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近日,新世界中國地產有限公司廣州地區總監耿樹森就房地產價值構成問題發表了個人看法。他認為,地段價值在房地產的價值中始終佔據主導地位。
房地產=房屋+土地+發展商
耿樹森認為,房子≠房地產,房地產=房屋+土地+發展商。
『房』是指小區或建築物本身的產品特點,例如園林、會所、層高、戶型、裝修等。從營銷角度考慮,產品同質化和易復制性使得產品本身的差異性很難突出表達,甚至很快淹沒在似曾相識的感覺中。而產品是業主最終得到的基本內容,因此,產品特點在房地產的營銷過程中必須做准確和有效的說明,但同時又不能作為營銷訴求的基本吸引點,因為具有同類品質的房子有很多(至少消費者的認知是這樣的)。
『地』是房地產的核心價值,不算土地,房子與手機沒本質差別,『地』的差異性要比『房』的差異性容易識別。
『產』即初始資產的擁有者,也就是發展商。這個差異性是惟一的,也是最容易識別的。
抗跌能力高低決定產品價值
產品價值不止在於房子本身,還在於地段、品牌。市區的貴重物業具有很好的投資價值,具備很高的保值能力。在地產時勢好的時候,市區盤、郊區盤都會昇值;時勢不好的時候,郊區盤的跌幅將比市區盤大得多。以香港特區為例,地產時勢好的時候,元郎的房子能漲到2萬元/平方英尺;但當房地產處於跌勢的時候,卻跌到2千元/平方英尺,而港島的房價無論市道怎樣低迷,都能維持在8千元/平方英尺以上。
總之,處於市區的貴重物業房價絕大部分時間處於昇勢。市道好時,其昇幅最大;市道不好時,其抗跌能力最強。
樓盤郊區化是方向,但不是主流
郊區盤與市區盤不可同日而語,樓盤郊區化缺少了房地產最核心的價值。樓盤郊區化只是一部分人在不同人生階段的可能經歷。享受生活,人們選擇居住郊區;事業成就,人們必須貼近市區。郊區盤抗跌能力不強,住在郊區的生活成本較高,同時,中國的人口密度大,私家車不普及,城市道路承載能力亦有限,交通題將成瓶頸。以香港為例,發展得好的新市鎮總在市區附近。
地段價值在『房地產』的核心內涵中佔有絕對強勢的地位。樓盤郊區化只是一種短期趨向,市區的貴重物業具備很好的投資價值,始終佔有主導地位。
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