『圈地』運動，可以說是我國房地產市場發展到一定階段而出現的現象。它一方面是房產業如火如荼繁榮發展的一個表征，另一方面也透出我國房地產業市場在發展初期的稚嫩。有業內人士指出，目前國內的『圈地』運動大部分是一種不成熟的、非理性的土地和資本運作。

　　資產的價格取決於資產的收益。再引申一步就是，資產的收益則是吸引投資商介入的最終力量。我們不防從這條線對房地產市場中的『圈地』運動的產生原因進行分析。

　　土地資源稀缺、供給彈性小，是『圈地』運動的根本原因。中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜認為，房地產業是從事不動產開發投資與經營的行業。所謂不動產主要指土地及地上的建築物。眾所周知，土地是一切經濟活動的載體，而土地的最大經濟特征就是稀缺性，它是一種有限的、不可再生的資源，尤其是城市中的土地空間就更為有限。因此，與其他生產要素相比，土地的供給彈性最小。正如林毅夫教授指出的，在經濟發展中，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素價格增長得越快，價格增長越快，投資於此便越有利可圖。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機性，必然會導致土地價格的上揚。

　　另外，土地具有比較特殊的『穩定性』和『傳遞效益』。『穩定性』是指當某一塊土地的價格拉上去之後，短期內很難回歸原位。『傳遞效益』則是當某個地區土地價格上去以後，它會迅速傳到周圍去，周圍的土地價格也會上昇。而在一定時間內，土地供應量、其獨特的地理位置、異質性以及價格的上揚必然會帶動其附著物—房屋的價格。而房地產商進行『圈地』，都懷有希望其昇值的押寶心理。

　　市場信息不對稱加重了『圈地』運動規模。在健全的市場環境下，市場信息公平而暢通，房地產的利潤率應當是均衡的，『圈地』也不會帶來差距懸殊的收益。但是，在信息不對稱的情況下，過度炒作(今天炒『入世』明天炒CBD)常常會導致投資者高估或低估某些土地未來收益的現象。相比於其它產業，房地產市場牽連了太多因素，如基礎設施、周邊環境、污染程度等自然因素、GDP增長、收入和消費水平等經濟因素、居住模式、生活習慣、文化水平等社會因素等。這些因素容易在表面上作用於房地產市場，比較好把握。但它對土地市場的影響就不那麼容易把握了。

　　尤其值得注意的是，信息不對稱直接影響房地產金融在『圈地』運動中的選擇。當前，銀行體制不健全，如國有商業銀行以政府『或明或暗』的擔保為後盾，盲目推崇『樹太大了不能倒』的理念，盲目地追求市場份額，對於房地產商大規模地『圈地』予以金融支持，加大了『圈地』運動的力度。

　　總之，在信息不完全的情況下，投資者很難對變化的市場做出准確的判斷。當投資者過度看好經濟形勢及預期收益時，許多投資者便會不惜血本投資『圈地』，然後再以此作為抵押融入更多的錢進一步擴大投資規模。財富的誘惑尤其是『追隨效應』會吸引更多的投資者加盟。『圈地』運動的規模進一步擴大。

　　政府乾預失力也使『圈地』運動自始末得有效控制。政府一直以來對房地產的乾預比其他市場都要多得多。其乾預的方式除以城市規劃、土地政策、利率政策和稅收政策鼓勵和引導企業和私人投資外，還包括政府直接投資或以轉移支付方式等。但是政府也是由人組成的，而人追求物質利益是經濟社會無所不在的動力，利用手中的權利為自己的短期政治目標、經濟目標服務，就不可避免地導致政府乾預的失誤。有關資料顯示，今年7月1日之前，許多港澳地產大鱷借『舊城改造』之機大勢圈地，國內大房地產商也趕在《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施之前忙著圈地，以增加自已的土地儲備。其中北京2001年購置土地面積增幅達到174%，名列全國前茅。