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冬季是房地產市場的盤點階段,在此期間進行房地產市場的調查研究,一方面可以總結過去一年房地產市場的發展歷程,另一方面可以准確地把握開發商的供應特點和購房者的需求特點,並能夠預測今後一段時間房地產市場的發展態勢。
北京大視野社會經濟調查有限公司在進入冬季之後,進行了『2002年北京消費者購房需求研究』的市場調研。此次調研從北京市總體購房者的角度出發,對購房者的基本狀況、住房需求特點與趨勢以及置業特點進行了詳細的研究,並從不同角度界定了幾個重要的購房群體。
本次調研的對象為最近一年內有購房意向並且具有購買能力,在購房行為中處於決策或能夠提供重要意見的角色群體。『大視野調查』對這一群體進行了深入調查,從消費者需求的角度,發掘出房地產住宅市場的特點並預測其發展趨勢。
一、交通配套成為購房者最關注的問題
工作是人們最重要的生活內容,調查表明,他們不希望被居住地點至工作地點不便的交通所困擾。因此,絕大多數購房者在對將來生活區域的配套設施的重視程度上,將交通配套放在了最重要的位置,這二比例達到了68.5%;同時也有相當比例的購房者認為交通配套是居住區域比較重要的配套設施,這一比例為18.2%。事實上,交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標,那麼購房者對交通配套的極大關注也就說明了地理位置對一個樓盤項目的重要作用,樓盤的地段在很大程度上影響著購房者的選擇。因此對於開發商而言,在開發樓盤項目時,仍要精心選擇地理位置。
除此之外,對醫務配套、教育文化配套和商業配套的關注程度也較高,認為以上三項設施是居住區域重要配套設施的購房者所佔的比例分別為51.7%、45.3%和36.9%。以上三項配套設施與人們的生活息息相關,購房者對此關注程度較高,可以看出,人們對生活的方便性要求已經提上了日程。
但是,對其他配套如自然景觀、園林景觀、娛樂配套、商務配套等的關注程度並不很高,選擇以上設施是居住區域重要配套設施的購房者所佔的比例均在25%以下。然而,40%以上的購房者在購房時做出的權衡為在多付出成本的同時擁有優美的園林設計與優美的自然環境。這表明還是有相當一部分人有選擇優美的園林設計與優美的自然環境的傾向,但是在眾多的配套設施中,在有限的經濟支出條件下,他只能將自己的為配套設施付出的成本,按照其重要性進行相應的投入,也就是說,購房者會對自己最重要的配套設施進行最多的投入,而會對自己最不重要的配套設施進行最少的投入或者不投入。
二、購房者對環境與房價關系的權衡
調查表明,受多方面因素的影響,購房者會在考慮居住環境及價格的基礎上作出一定的選擇,可以從以下幾個方面來考察:
有45.1%的購房者傾向犧牲一定的房價、住房面積和自然環境來購置距市中心較近的居所,有37.2%的購房者傾向在保持房價、住房面積和自然環境的優勢下,選擇距離市城區很遠的居所。屬於前一種情況的購房者,他們大多數喜歡現代的、熱鬧的、開放的生活,購物和休閑娛樂是他們重要生活內容,他們為了能夠迎合自己喜歡的生活方式,房價、住房面積和自然環境方面的優勢過渡給了居所位置。
除此之外,還有相當一部分消費者,現代的、熱鬧的、開放的生活方式並不是他們所向往的,但工作是他們最主要的生活內容。為了方便工作,他們不得不將居住地點選擇在工作地點附近。屬於後一種情況的購房者,他們大多數喜歡寧靜的、隱秘的、自然的生活,所以會將居所選在自然環境好的離城區很遠的區域。同時,也有相當一部分購房者經濟實力有限,選擇距離城區很遠的居所則更看重的是它的價格優勢。
購房者傾向於在提高房價的同時選擇優美的園林設計的比例為41.2%,傾向於在提高房價的同時選擇優美的自然景觀的比例為45.3%。這一調查結果表明,有相當一部分購房者喜歡擁有美麗的園林設計和自然景觀,注重生活品位和居住環境。但是這其中有一部分購房者由於目前經濟條件所限,只有放棄優美的園林設計和自然景觀,選擇房價較低的居所。但是可以預計,隨著購房者經濟實力的增強,會出現對優美的園林設計和自然景觀的需求的增加。另外,還有一部分購房者對優美園林設計和自然景觀並不關注,而對房價更加在乎,這部分購房者的比例大約為20.6%和22.6%。
傾向於選擇高綠化率、低建築密度而較高房價的購房者所佔的比例分別為49.5%和45.6%,這一比例在所有房價過渡的環境因素中的比例最高,而不過多強調綠化率與建築密度,更多在乎價格的購房者所佔的比例分別僅為18.6%和20.1%,這充分說明購房者對居住環境和生活質量與舒適性方面有了更多的關注,消費者的住房觀念更加科學化,同時也對房地產開發商提出了更高的要求,所以開發商開發的住房應該更具人性化。
三、重要購買人群的明顯特征
投資型購房者。投資型購房者的年齡大多在26-45歲之間,並且處於事業的發展階段或已經取得了一定成功。他們的收入水平較高,總體家庭平均月收入約為6150元,比所有購房者的平均收入高出1110元。同時投資型購房者有相當一部分有兩處居所,相對於自住型購房者所擁有的兩處或更多居所的比例要高,而且其居所全部是已購房屋,這又進一步說明投資者具有相當強的經濟實力。多數投資型購房者認為購物和休閑娛樂是自己生活的主要內容,而且認為房地產投資在投資理財中,成為超越儲蓄而處於第一重要的方式。他們的生活方式以個性的、簡單的、隱秘的、舒適的、現代的而非豪華的、多元的生活方式為主。
郊區型購房者。我們暫且將意向購買市區邊緣地帶或郊區縣地區居所的購房者稱為郊區型購房者。調查表明,郊區型購房者主要由兩部分人群組成。一部分是年輕人,他們的事業處於剛剛起步的階段或者發展的初期階段,他們的收入水平較低或者一般,家庭平均月收入水平在2000-5000元的佔一半左右的比例,而5001-8000元的比例約為30%。他們一般只擁有一處居所,並且多是單位租用房或租用私人房。這部分年輕人將自己的大部分精力用於工作,其次也很注重娛樂。他們認為自己的事業發展仍需要一定的錢財,他們認為有必要進行一定的積蓄,所以儲蓄是他們最重要的投資理財方式。他們推崇的生活方式是簡單的、朴素的、寧靜的、溫馨的,但同時又是開放的而又不乏現代氣息的生活方式。另外一部分郊區購房者是中老年人,他們中的多數人在事業上已經取得了一定成功,並且收入水平比較高。他們目前都擁有一處或兩處居所,並且基本都是自己已經購買的。這部分人的主要生活內容是購物、健身、出游和休閑娛樂,他們很看重生活質量,他們的生活方式是朴素的、簡單的、溫馨的、寧靜的、自然的,同時還希望是穩定的,所以他們的投資理財方式傾向於風險最小的儲蓄。
享受型購房者。享受型購房者與其他購房者相比,他們更加關注生活質量、生活品位的提高。享受型購房者在年齡上沒有什麼明顯的特征,大多數人在事業上已經取得了一定成功。收入水平較高,家庭平均月收入約為6292元,比總體購房者的平均月收入高出約1252元,而且他們現有的居所基本上都是自己購買的。享受型購房者追求的是寧靜的、溫馨的、隱秘的、自然的、穩定的生活方式,他們非常看重低密度、低容積率以及優美的園林帶來的生活舒適感。除了工作以外,休閑娛樂和購物是他們重要的生活內容。在投資理財方面,他們不喜歡進行風險較大的投資方式,而是更多地采用儲蓄和保險。
消費者是房地產住宅市場的主導力量,而消費者的住房需求在一定時期必然會呈現不同的特點與趨勢。所以,對於要以『需求為導向』來開發房地產產品的房地產開發商來說,准確研究購房群體的特征、及時把握消費者的住房特點與趨勢的變化具有至關重要的作用。而『大視野調查』房地產行業研究諮詢部仍將繼續致力於跟蹤具有購房意向的消費者,研究他們的群體特征、住房需求及置業特點,為房地產開發商提供最及時、最准確的市場需求信息。
四、投資型購房者的置業特點及購買權衡
購房者的投資意識已經有所提昇。從調查中發現,目前已經進行房地產投資的購房者的比例為10.9%,位於儲蓄、保險和股票之後,處於投資理財方式的第四位,而今後傾向於選擇房地產投資的購房者的比例為21.1%,並且將房地產投資作為第一投資理財方式的購房者的比例也佔到了11.8%,僅排在儲蓄之後,上昇至投資理財方式的第二位。同時,意向進行房地產投資者佔21.1%的比例與已進行房地產投資者佔10.9%的比例之間存在一定的差距,這又說明可能存在相當一部分人群有投資房地產的傾向,但經濟條件的限制使得他們又無法涉足該領域,但是可以預見今後隨著個人經濟實力的加強,一部分人會將投資理財方式轉向房地產投資。
就目前涉足房地產投資的購房者,有68.4%的購房者都將新購房用於投資,26.3%的購房者則選擇新房居住,舊房出租,只有5.3%的購房者會在購入新房之後,將舊房出售。
從調查結果來看,投資型購房者對居所的交通配套表現出了特別高的關注程度。投資型購房者與總體購房者對交通配套的關注程度相當,但是其中認為交通配套是最重要的配套設施的投資型購房者的比例高達77.0%,而總體購房者認為交通配套是最重要的配套設施的比例為68.5%,對交通配套設施的關注,從某種程度上來講,也就是投資型購房者對房屋所處地理位置的看重。目前的絕大部分投資型購房者,在購房區域的選擇上傾向於自然景觀一般,房價較高但距離市區較近的地段。調查結果表明,目前的投資型購房者比較熱衷的地段集中在東、北二環至五環之間的地段,尤其是交通相對優越的輕軌、高速公路、環線沿線地區。
同時,投資型購房者傾向於對中小戶型的選擇。人們在租房時,除了考慮地段、價格外,恐怕考慮最多的就是戶型。從意向的投資情況來看,大約85%的投資型購房者會對一居室或兩居室進行投資。
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