|
||||
經過三年的精心准備和努力爭取,12月7日上海如願獲得了2010年世界博覽會的主辦資格。這是上海市展示實力和國際形象的絕好機會,更是中國走向世界為世界所認識的窗口。300億元的城市建設投資計劃為上海描繪出繁榮的未來,它將促進上海國際化大都市發展進程,也為上海以及周邊區域的房地產發展創造出更具魅力的概念和市場。世博效應將在未來8年中為上海房地產業帶來長期利好的空間,也因此吸引了更多異地開發商的目光。
拍賣
土地拍賣、爛尾樓拍賣、名宅拍賣、網上拍賣、二手房拍賣、寫字樓拍賣,這些不同的叫法,使『拍賣』成為2002年房地產市場最活躍的交易方式。它是樓市逐步走向規范的標志,更是市場競爭的表現。有趣的是,采用拍賣形式進行交易,在投資、開發領域具有越來越高的參與性和成功率,且成交金額屢創新高,但在消費領域卻屢屢受挫。據業內人士分析,房產拍賣在消費市場遭冷遇的原因是:拍賣所得的房屋過戶手續和環節復雜;消費者對標的起拍價及其與市場價之間的差額不明晰;房屋質量無從查證等。而申貸困難是影響競拍的又一門檻。由於拍賣房產一般要求一次性付款,一次投入成本較多且風險大,因此打壓了一部分投資者的熱情。如今,農行、建行、工行等都已開設了辦理拍賣房屋按揭的業務,市場上也有中拍在線、長城兩家拍賣公司能辦理貸款。因此,拍賣促進流通將會在未來一年中有更多地展現。
爛尾樓
一向被視為城市盲腸的爛尾樓,如今正在成為投資者眼中的香餑餑。隨著城市經濟的繁榮,和城市土地資源的稀缺,一些曾因各種原因爛尾的項目因其地利優勢和市場需求的變化而被重新重視起來。加之政府和銀行的積極配合,為一些具有資源整合能力的人和機構帶來無限商機。目前市場上存在的問題樓盤大多因資金短缺導致爛尾。爛尾後,銀行或法院為保護債權人的權益將其拍賣。為了盡快回收資金,起拍價往往遠低於成本價,這其間的差價則被投資者視為利潤。目前市場活躍著一批經營此道的專業炒手。據了解,許多著名的爛尾樓,都是被這樣一些公司競投走後,經過整治包裝進入市場的。如果該樓盤已完全竣工,經裝修、裝飾再上市,其價值將大幅回昇,會使利潤空間更高。
購房團
有組織、成規模進行異地購房的行動,在2002年撩撥著上海、北京等大城市的熱情。這種被視為候鳥式置業的現象大有愈演愈烈的趨勢。繼溫州購房團頻頻進京入滬後,臺灣、香港購房團也不斷閃現在這些城市具有投資價值的高檔項目中。異地購房團無疑為這些大城市高端產品市場帶來了強勁的購買力,但也為一些欲進入高端市場淘金的開發商平添了非理性的樂觀。
買殼上市
目前,國內不少房地產企業在發展中資金不足,一方面在房地產開發中,銀行開發貸款所佔開發資金比例不斷降低,國內銀行對房地產的金融支持正向個人住房貸款轉移;另一方面,國內房地產企業在國內上市融資之路,在經過長時間的『禁止』後,目前雖然『開禁』,但企業上市的名額還很有限,房地產企業在股市上募集到的社會資金仍不能滿足發展的需要。
尤其是國內民營房地產企業融資更難。雖然當前國內房地產投資中民營投資已佔到了55%,但國內民營房地產企業的融資渠道仍很單一。
在目前形成的內地民營房地產企業到香港上市融資趨勢中,一個顯著的特點是以『買殼』上市為潮流。在兩地財務會計制度差異和香港上市規則的限制下,急需資金的國內房地產企業,進入香港資本市場的捷徑是通過『殼』資源。
目前,在香港創業板上,一個『殼』資源的價錢也就一至兩千萬港元,這在香港僅相當於一套房子的價值。對於國內房地產企業來說,這個上市的價碼也是可以接受的。比如,內地『電器銷售大王』、北京房地產開發商、鵬潤集團主席黃光裕就斥資1.35億元,買入京華自動化86%的股權。據京華自動化的通告,黃光裕配股集資的1.35億元中,會預留1.2億元發展物業。京華自動化這個香港創業板上比較乾淨的高科技『殼』,如今裝進去的主要是房地產。上海許榮茂2001年11月收購香港上市公司東建科訊,組建香港世茂中國後,成為香港資本市場關注的對象。進入2002年,新組建的香港世茂中國,運用運作資本市場的能力,收購香港豪宅『創世紀』,並多次配股融資為內地房地產投資項目籌集資金。
內地民營房地產企業在香港上市建立融資窗口,不但為內地高速發展的房地產行業籌集到大量發展資金,同時,香港成熟資本市場的規范運做,也會使國內民營企業注重改善和提高企業管理、重視企業信譽、增強企業透明度、加強對外溝通交流。對於國內處在起步階段的民營房地產企業,通過香港的融資渠道解決資本的制約,規范發展,將是一條可行之路。
深圳百仕達依靠香港資本市場上的『騰挪』,同樣實現了迅速擴張。在深圳『地王』項目上,香港的資金將是開發的主力。首創、紅石也在尋找香港上市的機會。
易帥
2002年也是房地產界人纔流動較頻繁的一年,深廣兩地的人事變動最盛。而一些大公司,如中海、華潤則因集體跳槽事件成為備受業界關注的新聞點。在北京,異地開發企業的人事調整,如華潤郭鈞和萬科張力的調職,珠江謝強的辭職,使人們開始反思職業經理人的前途問題。企業需要什麼樣的人纔,靠怎樣的標准衡量職業經理人的領導纔能?公司發展和職業經理人個人意志之間如何協調等矛盾,將會在今後成為更多企業思考的問題。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||