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甲級寫字樓及其倡導的辦公革命(一)
成長在起伏之間
寫字樓市場是一塊晴雨表,它體現著一個城市和區域經濟的冷暖寒暑。重慶寫字樓發展的10年,經歷了陽光、也經歷了風雨,起伏之間我們看到它成長的足跡。
重慶寫字樓市場第一個小高潮突現在1993-1995年間。市場熱鬧的大背景源於中國第一波房地產市場熱。客觀地講,這時的重慶市場,沒有嚴格意義上的專業寫字樓需求,市場是在資金的假想中被迅速『做大』。
到九十年代中期時,市場『綜合癥』就開始突現出來--售價持續下滑、租金一蹶不振。有資深業界人士回憶說,對重慶寫字樓而言,1997年具有紀念性意義,空置率迅速膨脹使寫字樓市場遭遇了前所未有的『滑鐵盧』。
低迷不振在隨後的兩三年間一直彌漫著市場。這一時期,重慶的住宅市場在短暫的盤整之後,再次活躍起來。而寫字樓市場卻始終沈默著。
市場的回暖是在2000年前後。伴隨重慶中小型公司的快速成長,市場形成了新一輪商務用房的需求。這一階段,『酒店式商務公寓』是流行一時的詞匯。創業型公司成為了這一時段營銷的主力客戶。
與此同時,重慶寫字樓市場租、售價格漸趨合理,高檔寫字樓市場也逐建浮出水面。這裡有兩個明顯的例證,一是大都會寫字樓出租率迅速提昇;二是國際甲級寫字樓浪高·凱悅大廈引爆的投資概念,短短一個月時間裡,銷售突破8000萬元大關。
有業界人士分析認為,與重慶高檔寫字樓突現的時機吻合,在北京、上海等一級城市,主要高檔寫字樓的入住率不斷攀昇,報價明顯回昇。
分析人士同時認為,市場機會點中呈現出幾大共同現象,一是新一批高檔寫字樓在區域市場中都具有標高的意義,它們的物業品質、管理國際化上均有強力的支橕;二是它們的活躍與大機構、大財團的入駐和搶灘帶動有關。商務區間的變遷與重慶寫字樓跌蕩變幻的市場一樣,重慶的商務區間也經歷著數度變遷。
解放碑應該是重慶寫字樓區間變化的起點。歷史文脈的積淀以及商業中心地位的確立,使這一區域在相當一段時間裡被人們很容易誤認為它就是重慶的商務中心區。
而商業中心區和商務中心區的適度分離卻是國際化的一種必然的趨勢。在九十年代中後期,數家金融組織將中心機構匯集到了上清寺至兩路口沿線。這一格局曾被前來考察重慶市場的希爾頓酒店集團所看好,隨後,它將搶灘重慶的立足點選擇到了這裡。從周邊的寫字樓穩定而高比例的出租率,我們不難看出它們是受益者。
石橋鋪商務區間的崛起也在同一時段。它成長的背景源於高新區眾多快速成長的新經濟型創業企業。這是一筆巨大的財富。它不僅支橕了高新區住宅市場、寫字樓市場,甚至包括餐飲市場、休閑市場等等。這是重慶第三個商務區間。
正在舉起的第四個商務區間是南坪中心區。實事上,因為揚子江假日酒店和西南大酒店的存在,南坪中心區一直是商務匯集地。最近,伴隨浪高·凱悅大廈的推出,在凱悅國際強大的品牌號召力下,南坪的商務中心地位迅速得到提昇。
分析人士認為,從一個商務中心到多個商務中心格局的出現,首先證明了一個實事,就是重慶商務空間的容量在激增。它從一個層面代表了重慶區域經濟的活躍,同時也代表了一種希望。
值得注意的是,在崛起的商務中心中,多數商務區間都有著一個具有號召力的『領軍者』--解放碑中心有大都會商廈、兩路口中心有希爾頓酒店、即將崛起的南坪商務中心有凱悅國際。
分析人士坦言,商務區間領軍者的出現,有利於增強各商務口岸的競爭力,提昇商務價值,同時為未來重慶高端寫字樓市場細分作好了鋪墊。
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