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主持人:眾多的競拍人參加拍賣是因為拍賣房有投資價值。競拍前,最重要的是了解、收集信息,競拍人應怎樣對『拍賣公告』進行篩選、分析,纔能獲得有價值的房源信息?
陳紅:首先要注意拍賣房的產權狀況,交易中心公布的拍賣公告對每套拍賣房的產權狀況進行詳細說明,降低了競拍人的風險;還要了解拍賣房的市場價格,必要時請教專家詢問市場行情,做到心理有數,避免盲目性;公布拍賣信息到進行拍賣至少有一個月的時間,競拍人最好到拍賣房現場查看。
陳平:對於拍賣信息,由於競拍的目的不同,需要篩選的信息也不同。拍賣公告上對拍賣房的產權狀況、地點、面積都說明得很清楚,對於投資者來講,價格應是關鍵。有一點很重要,競拍人事先要了解是否需補地價以及拍賣房拖欠費用情況,如果空置很久的房子,可能拖欠的物業管理費和滯納金的數額較大,競拍前要了解清楚這筆費用應如何處理。
主持人:拍賣房價格相對低廉,吸引市民來拍賣房裡淘金。眾所周知,拍賣房便宜,是什麼原因造成拍賣房的低價呢?
陳紅:首先,被拍賣房地產的權利人是因債務履約期屆滿未能清償債務而被迫依法拍賣其擁有的房地產,所以不是自願的賣主;其次拍賣價格沒有經過一段合適的議價時期完成交易,而是在拍賣日公開競投,買家也是在不充分了解該房地產的情況下進行競投,拍賣實際上就是在短時間促成交易,為了促使拍賣成功,就必須具備價格優勢,纔能吸引買家競投,故拍賣價格一般較公平市價偏低。
陳平:原因有多方面:進入拍賣市場的產權人、債權人處於不平等的地位,而且拍賣房是法院強制執行,快速變現,造成拍賣信息不對稱;另外,拍賣市場還不很成熟,成交不活躍,競投不激烈,使拍賣價格一般低於市場價格。隨著市場的逐步成熟,成交日趨活躍,拍賣價就逐漸接近市場價,投資的利潤空間也會越來越小。
主持人:每次拍賣,拍賣師都會喊出一個起叫價,一些購房者對起叫價不是很明白。那麼,起叫價和評估價、市場價有什麼區別?
陳紅:交易中心采用的是英格蘭式拍賣,以最高競價成交。起叫價是成交的最低價格,對於競拍人有非常重要的指導意義,競拍人可以根據拍賣公告公布的起叫價和市場價相比較,要在心中確定一個能接受的最高價格。
陳平:起叫價是指拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格;評估價是估價人員對房地產的客觀合理價格或價值進行估算和判定的結果;市場價是指房地產在市場上的一般平均水平價格。三者價格顯然不同,客觀公正的評估價格能反映正常的市場價格。
主持人:越來越多的競拍人參與拍賣是出於投資的目的,多用來出租。拍賣房的投資價值體現在哪裡?
陳平:拍賣房的投資價值體現在利潤空間。根據同致地產對近期拍賣成交價格與三級市場同類物業成交價格相比較,拍賣房成交價格約為市場價格的85%左右,也就是說,拍賣房有15%左右的利潤空間,投資價值顯而易見。
陳紅:從目前成交率來看,住宅的成交率明顯高於廠房、辦公樓等其它物業,但是這些物業的利潤空間要高於住宅,而且報建、審批的手續簡便,可以快速進入使用,應該受到更多投資者的關注。(整理本報記者陸劍偉)
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拍賣二手樓按揭貸款
拍賣二手樓按揭是指借款人(購房人)以購買的拍賣房作抵押,向銀行申請的用於支付部分購房款項,並按月還本付息的貸款業務。
申請條件
1、持有有效身份證件並具有完全民事行為能力的中國公民;
2、有穩定收入和充足還款來源、保證按月還本付息;
3、已經支付購房首期款;
4、所購商品房為拍賣房。
貸款額度
最高為拍賣房起拍價的80%,且不超過人民幣200萬元。
貸款利率
按銀行有關規定執行。
貸款期限與還款方式
1、最長為30年。
2、貸款本息每月等額償還。
所需費用[相關費用]
1、抵押登記費(貸款金額的0.01%,不足100元按100元收)
2、財產保險費(貸款金額×1.4×0.1%×貸款年限×折現系數)
3、評估費(1000-1500元之間,法院委托拍賣、已做評估的免收)
申請貸款時需提交的資料
1、有效的身份證原件和復印件;
2、收入或其他財產證明;
3、拍賣委托或委托合同原件、拍賣成交確認書原件;
4、銀行儲蓄存折和首期款證明。備注:1、稅費保證金是指成交價的5%(成交價包稅金)或10%(成交價不含稅金)
2、從銀行放款日開始,按揭申請人必須支付貸款利息 ( 陸劍偉)
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