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自1994年天津實施危陋房屋改造以來,天津市房地產市場一路走高,逐步形成開發熱潮。盡管2000年宣布危改任務提前完成,但是,天津房地產市場並未就此降低熱度。十六大確定了全面建設小康社會的奮斗目標、城市化進程的加快以及加入WTO等宏觀環境的影響,加之市委市政府確定綜合開發海河兩岸,天津房地產市場必將更加紅火,如何樹立理性發展的思維和運作模式,規避房地產泡沫風險,使2003年成為天津房地產發展歷史上的一個理性年,是房地產界共同關心的話題。
由天津市城市科學研究會主辦的以『2003天津房地產市場理性發展年』為主題的『房地產專家座談會』於2003年新年伊始召開了,數位來自本市房地產界的著名專家學者參加了座談,暢談今年天津房地產市場理性發展的機遇與對策。
羅永泰
●天津沒泡沫
●價格還會漲
●洗牌更激烈
房地產市場是一個區域性非常強,發展空間非常大,潛在需求非常旺盛的市場,但如果我們不理性發展,供求不平衡,不考慮居住者的偏好,會造成不可估量的損失。
觀點一:天津房地產市場不存在泡沫,不存在過熱,原因如下:
1、公積金貸款額度提高和期限延長會有效增加天津城市居民的購房需求;
2、今年200萬平方米的拆遷規模,海河兩岸改造、地鐵、輕軌等城市基礎設施的建設會直接拉動天津市房地產市場的需求;
3、隨著天津開發力度的加大,大量商貿、工業用房增加,使商品房作為投資商品的現象初現端倪;
4、開發商更加理性,城鄉結合部的小城鎮建設,促進了城鄉結合部的農民的購買力得到有效釋放和城市消閑型消費階層的消費;
5、政府對2002年的審批供應量減少,開發商進入的門檻在提高,盲動現象會更加減少。
基於以上5條理由,我認為天津房產市場不存在泡沫和過熱現象,今年的成交量不會低於去年。
觀點二:天津房地產市場的平均價格還會增長,中高檔房地產項目的比重還會增加,均價在3000元/平方米以上的住宅將達到40%以上,但最終會出現一高兩低走勢。
一方面,地鐵、輕軌、改造完成的道路河流兩側房價的增值,新型建材的使用,裝修房的增加以及土地價格的增高,包括城市功能的增強,使得天津的房地產價格一定還會上昇。政府通過放寬公積金政策、拆遷補償政策的落實以及立昌書記提出的將『百姓可支配收入』作為領導乾部的重要考核指標的要求,會有效提高居民購買力水平,所以新開發的功能完善的商品房價格一定是穩中有昇。
另一方面,以往沈淀的、功能落後的商品房隨著整體市場產品質量的提高會更加落伍,價格會走低,而隨著大規模拆遷的推進會導致今年二手房市場短期昇溫,但隨著人們二次購房的增加,二手房的價格會進一步下降。
觀點三:天津房地產開發商的洗牌會更加激烈
由於市場門檻增高,以及十六大提出的國有體制改革的指導方針??混合所有制??組成戰略聯盟成為趨勢,中小企業組成戰略聯盟是避免被市場淘汰,保持可持續發展的必由之路,也反映出天津房地產發展的一種走勢。天津房地產企業的競爭力和實力將會進一步增加,對天津的房地產市場的良性發展是一種貢獻。
劉玉錄
●從宏觀經濟形勢分析房地產有點熱
●天津總體形勢還不錯
●今年200億的投資目標沒問題
●天津地產文化檔次需要提昇
●天津未來熱點在東南
觀點一:房地產總體形勢有些過熱
從宏觀經濟形勢分析,權威部門對房地產的形勢發展顧慮重重,例如中計委的《中國行業景氣報告》認為中國房地產業的總體景氣已經衝高回落,房地產也需要中期調整,房地產泡沫已經出現;央行公布的《2002年第二季度貨幣政策執行報告》中預期,房地產業經過了幾年的快速增長後,存在調整的可能,建設部政研中心全國調查認為,有點熱還算正常。
我個人認為總體有些過熱,中國房地產投資已連續5年增幅達30%以上,對GDP的貢獻率已經達到了1.9%-2.5%。美國只有0.6%,而美國的房地產對GDP起的是基礎作用。從數量經濟分析,有無泡沫並不重要,即使有點泡沫也很正常。
觀點二:天津市場總體形勢不錯,但需要冷靜、理性的思考。
我個人認為相對於比較熱的投資,購買需求還需要提昇。今年200億的投資目標沒問題,截止到目前已經簽約和開工的項目就達到了近百億,2002年商業地產的投資在歷史上首次突破了40%,今年還會增加。所以,到年底完成200億沒問題,關鍵要引導市場需求。
觀點三:天津地產文化檔次需要提昇
天津本地缺乏全國級的開發商,而且天津開發商缺乏大的、戰略性的、超前的開發理念,應該進行整合,適應舊城改造這種形勢下的地產開發,應該提昇一個檔次,適應梯次消費,增加外銷。未來的15-20年,天津房地產是向東麗、津南和濱海新區發展,這一方面源於配合海河改造導致的海河沿線開發,另外,2010年濱海地區的生產總值將達到全市的67%,這意味著消費也必然會向東南跟進。
盧衛
●天津處在高速增長、
高位運行的平臺上
●海河、資本重新組合、
公積金改革將是2003年的熱點
●房地產市場有周期
房地產業發展至今畢竟只有10年的歷史,屬於新興產業,大家對其規律性的認識程度都是有限的,所以我們更關注的是發展的方向,從總體發展方向上,天津處在高速增長、高位運行的平臺上。
今年海河兩岸開發的力度將超過以往的危改,旨在通過地價的昇值,吸引外來投資,加速天津經濟的發展,所以未來幾年,海河兩岸的改造將是拉動天津房地產發展的主要動力。
去年消費信貸普遍下降,銀行為規避呆、壞賬的產生,對房地產的貸款必然會謹慎,資本市場在重新組合,所以開發商要獲得更大的發展,就必須增強資本運作的能力。
今年公積金貸款政策又有新舉措,這將有力地拉動需求。從供給方面看,大型公建設施建設帶來的拆遷是拉動消費的主要因素,商業開發會吸引外來人口投資天津,而這兩方面都將拉動天津的中高檔房地產市場。
房地產市場在天津目前的情況下還是很有潛力的,年銷售量從危改後的430萬m2到600萬m2、630萬m2一直到去年的645萬m2,今年我們預測還會增加,但不會永遠增長。
王明浩
●住宅是普通消費品
●房地產市場會進一步發展
●開發商應該理性開發
●應該大力發展成品房
●中介行業需要盡快成熟
觀點一:百姓應該認識到住宅是一種普通商品,以往一套房子子孫相承的概念應該改變了。美國平均每人一生中有7次購房,我們百姓也應該適應不同階段消費不同檔次的住宅。
觀點二:貸款利率的降低、公積金額度的增加必然會拉動房地產消費。因為科技含量的增加、結構的變化、功能的增加等因素,房價還會穩步上昇。
觀點三:開發商應該理性開發,應該深入研究百姓的購房需求,針對市場需求開發適應百姓需求的產品。
觀點四:應該大力發展成品房,成品房不但可以節約成本、減少浪費,確保住宅結構安全,而且還可以通過投資的增加帶動經濟的增長。
觀點五:天津的中介行業還很薄弱,開發商直接與消費者對接漏洞太多,應該讓天津的中介行業盡快成熟起來,形成開發商、中介商、消費者三方共同構成的完整的市場體系。
天津的房地產應該在平民化的基礎上向現代化、商業化的方向發展。
祈兆珍
●價格是剛性條件
●開發商的理念應該以市場為導向、
以需求為導向
●而消費者的需求理念需要提昇
年已八旬的祈老一直從事房地產研究,退休後仍熱心關注房地產行業的發展。祈老認為當今房地產市場的發展,價格還是剛性條件,所以開發商應該認真研究百姓的消費心理,不斷更新自己的開發理念,生產出適銷對路的產品,這樣既可促進企業的可持續性快速發展,又不會產生滯銷房增加自己、銀行乃至社會的負擔。
作為消費者應該提昇需求的理念,打破地域的固有觀念,目前河東區、河北區有很多新建的小區不但質量好、環境好、出行方便而且價格相對和平、河西區便宜很多,如果資金實力距離購買和平、河西區的住宅差一些,應該考慮選擇地點稍遠一些的住宅來改善居住條件。
一是進一步搞活住房二級市場。上海、沈陽、南昌、南京等地的實踐充分證明,搞活住房二級市場既是當前啟動住房消費的重點工作,也是房地產市場持續發展的主動力。各地要借鑒上述城市的經驗,結合本地實際,進一步解放思想,采取切實、有效措施,加快搞活住房二級市場,重點是全面清理對已購公房和經濟適用住房上市交易的種種限制,合理調節上市交易收益分配,充分調動居民換購住房的積極性。
二是完善住房貸款擔保機制。近幾年,各地開展了住房貸款擔保工作的試點,對促進個人住房貸款業務發展產生了積極作用。但目前存在住房置業擔保機構數量多、規模小、注冊資本金額低、資本金來源不規范,且存在著運作不規范、業務操作規程不統一、風險意識不強、缺乏防范和化解風險的有效措施等問題。為加強對擔保業務的監管,建設部將會同中國人民銀行、財政部等有關部門,研究采取相應措施,規范擔保機構的經營行為,落實風險准備金制度,防范和化解擔保風險。同時,加快研究建立全國住房貸款擔保體制的思路和政策框架。
三是進一步改善房地產交易與權屬登記管理。各地要認真貫徹建設部關於房地產交易與權屬登記規范化管理考核的要求,對照標准,就管理流程、辦件時限、收取要件、內部管理制度、費用收取等進行一次全面檢查,盡快實現房地產交易與權屬登記管理規范化、現代化,創造良好的住房消費與交易環境。
我國房地產市場保持健康、快速的發展態勢的同時,局部地區出現了房地產開發過熱的苗頭,針對這種情況,建設部將加大對房地產市場的宏觀調控,促進房地產市場健康、協調發展。會議要求提高商品房預售條件。
近年來,廣東、上海、浙江等地陸續提高了商品房預售條件,對於限制資金實力不強的房地產開發企業新開項目,防止投機、炒作等產生了積極的作用。今年建設部將修改《商品房預售管理辦法》,提高商品房預售條件,規范商品房預售款監管制度。
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