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一直被各界認為是利潤率較高的房地產業,去年以來成為各種資金湧入的焦點,出現了外行搞房地產、外來人搞房地產、外來資金搞房地產的『三外』現象。眾多業務和房地產業毫不相乾的上市公司也加入到這股潮流中,有的公司甚至將主要業務方向調整為房地產業。
然而,房地產業的現實並未契合人們的良好預期,市場上一面是新開工樓盤大幅增長,另一面是房屋空置率不斷上昇,投資的風險日益增大。
三路大軍『蜂擁』房產業
自2001年以來,眾多的外地房地產企業開始跨區域行動,出現了『粵商北上,滬商浙商西進,京商遼商南下』的現象。
福建金源集團開發世紀城,深圳萬科開發萬科星園,珠江房地產開發珠江駿景,上海金馬集團開發清芷園,湖南電廣傳媒獲得西紅門經濟適用房項目,一個個外地企業做的房產項目在北京大展風采。
與此相應,業外的眾多龍頭企業也紛紛進入。被稱為國內飼料大王的新希望集團,進入房地產市場後,預計今年房地產的盈利可超出主業的盈利。與此同時,海爾、TCL、美的、三九、聯想集團等一大批『挾』強勢品牌而來的企業也紛紛逐鹿地產。
值得關注的是,上市公司中轉型搞房地產的已經達到300餘家。這些企業的傳統主業有醫藥、IT、家電、機械制造、紡織服裝、農業等。種種跡象表明,業外企業對房地產開發熱情空前增長,大有超過傳統房地產企業之勢。
異常現象發出預警
如同三股不同的潮流,『三外』開發商席卷大江南北,房地產開發規模迅速膨脹,市場競爭更加激化。
然而,在房地產業投資急劇增長的同時,一些異常現象已向介入房地產的業外企業不斷發出預警:
樓建得多而賣得少。國家統計局統計顯示,2002年上半年,房地產投資增幅達32.9%,遠遠高出銷售增幅,其中十餘個省份高出20%以上。這導致了商品房空置率繼續上昇。截至去年7月,我國商品房空置總量已達1.2億平方米。
高價位的房子多,中低價位的房子少。以北京為例,每平方米7000元以上的房產已經出現了供大於求的現象,不少高檔項目的銷售陷入停滯狀況,中低價位住宅缺位,成為樓市產品供應不均衡的一個突出表現。
銀行資金佔用多,社會資金投入少。一項調查顯示,目前大部分房地產開發商自有資金不足,大部分靠銀行貸款周轉,融資渠道單一。房地產企業平均資產負債率是72%,最高達94%。與此同時,個人購房也大多依賴按揭貸款。
開發商數量多,但真正有資質、有信用的少。中海發展(上海)有限公司副董事長、總經理楊小平說,目前全國房地產開發企業大大小小超過3萬家,但實力強的企業並不多。
謹防投資變投機
隨著房地產業即將面臨的『洗牌』,專家提出,一切事物在激烈競爭的時候,都有可能失去規則,變得不擇手段。在『三外』過多湧入的情形下,要謹防投資變投機。
在許多大中城市,相當部分中小投資者將目光由股市轉向了不動產,業主買房不是為了自住,而是一種投資途徑。
中國人民銀行發布的2002年第三季度貨幣政策執行報告明確提到,房地產價格上漲、空置面積增加的潛在風險值得關注。中國工商銀行江西省分行住房信貸處處長羅小媛認為,現在房地產開發商60%以上的資金來自銀行貸款,極易導致金融機構對單一產業發展的貸款集中度過大的風險,要防止銀行貸款被用作投機。
上海社科院房地產業研究中心張泓銘教授說,房地產業一旦在某些城市形成過熱,就有可能掀起類似日本上個世紀90年代初地產泡沫崩潰前全民投資房地產的熱潮,一旦進入這種軌道,其損失將是極為慘重的。他提醒想要介入房地產業『淘金』的業外人士,切忌盲目跟風,『攤子』過大,否則吃虧的必將是開發商自己。
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