從前年關於『房地產的冬天』的說法開始，圍繞著中國房地產業究竟有沒有泡沫，2002年相關方面著實爭論了整整一年。直到現在，這種爭論也沒有消停，大有延續下去的勢頭。

　　關注整個過程，始終沒有誰被說服，甚至壓根沒有誰打算把誰辯倒的意思。投資、開發和空置、消費等種種指標，在一些論者的眼中是泡沫論的理由，而到了另一些論者的口裡，卻又成了駁倒泡沫論的依據。

　　對此，萬通集團馮侖這樣評說：『實際上政府總是希望所有人都能買得起房子，是在講公平；可是消費者永遠在投訴，在抗議質量問題；經濟學家一直在詛咒泡沫；而我們投資商仍然在講機會。四種聲音都有道理，吃不同的飯講不同的話。消費者永遠是希望花合適的錢買最好的東西，所以他總有意見是正常的；投資商喪事可以當喜事辦，而且可以並購，所以他永遠講機遇；政府當然是考慮公平的；而經濟學家是靠能否說准問題吃飯的，所以他永遠都說問題。』

　　政府、經濟學家、開發商和消費者各執一端，誰是誰非其實並不重要。值得注意的是，從這場爭論本身分明可以看到：在傲慢和偏見四處彌漫時，各方已經無意相互傾聽。

　　在新的一年剛剛開始的時候，搜房年會為開發商提供了一個小型聚會的機會。在中房協城市開發委員會秘書長王平的主持下，到會開發商就今年的市場形勢進行了交流，因為基本圍繞企業自身的發展展開，交流過程坦誠而務實。

　　關注今年他們要做什麼？要怎麼做？為什麼要這麼做？或許有利於找到各方在泡沫論爭中所表現出來的傲慢與偏見的來源，同樣，也可以借此反思各自的立場。

　　2003開發多少？

　　SOHO(中國)有限公司董事長潘石屹：2002年銷售額24.1個億，2003年計劃銷售額30個億，公司在兩地掛牌，再開一個新的項目。

　　上海湯臣集團董事長特別助理湯子嘉：2002年銷售額是3個億，2003年計劃30億，而且快快蓋快快賣。

　　深圳卓越置業集團有限公司副總經理戴文秉：2002年賣了2200套住宅，估計2003年還會大致持平。

　　深圳信托房地產開發有限公司營銷總監鄒翔：2002年深圳130套房賣了將近5個億。2003年有470套，將近8萬多平方米，准備賣將近8個億。

　　北京莊勝房地產開發有限公司總經理助理向獻紅：在上海可能會有6平方公裡的社區今年起動，在北京有一個70萬平方米的社區在未來三年規劃中要推出來。

　　萬達集團副總裁周良君：明年計劃有兩塊，一塊是住宅開發，一塊是商業開發，這兩塊2003年的銷售計劃總計是70億元。

　　中體奧林匹克花園管理有限公司總裁郭鈞：2002年奧林匹克花園在全國的發展是有15個項目，總的銷售額是20億元，2003年會慢一點，發展5個項目，做20個奧林匹克的項目，總的銷售額是40億元。

　　北京今典集團董事長張寶全：2003年CBD的苹果社區要全盤推出，盡量同期開工，估計銷售可能在25個億。今年我們一共推出3個項目。

　　華遠集團總裁任志強：去年開工34萬平方米，明年開發可能超過80萬，後年超過100萬，這三年的土地儲備保證這三年的開工。

　　萬通集團董事會主席馮侖：去年銷售有20億元，今年計劃是30億元。今年有一個安排，就是完成一個全能開發商的轉型，戰略上會有很大的調整，會在今年引進一些重要的戰略投資者，明年更是要整體上市。

　　中國房地產開發集團董事長孟曉蘇：2002年中房集團在全國各地的企業，開復工面積大約是1300萬平方米，其中北京達到了約200萬平方米，全國的竣工面積大概是600萬平方米，經營額110億元左右。2003年，目標不是面積的擴大，而是產品的品質和品牌，努力做好中房品牌，中國房地產品牌的推廣工作，保持現有的規模，加快做好原有項目，謹慎對待新開項目，爭取能夠使企業有一個平穩的發展。

　　北京廣華軒房地產開發有限責任公司總經理劉堯：主要項目是UHN國際村，這個項目今年准備入市銷售的面積大概是20萬平方米，如果說全賣出去，應該接近20億元，就看賣得好與壞了。

　　上海聯洋集團有限公司總裁衛平：上海聯洋社區規劃面積250萬平方米，今年預計新開面積60萬平方米，同時新增土地的儲備量超過5千畝。

　　上海證大置業有限公司總經理黃蘇東：去年銷售10個億。

　　北京珠江房地產開發有限公司總經理程新華：珠江地產去年在三個城市開發——廣州、北京、上海，今年還要到西安和深圳等城市發展。去年在全國上市的樓盤大概是21個，今年全國上市的大概30個樓盤。北京去年賣了1200套房子，今年打算賣4500套。

　　厚土機構主席林少洲：厚土機構是2002年籌備，2003年的計劃是在兩個城市啟動三個項目，一個已經開工，第二個項目是春節後開工，第三個項目正在談，計劃是銷售1400套房子，入住10萬平米。

　　2003市道如何？

　　林少洲：有漲有跌，大勢看好。

　　程新華：2003年，北京市場可能出現三個特點：第一是看起來房價跌了，實際上漲了。第二，貴的房子賣得快，便宜的房子賣得慢。第三，銷售量很大，空置量下降。

　　黃蘇東：我想Townhouse不一定很貴，但好房子一定是市場需求的。

　　張寶全：2003年肯定會供銷兩旺。主要是因為有效供應的提高，將刺激有效需求的增長。競爭狀態也會越來越激烈，但還在一個良性的正常的范圍內。競爭的結果就是性能價格比高的房子會越來越多，而且高性能價格比的營造會成為企業競爭中最重要的一個法寶。另外，我認為競爭不會給房地產市場帶來非常不良的或者負面的影響。2002年的隱性競爭，到2003年會變成顯性的競爭，這種競爭最大的特點不是崩盤，也不是市場一塌糊涂，而是合作。兼並和合作會成為2003年房地產市場競爭的一個非常重要的特征。

　　郭鈞：2003年是中國房地產的秋天，這是一個成熟的、收獲的秋天，同時也可能要轉入冬天。當然，這個秋天還很長。

　　王志綱：2003年可能是『幾家歡樂幾家愁』；明年是大改組、大分化、大整合的一年，成功者越成功，失敗者越失敗。

　　周良君：去年，尤其是下半年關於『泡沫說』的討論格外多，說明全社會都在關注房地產市場。預測確實不太好說，我相信一點——實踐之樹常青。

　　向獻紅：我覺得房地產應該說是越來越難做了，但是難就是好。

　　鄒翔：根據深圳的情況，2003年會出現一個很大的分化，同質化很嚴重的樓盤日子會很難過，真正有特點、有獨特優勢的樓盤，至少價格應該是能夠穩住的。原因就在於，前兩年深圳的供應量增長的程度遠遠超過了需求的增長程度，所以同質化產品一定會有一個非常激烈的競爭。

　　戴文秉：明年房地產開發的門檻高了，競爭加劇了，但是好的品牌、好的產品總是有人要的。我希望能像對待平常生活一樣，來探討房地產開發，因為它就是一個很普通的事情，我們天天都在做。

　　湯子嘉：房地產業發展，首先跟產品有很大的關系，不是說把泥土堆一堆，鋪個草坪就是景觀。我覺得還是要保持質量，在國際市場上競爭，因為好的產品能吸引到消費者。我覺得浦東明年的發展，或者說未來的發展，可以用一句話來概括，就是——一江春水向東流。

　　孟曉蘇：對2003年謹慎樂觀

　　對於2003年房地產業的走勢，我是持謹慎樂觀的態度。

　　我們發現中國的房地產業和全世界其他國家的房地產業一樣，也有著它的發展規律。根據研究，歷史上中國的房地產業已經出現了三個高漲期和兩個調整期，大致上是五年高漲，兩年低落，七年一個周期。根據這種大勢的分析和判斷，在1996年全國房地產業處在低谷的時期，我們就准確預言，1998年以後，房地產業在中國將會獲得一個大的發展。但是今年不同。

　　首先，發展到了第六年，我們仍然總體上還持樂觀態度。因為我們發現，由於市場需求的旺盛，由於中國經濟的持續發展，由於中央扶持住房消費、支持房地產業發展的政策還沒有大的改變，也由於中國進入WTO，北京和上海分別要有奧運、世博這樣大的活動作為支橕，城市發展有後勁。由於這些因素，房地產的發展期已經被有效延長。

　　但是，進入房地產持續發展的第六年，已經看到在房地產發展上，潛在的問題越來越顯性化。

　　由於房地產業這幾年的高增長，帶來大量資金，特別是去年以來，挖煤的、發電的、炒股票的、開飯店的、做期貨的、賣家電的，深圳是做防曬霜和賣方便面的都投入房地產公司，還有一個主營飼料的公司，它今年對房地產的投入比飼料多。

　　我們發現，已經有29%的上市企業進入了房地產行業，這一部分企業再過一段時間，就轉成以房地產為主業了。任何一個產業過量投資都會造成滯後。房地產行業的投入到產出同樣存在滯後性特征。湧入到這個行業裡來的不少新的投資人，對這個行業的特點缺乏了解，因此我們可以看到它在拍賣市場上什麼高的價位都敢買，對這個市場的預期是盲目樂觀。正是由於這些原因，房地產市場的問題也越來越突出了，持續地供大於求，就會影響到市場，就會影響市場定位。

　　去年年底，國務院領導同志已經告誡過、提醒過，叫做『防止房地產出現過火苗頭』，中央領導同志也講，要防止房地產行業過熱，避免經濟出現大的起伏。現在，人們對於這些提醒的認識看法不一，但是我和我們一批同事們的看法認為，要正確認識這個提醒，這個提醒是有道理的。至於說到房地產有沒有泡沫，人們看法不一樣，本身對泡沫的提法就不准確，泡沫更多指的是股市。

　　當然，現在我們對待泡沫的提法，與其爭論是與非，不如冷靜地分析現在的問題。其中特別是土地價格的過高上揚，由於拍賣和招標造成了土地價格上漲，已經成為一個明顯的問題，以至於建設部向國務院打報告，提出『年租制』，防止房地產過熱土地價格上漲的問題。

　　土地過熱是一個值得重視的問題，在這種情況下，怎麼纔能使房地產保持一個持續健康的增長呢？在這種情況下，要避免這些問題對產業造成的傷害，重要的問題就是理性。政府要理性地調控，企業要理性地投資和發展，社會輿論也要理性地來對待房地產業，政府的理性我認為不僅在於要適當地控制源頭，更重要的是要努力擴張市場。

　　房地產的投資迅速增長已經是個事實，房屋的大量產出也是個事實。而目前從各位專家的分析看，老百姓對於房屋還有著相當強的需求，不要去打壓這個市場，而是要鼓勵這個市場。

　　企業的理性行為，就是自己在新投資的項目上要慎重行事，同時要做好品質，搞好品牌。一定要帶領那些新入市的投資者了解行業發展的規律，防止他們擾亂市場。社會各界要看到住房消費是拉動經濟增長、推動居民生活進入小康的一個重要內容。

　　或許應該接受這樣的觀點：要警惕在房地產業當中出現的問題和影響，使產業盡可能保持一個平緩的發展。

　　王平：房地產進入產業開發期

　　大家應該注意，房地產現在從產品、商品向作品時代轉移。產品主要對應的是福利消費階段，商品主要是商品房開發階段，那麼作品應該是住宅和文化藝術結合的階段。

　　我們的房地產的『產』字有特殊的味道，八十年代我們是房屋建設時期，九十年代是土地開發時期，現在這個世紀已經到了產業開發時期。從小區裡走到了小區外，也就是不論小城鎮建設，還是最大的大牌社區，都要跟產業結合，跟就業相結合。比如新興的花卉產業，IT產業，就和就業機會相結合。

　　如果新城市的誕生，它的開發沒有考慮周圍的就業機會，那它的開發是失敗的，在房地產進入產業開發時代，這句話應該引起思考。新世紀來臨，人們是為二十年房地產的輝煌成就而興奮，還是為二十年留給人們不適宜的房屋而悔恨？都應該圍繞這個問題而思考。如果50、100年以後，人們能夠為今天房地產人士建造的家園而稱贊，那就是偉大的，是未來意識超越思維、長遠觀點，長期利益的真實體現。

　　任志強：2003年是皆大歡喜年

　　要實現小康，農民要從70%縮減到20%，也就是還有50%的農民要進城，城市化的水平要從現在的36%提昇到60%，每年至少提高0.85個百分點。如果按十億多人計算的話，0.85個百分點每年要有1200萬人進城。而現在每年只有三四百萬人進城，就說房地產市場發展還早著呢！房子你使勁蓋吧，蓋得越好越有人買，越蓋破房子越沒人買。香港去年一年豪宅交易量增加兩成。越好的房子昇值潛力越高，而且抗跌能力也越強。明年是一個大魚吃小魚、小魚吃蝦米的過程，是真正市場化。

　　由於土地制度調整以後，會使更多的人必須掏出現金來，而不能空手套白狼了。2003年的競爭可能從現在就開始了。土地儲備的競爭和發展競爭要求首先從資金實力上開始合作，如果不合作的話，很可能那些有地沒錢的就弄不下去了。過去，可以滾動開發，蓋一個樓交一個樓的土地出讓金。這個以後可能玩不轉了，因為政府會先要求交土地出讓金，到期未交就會要求出讓或者拍賣，很多現實的條件都要求先掏錢。這個競爭的結果可能會使市場更加規范，發展水平會更高。

　　2003年將會淘汰不合格的發展商和不合格的產品。因此，你要是合格的產品和發展商就可以在市場上取得發展。那麼經過市場的淘汰，就可以使市場空氣更加純淨，前景更加良好。我認為2003年是皆大歡喜年。

　　衛平：看好上海的三個理由

　　我非常看好上海的市場，基於三點理由：

　　第一、上海有大項目的支橕。上海這幾年，特別是這次申辦世博會的成功，上海聯洋集團在世博會場館旁邊簽了一個主題公園，另外迪士尼也並沒有放棄落戶浦東的機會。有這些大項目支橕，對整個經濟的拉動非常大，房產開發受整個市場背景的影響非常大。

　　第二、大交通的支橕。上海這個城市以前之所以房地產業不發達，主要是因為交通問題。有人說寧要浦西一張床，不要浦東一間房，這就是因為交通的問題。但是現在上海政府大量地投入交通設施的修建，包括內環線、外環線、地鐵等等的建設，城區化的速度非常快，對房產來說是非常好的機會。

　　第三、大環境的支橕。上海在城市改造的同時，大量進行城市環境建設。現在去上海，大家都感覺比以前漂亮了。優良的環境實際上對住宅來說是一種附加值。不然，即便我們的房子做得再漂亮，品質再好，如果沒有良好的周邊環境去配合它、支橕它的話，它同樣沒有一個好的市場價值。所以大環境的支橕對今後上海房地產市場走勢是一個利好因素。

　　現在處在一個完全競爭的市場環境之下，在這種環境之下，非常關鍵的是怎麼樣把我們開發商本身的定位定好？拿聯洋來說，不是一個土地商，也不是一個單純的房地產開發商，我們的定位是一個社區開發商。因為我們要做的事情不單單是建房子，我們還負責整個區域的規劃和管理，我把我們做的社區作為一個城市的功能機體。所以我們做開發的時候，都是一些比較大的社區的開發。我覺得像聯洋這樣大的社區開發在上海非常有生命力。

　　戴文秉：深圳消費者在持幣觀望

　　目前來講，房地產市場的價位還是比較高，深圳的房子戶型較大，供應量也越來越大。目前多數的購房者二次置業偏多，可現在正處在談『泡沫經濟』的風潮階段，所以持幣觀望的比較多。大家都在等待，因為他不急著二次置業，目前就是這樣一個狀況。去年深圳市的供應量是一千多萬平方米，目前賣的可能還是六七百萬，正在待售的可能還有七百多萬，不叫空置。

　　王志綱：泡沫把主動權送到消費者手裡

　　第一是關於泡沫論。今天中國房地產市場已經到了一個多元化時代。就像盲人摸象，公說公有理，婆說婆有理，我們應該共同來『把握』這個大象，這是很有必要的，是要共同解決的問題。

　　第二，明年的日子怎麼過？競爭該會更加激烈，競爭激烈的結果，肯定勝利者是消費者。從這個意義上講，市場無須擔心房子賣不掉。為什麼要蓋新房子？只有給沒房子的人蓋房子，有房子的人纔會更快地有好房子。

　　第三，市場發展有一定的泡沫是必要的，在短缺經濟時代，市場不會進步。這些年之所以能夠不斷地進步，就是因為有了一點泡沫，供應相對過剩，最後主動權到了消費者手裡，我們的供應商纔會與時俱進，不斷進步。

　　總結來說，明年的房地產市場很難做，但是從宏觀層面上來說，對社會、對廣大消費者確實是一個『三羊開泰』的好年頭。