權益有了保障。
-三問:對房地產市場有何影響?
放開住房三級市場,將形成住房一、二、三級市場的聯動,促進房地產市場的發展。以前公房承租人無法把公房使用權轉租或者轉讓,以舊換新,改善居住條件,現在發揮公有住房的使用效益,公房承租人可以根據自己的經濟實力換購二手房、經濟適用房甚至商品房,帶動二級市場、一級市場的需求,有效地形成住房梯度消費的模式。
-四問:單位有權拒絕嗎?
《關於開展直管公有住房使用權交易試點工作的通知》中規定,直管公有住房合法承租人提出申請,並提供了相關材料的,直管公房經營管理單位應在規定的時限內辦理各種手續,不得以任何理由予以拒絕。中央在京單位自管公有住房使用權和其它單位自管公有住房使用權交易,經產權單位同意,也可參照本《通知》有關規定執行。
-五問:公房使用權轉讓轉租時應注意什麼?
要注意以下幾點:公房使用權互換、有償轉讓、交換住房產權前,公房承租人須結清房屋租金和其它與該房屋有關的應由承租人繳納的各項費用;以公房使用權交換住房產權的,住房產權人亦應結清應當繳納的物業管理費等與該房屋管理有關的各項費用。公房使用權互換、有償轉讓、交換住房產權後,該公房產權性質不變,新的承租人應當與出租人重新簽訂公有住房租賃合同;將公有住房轉租給外地來京務工經商人員的,要按《北京市外地來京務工經商人員管理條例》規定執行。
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