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北京:細說樓市五大特征
現房成為樓市熱門前兩年的開發入市高峰到今年形成了竣工高峰,北京人開始買現房,由此導致市場上有效供應量中現房比例大大增加。2002年前11個月,北京銷售商品住宅872.7萬平方米,比去年同期增長了57.6%,同時出現了北京市場近年來少有的竣工和銷售面積增速均超過50%的大好趨勢。
宏觀調控力度加大2002年出臺的房地產政策,業內人士概括其特點為:調控樹方向,整頓為主調,規范是趨勢,金融作重點,政策更細致。眾多政策中,對市場影響力最為深遠的當數國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》開始在北京施行。盡管這一俗稱『土地掛牌上市』的政策目前尚處於適應期,但它的施行仍然稱得上北京土地市場規范化的第一步。
市政建設助燃熱點2002年最引人注目的市政工程當屬京城首條城市輕軌。輕軌對沿線樓盤價值的提昇和促進將使數年之後,距輕軌車站的距離會與房價發生相當密切的關系。奧運概念對亞運村東部區域現有房地產市場的概念支持相當巨大。專家預計,隨著奧運籌備動作的越來越落實,這個區域的關注度和含金量還會進一步提高。
商務樓盤喜懮參半中央商務區持續幾年成為市場關注焦點,2002年的中央商務區樓市有人歡喜有人懮,既有一天狂售近百套的樓王,也有因為中央商務區整體規劃調整而痛苦不堪的新盤。商務物業成為2002年迅速崛起的新秀。據不完全統計,目前中關村供應的寫字樓項目在30個以上,供應面積已經達到129萬平方米,其中有一半是近三年來新建的。除中關村外,東部的商務類物業供應也有回潮趨勢,分割面積小、進入門檻低的商務公寓佔據了相當比例。
業主維權日趨理智消費者集體購房、集體簽約、集體收房等集體化購買行為的出現,標志著購房者消費意識的日漸成熟。這一行為對於不專業的開發商是一種促進,而對專業的開發商來說則是一種商機。從另一個方面看,盡管業主維權意識已有很大提昇,但交易雙方對簿公堂的現象仍屢見不鮮,北京的樓市規范之路任重道遠。
香港:110億元流入內地樓市
據香港置業調查報告顯示,2002年港人返回中國內地置業的宗數和金額雙雙攀昇,深圳、廣州、上海成為港人內地置業的前三位選擇。港人今年在內地購買的物業數目在2.02萬到2.12萬套之間,同比增長19.3%;累計金額達110.2億元人民幣,同比增長26.3%。業內人士預計,今年港人返回中國內地置業的金額將進一步增長至11.8%,估計將增至123億元人民幣。
據香港一些專業研究機構預測,今年深圳中高檔住宅價格可昇8-10%,上海昇幅為8%,廣州可望止跌回昇1-2%,而珠江三角洲樓價跌幅可望從去年的5-7%降至1-3%。在深圳、香港全日通關的效應下,香港新界北區置業人數將會增加,內地富豪在港置業量也將隨之上昇。
深圳:環境保護構築新亮點
產品的日臻完善使深圳樓市開始將越來越多的著眼點放在關注建築空間、環境保護上。在深圳這個經過多年開發而漸趨成熟的市場,住宅戶型受到成本、價格、氣候條件、建造方式、文化習俗等的制約,經過不斷選擇和優化已經趨於同質化。但是,同質化的另一面是均好性的普遍提高。一些好的理念、設計、設備在復制的同時得到了普及,在比較之中得到了提高。人們對建築空間、環境保護的多元化需求在不斷提高。建築立面顏色越來越鮮艷、大膽,樓盤『時裝化』傾向在2002年樓市表現得非常明顯。從環保節能方面來看,樓盤內部建築結構、機電設備改進方面有很大進步。今年深圳出臺新設計標准,對深圳市居住建築的有關建築、熱工、通風及空調設計等所采取的節能措施和應該控制的能耗標准作出了新規定。
杭州:房產開發進入大時代
隨著杭州『構築大都市、建設新天堂』戰役的打響,2002年,杭州房地產開發在地域上出現以老城區為中心的都市圈概念。大都市帶來大樓盤,同時也帶來大市場、大投資,杭州城市建設由西湖時代轉向錢塘江時代,江景資源從而成為房地產開發最寶貴的資源。出於細分市場的需要,白領公寓、精裝修房等較新的物業形式在2002年廣受歡迎。
重慶:物業開發不斷創新
重慶未來的城市發展在向機場和高速公路兩極方向上靠攏,越來越多的房地產商將開發的戰場從都市遷到了郊外,並在物業開發形式上煞費苦心。2002年重慶樓市的創新風暴至少涉及兩大方面:一是物業形態,如O FFICE PARK(辦公公園)、酒店社區、低密度物業、裝修房;二是銷售形態,如時權酒店、度身定做、寫字樓投資和銷品茂。
武漢:三高推動樓市發展
2002年的武漢樓市碩果累累:交易量高、價格高、樓盤品質高,從而推動樓市蓬勃發展。截至10月份,全市商品房交易量達526.81萬平方米,同比增長24.06%。無論是繁華區域,還是較偏遠區域,各式項目銷售率都比較高。據統計,今年新開盤項目84個,新開項目銷售率達55%;房價走勢強勁。市中心區域中檔商品房與去年同期比普遍上漲300元/平方米左右。從指數來看,截至第三季度,全市綜合價格指數和住宅平均價格指數分別比去年同期上漲1.02%和1.49%。從絕對價格來看,各區各檔次項目平均價格上漲9.14%;武漢樓盤整體水平也同樣進入高速發展軌道。從規劃水平、園林設計、戶型創意都體現出巧思妙想,在規劃設計上紛紛請來外域或者外地大師參與,在建築施工方面大量運用新技術、新工藝、新材料,尤其是在大規模社區的設計建造上體現得更加突出。
成都:商鋪別墅競相爭艷
2002年成都樓市商鋪與別墅異軍突起。商業地產成為成都眾商家搶灘的熱土。城東郊區商業是2002年成都樓市的一大亮點。諸如龍泉驛區十陵鎮等一些大型商業項目的推出,改變了城東傳統商業的格局,把新型的郊區商業發揮到了極致。隨著城市向東向南發展戰略的實施,尤其是成都市『城南商貿副中心』的宏偉藍圖確定後,城南的商家紛紛搶佔有利地形開發商業地產。城北歷來就是成都的交通樞紐,作為成都物流中心的作用正在得到充分發揮,2002年建成了目前四川乃至西部地區最大的家裝材料集散地。
2002年同時也可稱為成都的別墅年。別墅項目如雨後春筍般湧現。據不完全統計,2002 年成都市的別墅銷售額達到20多億元,別墅成為樓市的一大新景觀。業內人士認為,相比較上個世紀90年代的首輪別墅熱,這次別墅熱從開發規模、持續時間等方面來說都比前兩次大得多。究其原因,是近年來隨著二次置業者的增加、境外機構的進入、以及政府對別墅用地的松動,促進了別墅市場的昇溫。
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