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由京、滬、廣三地的地產業巨頭參與的『中國房地產發展年會2003』,不久前在北京召開。相對於政府部門認為個別地區出現虛熱,亟待降溫所不同的是,地產商紛紛看好2003年的房地產市場,一致認為今年的大勢仍會不錯,只是競爭更加激烈,是大兼並、大調整的一年,平均房價可能走低,但好房子絕不會降價。
此次會議幾乎網羅了所有在地產界表現活躍的大腕們,其中包括:中國房地產協會會長楊慎、清華房地產研究所所長劉洪玉、中國房地產業協會副會長孟曉蘇、萬通董事會主席馮侖、華遠集團總裁任志強、SOHO董事長潘石屹、著名策劃人王志剛、中體奧林匹克花園管理有限公司總裁郭鈞、北京今典集團董事長張寶全、上海聯洋集團有限公司總裁衛平、上海證大置業有限公司總經理黃蘇東、上海湯臣集團董事長特別助理湯子嘉、深圳信托房地產開發有限公司營銷總監鄒翔、深圳卓越置業集團有限公司副總經理戴文秉等。
市場大勢趨好
地產商們認為,目前市場需求的旺盛、國內經濟的持續發展、中央扶持住房消費、支持房地產業發展的政策對房地產業來說都是利好消息,而且中國加入世界貿易組織,北京和上海分別有奧運、世博這樣大的活動作為支橕,城市發展有後勁。我國的小城鎮建設,大量農民進城,都對房地產的發展具有非常大的拉動作用。
以上海為例,上海聯洋集團有限公司總裁衛平認為,上海的市場大有發展主要基於三點理由:一、上海有大項目的支橕。這幾年,不斷有大項目落戶上海,特別是申辦世博會的成功。另外,迪士尼樂園也並沒有放棄落戶浦東的機會,這些大的項目對經濟都具有非常大的拉動力;二、大交通的支橕。上海以前房地產業並不發達,主要是因為交通問題。現在上海政府大量投資交通設施的修建,包括內環線、外環線、地鐵等等的建設,城區化的速度非常快,對房地產來說是非常好的機會;三、大環境的支橕。上海這幾年在城市改造的同時,大量地進行城市的環境建設,這種漂亮的環境對住宅來說是一個附加值,大的環境將成為上海房價走勢強有力的支橕。
項目計劃有增無減
地產商們對市場的良好期望並沒有僅僅停留在口頭上,根據他們公布的項目計劃,與2002年相比有增無減,有的甚至成倍的往上翻。
『SOHO中國』在2002年銷售額24.1個億,2003年計劃銷售額30億,公司在兩地掛牌,再開一個新的項目;上海湯臣在2002年銷售金額是3個億,2003年計劃30億,打算快快蓋快快賣;深圳信托在2002年130套房賣了將近5個億,2003年准備賣470套,營業額將近8個億;2002年奧林匹克花園在全國的發展了15個項目,總的銷售額是20億。2003年會慢一點,發展5個項目,做20個奧林匹克的項目,總的銷售額是40億;今典集團在2003年將全盤推出苹果社區,另外還有2個項目;萬通去年銷售有20億,今年計劃是30億。
今年有一個安排,就是完成全能開發商的一個轉型,戰略上會有很大的調整,並會在今年引進一些重要的戰略投資者,明年更是整體要上市;2002年中房集團在全國各地的企業,開復工面積大約是1300萬平方米,其中北京達到了約200萬平方米,全國的竣工面積大概是600萬平方米,經營額110億元左右。2003年的目標不是圖面積的擴大,而是圖產品的品質和品牌,努力做好中房品牌,中國房地產品牌的推廣工作,保持現有的規模,加快做好原有項目,謹慎對待新開項目,爭取能夠使企業有一個平穩的發展;上海聯洋社區規劃面積250萬平方米,今年預計新開面積60萬平方米,同時新增土地的儲備量超過5千畝;珠江地產今年將在??廣州、北京、上海,明年除了這三地以外,還將在西安和深圳,謀求全國性的發展。去年在全國上市的樓盤大概是21個,今年全國上市的樓盤預計將達到30個。去年在北京賣了1200套房子,今年打算賣4500套。
幾家歡樂幾家愁
雖然地產商們都認為大勢趨好,但也都一致認為,對於企業來說競爭的狀態會越來越激烈。從2002年的隱性競爭,到2003年的顯性競爭,競爭的結果就是性能價格比高的房子會越來越多。這種競爭最大的特點不是崩盤,也不是市場一塌糊涂,兼並和合作將會成為2003年房地產市場競爭的一個非常重要的特征。
土地的儲備競爭和發展競爭首先從經濟實力上開始要求合作,如果不合作的話,很可能那些有地沒錢的就沒辦法經營下去。過去,企業可以蓋一個樓交一個樓的土地出讓金,一個一個倒,滾動開發。但現在政府通過出讓或拍賣會,要求企業先交土地出讓金,這個競爭的結果可能會使市場更加規范,發展的水平會更高。2003年將會淘汰不合格的發展商和不合格的產品。因此市場空氣更加純淨,前景更加良好。
另外,同質化很嚴重的樓盤,今年的日子會很難過,真正有各自特點、獨特優勢的樓盤,至少價格應該是能夠穩住的。
孟曉蘇對2003年持謹慎樂觀的態度。之所以謹慎是因為,中國的房地產業和全世界其他國家的房地產業一樣,典型的規律之一就是周期性。大致上是五年高漲,兩年低落,七年一個周期。1998年以後,房地產業在中國將會獲得一個大的發展,但是今年不同。首先,房地產業這幾年的高增長,已經吸引了方方面面的人向這個產業投資。特別是2002年以來,能源業、證券業、家電業、餐飲業、深圳的兩家護膚品企業和食品企業也都投入房地產公司,還有一個飼料公司,今年對房地產的投入比對飼料投入多。目前,已經有29%的企業進入了房地產行業,這一部分企業再過一段時間,就轉成以房地產為主業了,任何一個產業過量投資都會造成滯後的。房地產行業的投入到產出有一個滯後性。湧入到這個行業裡來的不少新的投資人,對這個行業的特點缺乏了解,對這個市場的預期是盲目樂觀。正是由於這些原因,房地產市場的問題也越來越突出了,持續的供大於求,就會影響到市場,就會影響市場定位。
競爭激烈的結果,勝利者肯定是消費者,市場發展有一定的泡沫這是必要的。在短缺經濟的時代,市場是不會進步的。這些年之所以能夠不斷地進步,就是因為有了一點泡沫,供應相對過剩,最後主動權到了消費者手裡。假如今年的房地產市場很難做,那麼從宏觀層面上來說,對社會、對廣大消費者反而有可能是一個『三羊開泰』的好年頭。
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