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明年我國正式加入世界貿易組織將進入第三年,加入『世貿組織』的效應會進一步顯現,外資行業將日趨增多。那麼,與之需求緊密相連的京城三大甲級寫字樓市場板塊又會呈現出怎樣的景色呢?
2003年中國正式加入世界貿易組織將進入第三年,加入『世貿組織』的效應會進一步顯現出來。京城甲級寫字樓市場的表現隨著與世界貿易組織相關的外資行業的需求也將會逐漸旺盛起來。據戴德梁行的資深人士分析,京城甲級寫字樓主要分布於CBD(商務中心區)、中關村、金融街三大板塊,由於三大板塊甲級寫字樓的存量與新增供量不同,在新的一年中,有的板塊將呈現租金和售價回昇的趨勢,而有的區域則會出現競爭進一步加劇的場面。
CBD:從外資公司普遍青睞的CBD及泛CBD地區來看,2003年該地區的需求將會逐漸趨旺。除了預期美國經濟好轉所帶來的積極因素外,該地區2002年與世界貿易組織相關行業的良好表現也給市場帶來了一種樂觀的預期。這種良好表現主要體現在諸如保險、汽車制造、銀行等行業上。例如,美國友邦保險自2002年1月份在京匯大廈租了2000多平方米以來,又在該樓擴租了4次,目前在京匯大廈租用面積已達5000平方米左右。民生銀行與另外一家公司合資成立的民生人壽保險公司在聯合大廈也租了2600平方米的使用面積。一汽大眾、中國一汽和現代汽車在嘉裡中心、南銀大廈和盛世大廈分別租或買了3000、4500和1600平方米的面積。外資銀行盡管在2002年沒有大的動作,但由於預計會有更多的外資銀行拿到營業執照(目前已有19家),因此2003年估計外資銀行對寫字樓的需求會日趨強烈。與相對比較強的預期需求形成對比的是,預計2003年CBD及泛CBD地區只有22萬平方米的寫字樓供應,包括瑞城中心(9萬平方米),東方銀座(5萬平方米),東方廣場三期(5萬平方米)和萬邦科貿大廈(2.9萬平方米),而其中比較有把握入住的寫字樓只有東方廣場三期和萬邦科貿大廈兩棟寫字樓,只有約8萬平方米,即使加上目前該地區中高檔寫字樓約10%的空置面積,2003年該地區能提供給市場的面積也只有28萬平方米左右,而該地區中高檔寫字樓每年平均的吸納面積約在30萬平方米左右。因此,預計2003年該地區中高檔寫字樓的租金和售價會終止2002年的下降走勢,並且還會有一定幅度的上漲。
中關村:與預期趨好的CBD及泛CBD地區寫字樓市場相比,2003年中關村地區寫字樓市場的競爭將呈現進一步加劇的態勢,這主要是與該地區2003年寫字樓新增供應量過大有關。2003年中關村地區預計將有48萬平方米的寫字樓供應,主要集中在中關村地區及其附近。而由於受IT行業發展趨緩的影響,許多高科技公司,尤其是那些規模不是很大的公司,其經營情況主要圍繞大的IT公司做生意,大公司不景氣了,它們自然也受到了很大衝擊。對於中關村地區而言,其相當多的高科技公司規模都不是很大,因此該地區對寫字樓的需求下降也就是顯而易見的事實了。在目前這種供應增加而需求不見明顯增長的情況下,寫字樓市場將會出現激烈的競爭。金融街:盡管今年年底到2003年金融街會有北京國際金融大廈和富凱大廈兩座寫字樓入伙(各11萬平方米),但北京國際金融大廈一棟已被中國保險公司買下,另一棟的大部分也賣給了華夏銀行,而富凱大廈的大部分也賣給了中國證券監督委員會、三峽證券、西城區資產管理有限公司這樣的國內金融機構,因此兩棟新入伙的寫字樓在2003年實際上已剩不了很多空置面積。與此同時,目前金融街及其附近的寫字樓入住率都很高,空置率面積不是很多。因此,盡管金融街地區不像CBD及中關村地區公司那樣多,需求那樣旺盛,但預計2003年該地區寫字樓市場也不會出現很大波動,租金和售價將會比較穩定。
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