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面積糾紛,是近年來商品房買賣糾紛中的一個主要內容,也是買房消費者投訴的一個重點。面積縮水,公攤面積不明確,面積測繪結果不公開等,是多年來困擾買房人的幾大心病。北京市國土房管局日前針對以上問題出臺的新規定,有望使這些問題得到根本解決。在此提醒您,要在買房過程中,抓住以下三個環節:
第一,當您確定要購買的項目後,想著先向開發商索要共有建築面積分攤部位和商品房預售面積測繪技術報告書。該報告書中應說明共有建築分攤部位的各項用途、所在位置(樓層、房號)、被哪些樓層分攤。共有建築分攤部位(如物業管理用房)因用途多、空間不明確,且難以用文字表述的,應附圖紙予以確定。按照新規定,會所、儲蓄所、娛樂活動室等經營性用房,居委會、派出所使用的房屋,不能作為共用建築進行分攤。房地產開發企業自營、自用、出租的房屋應當承擔分攤的共用建築面積。當您確認以上內容無誤後,還要將這些內容在商品房買賣合同中如實載明,開發商不得擅自變更共有建築分攤部位。如果開發商預售商品房後,變更共有建築分攤部位的,應當在約定的時間內書面通知買房人,買房人有權退房。
第二,簽訂購房合同時,要確認使用的是已增加關於面積差異的處理方式和共有建築分攤部位變更處理方式條款的新合同。簽條款時,別忘了在約定建築面積誤差的同時,還要約定套內建築面積的誤差,以防止以前經常出現的建築面積在約定的范圍內,但公攤面積增大,套內面積減少的情況。由北京市國土房管局統一編號、印制的《商品房買賣合同》中,已增加關於面積差異的處理方式和共有建築分攤部位變更處理方式的條款。這些合同文本2月1日開始在取得預售許可證的項目中推廣使用。買房人在簽合同時要認真審看。按照新合同條款面積差異處理方式的約定,建築面積、套內建築面積均在3%以內(含3%)的,根據產權登記建築面積據實結算房價款;兩個面積誤差比絕對值有一項超出3%時,買房人有權退房。
買受人不退房的,產權登記建築面積大於合同約定建築面積時,建築面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔,產權歸買受人。產權登記建築面積小於合同約定建築面積時,建築面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
第三,新規定要求開發商交付商品房時,要向買房人提供《商品房面積測繪技術報告書》,並要求測繪單位建立商品房測繪面積查詢制度。如果您對商品房測繪面積有異議,可以到測繪單位查詢所購商品房面積的測繪情況。北京市國土房管局有關官員特別提醒買房人,因為房地產是動態項目,新政策不見得能馬上套用。為了便於執行,避免產生新矛盾,新規定只適用於今年2月1日後新申領商品房預售許可證的項目、尚未開始銷售的商品房現房項目和此前未在商品房買賣合同中列明共用建築分攤部位,至項目申辦房產登記時纔提交共用建築分攤部位的商品房項目。
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