|
||||
2002年天津樓市從下半年開始,市場熱點不斷出現。政策法規陸續出臺,市場逐步規范;市政改造、海河綜治,樓盤受益,百姓得實;大盤操作、新型別墅,各領樓市風騷。2002年是樓市規范年,也是天津開發商運作理念、操盤方式急劇轉變和提昇的一年,天津樓市競爭的殘酷格局將由此拉開。
海河綜合開發樓市沾光
年末,市委市政府即將對海河兩岸進行的綜合開發、將海河打造成世界名河的世紀工程,為本市房地產業的發展又帶來一次不亞於『危改』的世紀性機遇,對樓市來說更是一個重大的利好。專家分析,根據開發海河的目標和主題,幾年後,海河兩岸將開闢出一條建築帶,『海河板塊』也會由此產生,海河兩岸的房地產物業將具有生態性、風貌性、人文性、時代性、增值性等綜合集成的特色。此外,開發海河還將對本市的樓市及整個經濟建設和文化建設產生巨大影響。海河兩岸綜合開發工程,由城市規劃引導,公共行政推動,政府先期投入啟動,類似於近年的華苑小區的運作。政府搭臺,廠商唱戲。發展動力巨大,投資預期樂觀,空間前景美好,開發商機無限。許多開發商都想抓住這歷史性的機遇,捷足先登。
商品房管理有法可依
12月1日起開始施行的《天津市商品房管理條例》對開發商的規范愈加嚴格,而對消費者合法權益的保護則更加寬泛和具體。該條例首次對開發企業提出了項目工程階段驗收的要求。過去只是要求工程竣工驗收,現在把驗收細化到施工各主要階段,目的在於更大程度地控制和保證工程質量。如果開發商不按條例執行,最終工程竣工驗收將無法通過審核,相應的,開發商就無法辦理房屋銷售許可證和商品房准許交付使用證。此外,按照新的條例,百姓購房所涉及的明確房屋質量責任、產權證管理、銷售許可證制度、購房安全問題以及爭議解決、投訴等幾個最根本問題都擁有了明確的法律保障。
物管條例實現突破
12月1日正式實施的還有本市制定的第一部規范物業管理服務行為、維護業主和物業管理服務企業合法權益的地方性法規-《天津市物業管理條例》,該條例在四個方面的規定實現了重大突破:一、《條例》的規定賦予了業主選擇物業管理服務企業的權利;二、物業公司與開發公司不能一統,物業管理服務企業依附於房地產開發企業的,將逐步改造分離。三、購房人購買新建商品房時,不但要簽訂購房合同,同時還要簽訂《業主公約》,並對開發企業與物業企業簽訂《前期物業管理服務合同》中有關物業提供服務的內容、標准和收費標准予以書面確認,並對物業管理服務費、物業管理服務都包括的內容具有知情權。四、物業管理服務費定價方法將改變,按照與服務管理內容、服務質量相適應的原則來確定。普通住宅的物管費將實行政府指導價格,物管雙方可以在指導價格的范圍內自主協商確定收費標准。
厚積薄發順馳連中三元
11月22日,有著『中國房地產奧林匹克』之稱的中國住交會在深圳開幕,備受矚目的全國房地產『名人名企名盤』評選活動經過了專家評審團層層篩選和嚴格評定終於揭曉。本市企業-順馳集團一舉摘得三項大獎:順馳集團董事長孫宏斌被推舉為『2002年度中國房地產十大風雲人物』、順馳集團還被評為『2002年中國房地產品牌企業35強』、順馳太陽城進入『中國名盤10強』。此次順馳獲獎,是天津開發企業在住交會歷史上首次榮登榜單,向全國展示了天津房地產開發商的實力和水平以及樂觀的市場發展前景。
鳳凰來儀危樓改造序幕拉開
10月20日,隨著鳳凰城項目開盤的鞭炮響起,天津市危陋樓房改造工程拉開了序幕。鳳凰城位於天津氣象臺路原東風裡舊居民區,原東風裡住宅區始建於1958年,佔地5.58公頃,建築面積59773.42平方米,是迄今為止本市最大的一片危舊樓房拆遷改造片。該片樓房為磚混結構,四層通道式建築,樓道內只設置了公共洗漱間和公用廁所。由於年久失修,多年來,那裡的居民生活非常不便。然而由於危樓的拆遷改造工作比平房改造更為艱辛,因此,東風裡的改造一直是一個難題。在天津市結束對危陋平房改造的第一戰役之後,經過多方努力,這個項目終於成為了天津市第一個後危改項目,幾年後,破舊的東風裡將被總建築面積達11.5萬平方米的一片高檔社區所代替。
公積金貸款市民有更多選擇
以前由於管理部門的限制,在本市開辦個人住房公積金貸款的只有建設銀行一家。而現在工、農、中、交等4家銀行也已經獲得了有關部門的批准,都取得了在天津開辦個人住房公積金貸款的資格,農行、工行都已開始進行試點。本市個人住房公積金貸款市場僅由一家銀行經營的局面已宣告結束,而銀行在個人貸款市場中的競爭,明年將更加激烈。
房管實行數字化
由本市房管局實施的『數字房管』工程將利用計算機和網絡信息技術,將空間地理信息和房地產屬性信息連接,實現對城市房地產的全方位、多層次管理,並在此基礎上建立涵蓋全市所有房屋動態資料檔案的房地產資源數據庫,實現房屋權屬、市場、修繕、物業、拆遷的網絡化計算機動態管理。2002年底,我市將率先實現商品房銷售許可網上審批、年檢和網上銷售,開通信息查詢、預訂、簽約和合同管理,提高辦事效率,縮短辦件時間,增加透明度,杜絕商品房重復銷售、重復抵押。『數字房管』的啟動,將大大提高本市房地產市場的管理水平,增加市場管理的透明度,並最大程度地杜絕房地產項目銷售過程中欺騙、欺詐消費者行為的發生。
新公積金條例變化多
從11月1日起,《天津市住房公積金管理條例》正式實施,天津市對職工提取住房公積金償還住房公積金貸款本息的政策進行調整。職工償還住房公積金貸款的,可以分月或一次性提取本人和配偶住房公積金存儲餘額和新繳存的住房公積金。提取額不能超過已償還貸款本息。
新《條例》明確公積金只能用於向職工個人發放購房貸款,不可向單位發放貸款,並打破了單位為其職工辦理公積金繳納的時間限制;職工只能提取本人及配偶的公積金存儲餘額。在管理模式上,新《條例》規定住房公積金管理中心應當為繳存公積金的職工設立個人公積金明細賬,個人受委托銀行只辦理公積金貸款、結算等金融業務。此外,新《條例》對於單位違規不為職工繳納公積金的行為也加大了處罰力度。對於單位不給職工辦理公積金繳存登記,不為職工開立賬戶的,責令其限期辦理,如逾期不辦,可對單位及單位負責人處以罰款。單位為職工辦理了繳存登記的,卻不按時繳納或繳納金額不足且在限期內不補的,住房公積金管理中心將申請人民法院強制執行,職工個人也可直接向人民法院提起訴訟。
買普通房契稅少了
從10月1日起,本市將對個人購買自用普通住房交納契稅實行財政貼費政策。市內六區個人購買自用普通住房售房價格在3000元/平方米(含3000元/平方米)以下,在征收1.5%契稅的基礎上給予0.5%的財政貼費,個人購房實際負擔1%契稅。有關部門表示,對中低收入群眾購買自用普通住房交納契稅實行財政貼費政策,其目的是為了切實減輕中低收入群眾購買自用普通住房的稅收負擔,促進房地產市場啟動,培育新的經濟增長點。
合資住房銀行津門落戶
經中國人民銀行批准,由建行和德國施豪銀行共同出資組建的『中德住房儲蓄銀行有限責任公司』落戶天津,該行為我國首家合資住房儲蓄銀行,明年有望正式亮相。據介紹,中德住房儲蓄銀行經營模式對於儲戶比較新鮮,只要客戶與銀行簽訂一份一定金額的住房儲蓄合同,並按月向銀行存款,在存款總額達到合同金額的一半時,即可向銀行申請合同全額的購房貸款。這種住房儲蓄的模式有別於傳統的『住房公積金儲蓄』,是一種互助合作、合同約束、先存後貸的自願儲蓄形式,同時,運用一套嚴格的借款人資格評定體系決定配貸順序,使儲戶得到貸款的機會最大限度趨向公平。
轉按揭貸款推出
為提昇住宅金融服務,交通銀行天津分行10月將正式向市民推出轉按揭貸款業務。該操作流程出臺後,如市民已在交行辦理了住房抵押貸款,但貸款本息未還清且已辦妥了《產權證》,可以繼續向該行申請住房貸款,即個人房產轉按揭貸款。轉按後貸款期限與轉按前貸款期限之和不超過30年,貸款利率按照人民銀行個人住房貸款利率執行。貸款額度最高為原房屋價值的70%。此外,由於市民可通過『轉按』貸款將貸款未還清的已購房屋出售,滿足『階梯性』改善居住條件的願望。為防范風險,銀行還要求采用抵押加銀行認可的擔保公司承擔連帶保證的擔保方式。
房屋租賃有章可循
今年的天津房屋租賃市場不斷走向規范,繼2002年房屋租賃市場指導租金推出後,主管部門又推出了《天津市房屋租賃管理規定》。新《規定》旨在加強對房屋租賃市場的宏觀調控,保證房地產租賃市場的健康發展,保護租賃雙方的合法權益,並對於房屋租賃范圍和條件、房屋租賃合同、當事人的權利義務以及相關法律責任等都進行了明確的規范,該《規定》已於11月1日起施行。
新《規定》明確規定了房屋租賃合同應當包括的具體條款、房屋出租人必須具備的條件、出租房屋應當出具的證明、辦理房屋租賃登記備案手續應提交的材料等內容。新《規定》同時明確,房屋轉租必須事先征得出租人的書面同意,並由當事人以書面形式訂立房屋轉租合同,並按相關規定辦理房屋租賃登記備案手續。新《規定》還對違反其中有關條款的行為做出了明確的處罰規定。同時,為確保《規定》的落實,房管部門將於12月1日開始進行房屋租賃市場的檢查治理整頓,重點治理不辦理房屋租賃合同登記備案手續的行為。
IFHP吸引世界目光
2002年9月8日,世界把關注的目光再次投向天津。國際住房與規劃聯合會(IFHP)第46界世界大會在天津舉行,這是歷史上首次由中國城市主辦的IFHP年會,來自世界各地的500多名城市規劃領域的專家學者、政府官員到會。這次大會,代表們對未來城市發展中所面臨的諸多問題進行了廣泛的交流和研討,達到了學術交流、加深了解、增進友誼和宣傳天津的目的。會議期間,來自世界各地的代表還對天津進行了考察,天津的建築風貌和城市建設得到了大家的好評。這次會議雖然時間短暫,但影響將是廣泛和深遠的,這次大會的成果也必將推動天津今後城市建設事業和房地產行業的發展。
公積金繳存比例出新規
自2002年7月1日起,天津市對本年度單位調整住房公積金繳存比例的條件及調整幅度進行了規定。足額繳納稅款的企業和有能力用自有資金提高住房公積金繳存額的行政、事業單位、經職工代表大會討論通過,可申請提高住房公積金繳存比例。內資單位最高為單位和職工各10%,外商投資企業最高為單位和職工各15%。
公有住房提租15%
從2002年7月1日起,全市城鎮直管公產和單位自管產公有住房租金將作調整,租金水平在2001年公房租金基礎上分別上調15%。同時對離休職工、社會優撫救濟對象和享受城鎮居民最低生活保障的承租人實行租金核減政策。我市公房租金支出僅佔雙職工家庭平均工資的3%,遠未達到國務院的要求。由於公房租金水平低,租不養房,租售比價不合理,不利於深化房改,影響公有住房出售和住房商品化進程,影響了群眾的居住質量和安全。這次調整公有住房租金是落實《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》要求,推進公有住房制度改革,提高公房修繕質量,確保居住安全和提高公房完好率的需要,它有利於改善居民居住條件,加快出售公房的步伐,引導居民住房消費。
毛坯房將逐步退出市場
6月,建設部出臺的《商品住宅裝修一次到位實施細則》,今後普通住宅將更趨向於這樣的『成品』。據了解,在天津很多人目前買到的商品住宅都是未經裝修的『毛坯房』,『毛坯房』只能算做『半成品』,它的二次裝修容易造成破壞結構、浪費和擾民等現象,因此,建設部開始積極推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式。裝修一次到位又稱全裝修住宅,是指房屋交鑰匙前,所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,廚房和衛生間基本設備完成安裝。據介紹,推行裝修一次到位的目的在於逐步取消毛坯房,直接向消費者提供全裝修成品房,提高效率,降低造價。
細則中規定,施工單位可以做出樣板間,樣板間應以交付給購房者時的實景為主,以帶個性化裝飾為輔,真實地反映裝修一次到位的商品房的內在質量。開發商應該選用環保型裝修材料,以減少室內空氣污染。市建委有關人士透露,本市一直提倡開發商開發裝修的商品住宅,去年曾出臺規定,通過『菜單式』裝修等幾種方式,鼓勵精裝修。
大盤開發成樓市亮點
在2002年5月舉辦的春季房交會上,順馳太陽城作為本市第一個大盤項目正式推出,其規劃設計、小區配套設計、環境設計、樓梯立面設計、房型設計以及精裝修成品房的室內設計都讓人嘆為觀止,業內驚呼天津樓市品牌加規模的大盤運作時代已經來臨。8月,總建築面積88萬平方米的天津萬科的東麗湖項目正式啟動,以『世外桃源』為主題進行規劃的東麗湖項目將為天津人提供一個得天獨厚、環境優雅、健康生活、回歸自然的『第二居所』。10月,天津第一個以奧林匹克為主題的健康家園-天津奧林匹克花園開盤銷售,天津奧林匹克花園是繼廣州、上海、南國、番禺、北京奧林匹克花園之後,中體產業全國連鎖品牌-奧林匹克花園的又一力作。原本被業界並不看好的天津奧園一期數百套單位卻被消費者一搶而空,令業內人士再一次感受到了天津房地產市場的魅力和美好的發展前景。
別墅經歷第三次浪潮
在加入世貿組織、舉辦奧運會、第二次置業、城市建設步伐加快等利好消息的刺激下,今年本市別墅市場也迎來了久違的曙光,不斷推陳出新的別墅開發也正在經歷著第三次浪潮的洗禮,2002年也可以說是天津樓市的別墅年。在本市上風上水的東南部以及京津連接地帶,一些別墅項目開發如火如荼。以順馳藍水假期、半島蘭灣、仁愛豪景莊園、亞資置業城市別墅以及玫瑰莊園、萬科透天別墅為代表的眾多別墅項目,盡管平均價格將在5000元/平方米以上,但由於依托各自區位優越的自然條件和人文環境、經濟條件、完善的城市配套功能,吸引了大批高素質的消費者,項目銷售取得非常好業績。
(北方網記者 孟建)