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時下流傳的房地產泡沫說是以訛傳訛
2002年下半年,房地產泡沫說一下子覆蓋了中國大陸的媒體,似乎說到房地產不說泡沫就是背時的了。時下流傳的房地產泡沫說,往往從不同人嘴裡出來的是不同的概念。對『泡沫』這一經濟現象的經典解釋,出自《辭海》:『虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長,金融證券、地產價格飛漲,投機交易極為活躍的經濟現象』。據此,所謂房地產泡沫,也就是房地產價格持續飛漲,大幅度超過了實在價值的一種態勢。我們理解,這種實在價值,不應該是理論上的社會必要勞動時間,也不應該是一個長期的趨勢,而應該是當前這個階段上房地產所能夠帶來的市場收益。
香港是解說房地產泡沫現成的例子。當初的香港,房地產價格持續飛漲,甚至月租金收入低於月供,人們只靠一種虛無縹緲的預期,就一個勁地置屋投資,紛紛擠入百萬富翁的行列。結果,由於經濟不景氣,房屋租賃市場的需求大幅度下降,房租收入大幅度背離月供,月供成了一個極大的負擔。許多港人持幣觀望,現在房地產大幅度縮水。原來的千萬富翁降尊到百萬富翁,早先的百萬富翁現在卻資不抵債,港人正在遭受房地產泡沫的苦痛。中國大陸時下的喧鬧,卻找不到像香港那樣的情勢。經過仔細分析和輸理,我們發現地產泡沫說,更多的卻是沒有真實感覺的以訛傳訛。
不能輕視這些訛傳。畢竟,房地產泡沫說是糾合了許多盲目的、嫉妒的、正義的、邏輯的、理論的、怨憤的、惡毒的、無聊的、惡作劇的等等普羅大眾的情感,已經形成一種公眾輿論。輿論殺人。大千世界,無奇不有。可以隨便找出1000條理由,來說明一項沒來由的事情。我們從近來媒體上闡述地產泡沫的十個方面,看看荒謬在什麼地方。
泡沫置疑一:房地產發展快就是泡沫?
說房地產泡沫,中國大陸也有著很傷痛的記憶。80年代末、90年代初,海口與北海,憑空來了個房地產市場的大發展,暴炒樓花,一種虛假的房地產走勢,是投機者折騰出來的。他們巧做安排,精心設托,投資專門炒作,沒有見有什麼制造業,也沒有見有什麼吸引人流的服務業,只見一些炒家在忙活,猖獗的投機,沒有辦法不產生泡沫。結果後來把整個城市的發展給拖累了,最後不得不炸樓來清除垃圾。而目前上海、北京、廣州、杭州、深圳等中國的大部分城市,蓬勃的產業興旺帶動的房地產發展,是從屬性的,而非主導性的,這就從根本上奠定了健康發展的可能性。
面對著經濟全球化的衝擊,中國人的智慧還沒有找到比城市集約化更好的發展方式。故此,從總體上看,中國目前正處於加速城市化的過程中,各種規模的城市都面臨著巨大的移民浪潮。此外,我們先前的城市用地中,工業用地佔到很高的比例,老城市一般在40%以上,美國最工業化的城市芝加哥,工業用地只佔不到1%。我們的道路用地和公共配套設施極為缺乏,只在10%左右徘徊,而美國同樣的比例一般在50%左右。我們十幾年前的城市總體規劃,大多沒有考慮迅速增加著的汽車。因此,我們的城市化是在城市基礎設施嚴重欠帳的基礎上開始加速的。按著事物本身的強制法則,房地產開發往往成為城市實現功能更新的排頭兵。因此,近期內有個快速的發展,也屬正常。
泡沫置疑二:住宅投資量增長過速就產生泡沫?
住宅投資量的增長速度超過社會投資量的增速,也被用來說明房地產泡沫的滋生。住宅投資量的增長過速與否,由住宅的需求量去調節,脫離開需求量去拿投資量說事,什麼也說不明白。就是把投資量與需求量放在一起說,投資量超過了需求量,也不見得是泡沫,而不過是出現了市場結構變動的正常狀態。沒有聽說有哪一個行業因為出現供過於求的局面,就是泡沫了。最明顯的例子是彩電、冰箱、洗衣機、錄像機、音響等家用電器,前些年供過於求的局面,結果價格下降,質量提高,給消費者帶來了巨大的利益。目前還沒有看到住宅投資有整體過量的跡象。投資增長快本身不是威脅,真正的威脅來自房地產資金鏈的先天性不足和脆弱。這個回頭再說。
泡沫置疑三:房地產規模大就是泡沫?
據有關部門測算,2002年1-9月,房地產業對GDP的貢獻達到1.6個百分點。而在美國,即使在房地產市場繁榮時期,房地產業對美國GDP的貢獻也只有0.6個百分點。於是,有些媒體拿房地產的規模說事:近兩年房地產業對國民經濟的貢獻明顯偏大,因此中國房地產泡沫是相當嚴重的,雲雲。
並沒有指標表明一個國家的總投資量與一個行業的投資量比有什麼樣的穩定關系是正常的,超過這個正常的關系就要產生泡沫。同樣,一個國家的產業相對規模,也不能說明一個國家的經濟是不是處於正常狀態。每個國家,發展階段不同,自然資源的分布不一樣,所面臨的環境和機遇也不相同。正是這樣的不同,不同經濟體產生了相互交流的趨勢。中國與美國的情況尤其差異較大。中國目前正處於大發展時期,前期在城市基礎設施上的欠賬又比較多,房地產增量對GDP增量的貢獻一時偏大,本是非常正常的事。
而且,規模與泡沫,是兩個不同方向的矢量,泡沫是一種收益虛假膨脹態勢,規模過大是一種實物供過於求的表征。兩者純然表證著不同的事物和態勢,一個的存在無論怎樣也說明不了另一個的存在。
泡沫置疑四:空置率過大就產生泡沫?
這是時下談及房地產泡沫所用最多的論據。據統計,截至2002年7月,國內商品房空置總量已在1.2億平方米左右,其中空置一年以上的超過50%,佔壓資金超過2500億元,居中國各行業不良資產之首。我國商品房的空置率已高於國際公認的15%的空置率警戒線。
空置率是能夠表證出一定時點上房屋供過於求的狀態,達到這種狀態,有可能伴隨著房價和租金的大幅度下滑。值得注意的是,各地反映出一個共同特點,空置率不是一個總體概念,而是一個結構概念,相當於在中國彩電普遍流行的時期,一個公司還大量擁有黑白電視機。供過於求的只不過是黑白電視而已。而當黑白電視沒有銷毀,照樣計算在每年的電視機庫存量中的話,就會產生把某種產品過剩而當成行業過剩的現象。一些不適銷對路的房產,早就錯過了行情,還不主動退出舞臺。就目前佔我國空置房屋一年以上的商品房來看,絕大部分是不對市場路數的。就在大量商品房空置的同時,每個城市都有許多樓盤,還在圖紙階段就被搶購一空。
最為牽強的,是拿快速擴展中的中國城市的房屋空置率與發達國家10年、20年城市面貌不會發生改觀的格局去對比,硬是說,中國的房屋空置率高,就如何如何的不正常。君不見,那個參照物根本就沒有什麼可比性。在中國快速城市集約化的過程中,潛在住戶所有的增長速度,往往是不斷超出人們預料的。大型中心城市更是如此。許多房地產公司,並不是從即期市場上賺得利潤,而是從房地產的增值上獲得好處。空置率本身不說明任何泡沫問題。如果在高空置率的同時還有著超常的收益空間,那就可能是投機炒作制造出泡沫來了。
泡沫置疑五:結構性矛盾就是泡沫?
高檔住宅價格高漲,供給充裕,中低檔住宅供不應求。這種結構性矛盾,也會被用來說明泡沫滋生的機理。
中國的住房商品化政策,已經落到了實處。最後的買家,不是有著軟預算約束的單位或政府,而是居住者和投資者。目前有些城市出現了中低檔住宅供不應求的局面。隨著時間的推移,供不應求必然帶來中低檔住宅的利潤空間擴大,從而刺激供應增多;高檔房屋有利可圖,表示還沒有出現供過於求的局面。沒有哪一個產品市場不是以結構性矛盾來開闢道路的。市場的發展,正是在不斷地有供求矛盾、不斷產生結構性矛盾,不斷克服結構性矛盾的過程中得到發展。當高檔房屋出現供過於求時,價格就會強行執行市場鐵律。那些不習慣於看到城市建設以結構性矛盾的產生和調整來開闢道路的人們,或許是在計劃體制下豢養出來的一種思維誤區。確實,結構性矛盾是任何事物發展都避不開的形式。
泡沫置疑六:投資者撤離的威脅?
有一種觀點認為,2002年上半年上海出售的高檔樓盤的購買者中,境外人士和外省市人士合計佔53.6%,超過了購買高檔樓盤者的半數。『在這些境外、外省市購買者中,多以投資為目的,一旦撤離將嚴重衝擊樓市。』
按著這種邏輯,買房就等同於要居住消費,如果買房與居住消費之間發生脫節,就會有投機的巨大風險。看看北京、上海、深圳、廣州、杭州這些房地產發展非常快的城市,都是有一個新興的投資者階層正在形成。他們買房不是為了投機,也不是為了居住,而是為了投資租賃市場。他們對房屋的租賃收益有著具體的把握,對投資的利弊得失早已了然於胸。住房是門檻高而且流動性差的投資品,不到跳樓的份上,他們怎麼會隨便撤除。而且,即便投資者易手,也不是世界末日。
這個龐大的階層的崛起,解決了『有錢的不需要,需要的沒有錢』這一突出矛盾,無疑正是解決我國快速城市化過程中城市居民住房問題的重要途徑。如果有這樣大批的投資者進入一個城市的房地產市場,那麼這個城市的房地產就踏上了健康的軌道。
泡沫置疑七:人均購房支出大於收入就是泡沫?
國際上有個房屋價格與家庭年收入的比例,一般在4-6,而我國的一些統計卻在10以上(最近的統計數字是6以上)。高房價收入比,說明房價相對於收入過高,同時也就表明房地產的利潤空間過大。這個倍數,時下多用來說明中國房地產泡沫化的程度。
這個倍數的解釋和比較,有些情況需要考慮。首先,時下國內個人收入的統計,有多少真實成分呢?多種收入來源,多重經濟格局,多種就業形式,共同的指向就是逃稅。哪裡有什麼准確的統計。其次,先前國人沒有這樣的支出,短期內有個大幅度增長是正常的。人均購房支出有個大幅度的增長,有個大於即期收入的時期,這不能說明房地產就泡沫化了。買房支出大於即期收入,只不過是實物分配貨幣化過程中的正常現象。
泡沫置疑八:個人收入差距擴大就產生泡沫?
『收入差距擴大,高收入人士拉高房價,房價持續走高,造成房地產泡沫,同時必然引發中低收入階層買不起房的問題;如果這一經濟問題解決不好,就可能出現一定的社會問題。』這種分析似是而非。
高收入階層,是我國城市居民中很小的一部分。可以按著10%--20%的比例界定這個族群。他們是現實中居住消費的一部分。房價的高低,是由絕大多數居住消費的人群決定的。如果絕大部分人租不起房,買不起房,住宅沒有居住者,就只能有降價一種命運。而現在住宅價格的一種普遍穩中有昇的趨勢,不是這一部分人能夠左右的。
實際上,高收入的買房者,不是樂善好施者,也不是不在意開支的人。有時,越是錢多的人,越知道錢來得不易,越是倍加小心。他們對房屋的購買,更多的是一種投資。作為精明的投資者,他們首先考慮到的是回報問題。如果一定的價位買下房子能夠出租出去,並且有高於一般金融資產(例如儲蓄、債券、保險等)的回報,他們纔能掏錢購買。他們對自己金錢的關心程度,要遠遠大於其他不相乾的人。
泡沫置疑九:以租養貸劃不來就是泡沫斷裂?
據說,先前投資出租房屋贏利豐厚,現在租金小於或等於分期付款額(月供),市場就會發生泡沫破裂了。
房地產市場有兩個相互連接的部分:租賃市場與銷售市場。租賃與銷售之間,有著一定的比例關系。如果租賃市場的利潤比較豐厚,月租金收入大於月供支出,就會有更多的人和資金來佔有物業進行出租或是自用;佔有物業的人多了起來,房租會降到月供之下,會使租賃市場無利可圖,就會有更多的人和資金退出佔有物業而選擇租賃房屋;當著佔有物業的人和資金少了,租賃市場上又會出現供不應求的局面,租賃市場的利潤又會豐厚起來,又會吸引更多的人和資金來佔有物業,新一輪的循環又重新啟動了。市場就是這樣不停地運轉,租賃市場與銷售市場就是這樣不停地轉換。我們沒有理由把市場變得對租賃市場有利了,就說是泡沫產生,同樣也不能把向銷售市場有利的變化,說成是泡沫破裂。
泡沫置疑十:房地產產生的富豪多就是房地產泡沫?
《福布斯》雜志公布的『2002年中國內地首富排行榜』為房地產泡沫的喧鬧增添了新的論據:在100名新科內地首富排行中,有50位首富是以房地產作為公司主業或是部分涉足房地產。產生的首富多,正是中國房地產利潤過高的證明。
在目前所有關於房地產泡沫的論證中,這一論證是最具說服力的。因為,泡沫與否,確實與一個行業利潤率的持續普遍偏高有關。從統計資料上看,房地產利潤偏高卻不是一種普遍現象。廣州有1318家登記在冊的房地產公司,2001年有1288家虧損,僅30家贏利。贏利面僅為全行業的2.2%,虧損企業為全行業的97.8%。廣州房地產業2001年完成開發投資387.02億元,但全行業實現利潤僅8.82億元,整體贏利水平不足2.3%,遠遠低於社會全行業的平均利潤率。或許這是一個城市的個案,讓我們來看看房地產業上市公司的業績,它們大多是中國房地產業中規模最大、實力最雄厚、盈利能力最強的部分。從1998年到2001年,房地產上市公司平均每股收益從0.179元下降到0.157元、0.141元、0.073元,平均淨資產收益率從7.35%下降到6.74%、5.93%、3.10%。2002年中報顯示,到2002年8月底,22家房地產上市公司的平均每股收益為0.064元,大大低於深滬兩市已公布中報的600家上市公司的平均每股收益0.107元。而這22家房地產公司的淨資產收益率僅為2.27%,也明顯低於其它600家上市公司3.73%的平均水平。
然而,現實中,房地產作為中國富豪的集聚地也是不爭的事實。為什麼產生這種矛盾的現象?原因來自某些房地產公司暴利發生的特殊機理。目我國房地產市場上並不就是開發商和買房者之間的博弈。目前開發商真正賺到的大錢,是在與政府和村鎮這個土地供應者那裡獲取利益,特別是賺得土地增值帶來的利益。開發商一般是提前拿到待開發的土地,緩交地價,等待幾年土地增值了,再行開發。這樣他們就佔有了很大一塊整個城市發展帶來的增值利益。某些房地產公司的高利潤,並不是來自市場價格的高擎,不是來自通常說的買家與賣家的博弈,而是更多的來自行政環節的疏松和彈性,來自土地增值的好處,來自稅收環節漏洞,來自開發資金的低廉和容易獲得。非市場化的利潤獲得途徑,卻被從市場化的角度上去解釋或說明,這是造成目前泡沫迷像的一個重要因素。
中國房地產持續昇溫,有三股持續的動力發生作用:一是經濟發展,二是經濟發展在現階段主要通過集約城市化的途徑實現,三是城市功能的重新塑造。在可以預見的未來,這種動力不會消亡。而且,現在左右市場的,不是別的東西,而是有支付能力的需求。這種由有效需求拉動的趨勢,比20世紀90年代初純粹靠銀行資金營造的虛假繁榮迷象,有著不同的根基和機理。
市場機制變了,換了世界。而我們有些人的思維、視角和觀念卻還沒有跟著轉變。於是,對同一個經濟現象有了不同的解釋。當然,從總體上看沒有泡沫,並不等於沒有問題。
中國房地產確實有個潛在的火藥庫
真正的威脅是投資機制上產生偏差,房地產投資的資金鏈有著嚴重問題。我國房地產有一個獨特現象,就是開發商還在與銀行的博弈中獲得豐厚的利益。有些不法開發商,乾脆就從銀行借出款來了事,從銀行借到的錢,就成了他自己賺到的錢。房地產公司,絕大多數是項目公司,項目公司從理論上講,等待開發項目銷售交接完畢後就可以注銷。一個短期行為的公司,卻超過自己的負債能力舉債,其中確是存在著巨大的風險。有的公司一家就能舉債200多億元。市場銷售一旦出現問題,資金鏈斷裂,就會產生極大的問題。在現有的資金鏈中,肯定了多種勢力的存在,可就是漠視銀行作為一個追求商業利益的經濟動物。房地產開發項目貸款,或是官本位、或是情本位、或是性本位、或是錢本位等,頑強地作用在這個鏈條上,從而造成銀行資產的流失。開發商只要能拿到地,能立個項,能編制一個天花亂墜的可行性報告,外加一定的關系保證,就可以拿到資金,而不論市場銷售怎樣。
建設並維護一個健康的可持續發展的資金鏈,中國房地產任重道遠而且刻不容緩。大海周而復始地漲潮落潮,不為人們對它的評論所動。房地產市場循著自己的規則運行,不為得意的、失意的、幸災樂禍的、善良的、正統的、陰狠的等等主觀願望所左右。當然,是生命就要經歷蹉跎。中國房地產同樣問題成堆。比如,由銀行資金維系的資金鏈的脆弱,房地產規劃管理部門行政的彈性,稅收的疏松,開發商的狂妄自大,新住宅運動所營造的愚民氛圍等等。成堆的問題,正說明生命力的旺盛,而絕對不是生命力枯竭的象征。面對著浩瀚的大海,人們沒有必要懷疑它的生命。
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這個作者怎麼這麼不要臉?