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僕人 管家 顧問 伙伴 選擇多角色物業公司
選擇多角色物業公司。
24小時保安、樓盤的使用與維修、修剪花草、樓內環境與衛生、應有的人文關懷……張先生是國外一家企業在北京的代理,為了給公司找到一處可心的辦公地點,張先生跑了很多高樓大廈。他告訴記者,除了樓宇本身的條件之外,物業管理也是他挑選的重中之重。
有人說:買房,是一時之事;物業,是一生之事。因此,越來越多的公司在選址時,也開始重視小區的物業管理。可見人們現在對物業管理公司的要求開始上昇。現階段的物業管理公司,基本上都是在發展商建好樓盤,為了促進銷售纔開始讓物業管理公司介入,尤其是一些品牌物業管理公司,經常會被發展商用來為樓盤『貼金』。據北京市安信行物業管理有限公司經理何忠英介紹,現在許多的發展商都會在賣樓前的2—3個月確定物業管理公司,只有少數地產商意識到物業管理要提前介入的問題,但一般也是在賣樓前半年讓物業管理公司介入。
香港公司不一定是首選
現階段,北京注冊的物業管理公司大約在2000家左右,其中70%以上的物業管理企業是由房地產開發企業派生和原房管所轉制的企業來做,其中1/3從屬於房地產開發企業,有2/3的公司是屬於民用住宅公司。而專營寫字樓物業的公司,目前北京知名境外大物業公司大部分被香港企業所佔領,如戴德梁行、仲量行、第一太平戴維斯,國內的有國貿物業、招商局物業、北辰物業、安信行物業。
很多大的寫字樓在首選物業公司的時候,第一個想到的往往是香港的幾家物業。認為他們經營的比較好,而且能與國際接軌,但事實上,很多大的寫字樓在選擇了香港的物業公司之後,還是轉回來選擇國內的物業公司管理,不但便於溝通,而且國內的物業公司還能靈活的變更自己的經營方式,比香港公司相對靈活。最重要的一點是,香港的物業公司收費高,但經營理念與國內物業公司差別不大。
目前,美國、英國等國家的物業公司尚未進入中國的物業市場,僅有幾家有特許經營允許的公司為一些物業公司充當顧問的角色。京東、京西成熱選
中關村是北京IT行業的發源地,但從成交數量看,許多IT公司已經開始把目光投向現代城、長安街沿線及東部地區等一些高檔甲級物業來作為新公司的辦公地點。究其原因,主要是因為IT公司作為新興產業有其巨大的市場和發展潛力,其公司對甲級寫字樓有較高的消費能力。據國貿物業有限公司的工作人員介紹,IT公司選擇物業的首要條件是高檔次的寫字樓;硬件設施先進,能夠保證公司快速發展的需求,特別對通訊系統要求的檔次相當高。而地理位置、周邊環境、商業動作氛圍也是IT公司選擇物業重點考慮的。而在現今的中關村地區內,人多且結構復雜,交通不便、改造時間太長,並且少有現房辦公樓能滿足IT行業的要求;這樣勢必會影響到樓上入駐客戶的公司形象和辦公氛圍。因此,大的IT公司大多不會選這樣的物業來辦公。專業高質量的物業管理也是吸引IT公司入駐的一個重要環節,快捷的電梯服務、方便的商務中心、齊全的配套設施、舒適的客戶服務是各甲級物業贏得IT公司的手段。
金融公司相對集中在金融街一帶,金融街已經給人形成一種經濟環境,一些大的金融公司在選址的時候首先就會考慮到這一點。
東部物業相對便宜
在記者采訪中了解到,目前北京高檔寫字樓的物業收費普遍在3.5美元/平方米左右,而相對來說,位於嘉裡中心對面的數碼01大廈的物業管理費是比較低的,大約在1.8美元/平方米左右。而再往東一點的SOHO現代城的物業管理費也僅在2美元/平方米。從東往西走,恆基中心的物業管理費大約在3.9美元/平方米,位於金融街的金融大廈物業管理費用在3.5美元/平方米。
很多人擔心物業費用低廉以後,會影響物業公司的管理水平。其實這是很好判斷的,在公司選址時,可以先做調查研究,一般高檔寫字樓在其運營兩年之後就會顯露其物業管理的水平,從外表看,如果已經顯露舊態,那麼這家寫字樓的物業就可想而知了。還可以向入住寫字樓的其他公司做一些了解,看看他們對於這裡物業有什麼看法。
寫字樓的收費是根據其設施建設來取費的,一般商住兩用樓沒有公共衛生間,就可以省去保潔員的費用,按照寫字樓的標准,公共衛生間每天要清掃6—8次。越高檔的寫字樓其設備維護費用就相對較高,有時還要由物業公司請專門的維護人員,比如電梯及一些專業設備。大的寫字樓通常是用大理石來裝飾的,而對於石材的養護又是一項高於普通寫字樓的開支。
目前京城普通百姓對物業管理的要求更多體現在物業管理的常規性服務上。而西方較成熟的物業管理是面向多層次、能適應多方面要求的,它要扮演好僕人、管家、顧問、伙伴這四種角色。
多重角色的物業管理
僕人角色體現了物業管理的服務性,是常規性的服務。比如,對寫字樓實行日常管理;對物業及公用部位的維修、保養;做好辦公區的安保等等。
管家角色體現了物業管理的參與性,是一種管家式服務。為業主管理好管理費,做到賬目明晰,能為業主省錢的物業管理公司是業主們的首選。
顧問角色體現了物業管理的諮詢形象。隨著時代的發展,業主對新的技術、新的設施等會有新的要求,比如目前寫字樓INTERNET的建立、空調線路的改造,物業公司就應扮演好顧問的角色,為業主提出指導性的意見。
伙伴角色體現了物業管理的合作性。物業管理公司和業主應是一種平等的關系。營造一個現代幽雅的辦公區,需要由物業管理部門和業主共同努力,共同創造。
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