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股市下挫、企業丑聞、反恐戰爭、港口糾紛,再加上一觸即發的美伊戰爭,近來美國經濟情況不妙,而美國房地產業在經濟衰退期間仍保持高速增長,不禁引起人們的關注。業內關於美國房地產業的『泡沫之爭』日趨激烈。
房地產業一直是美國經濟的重要支柱。業者普遍認為,房地產業是美國經濟避免深度衰退的原因之一。房地產業的興旺帶動了相關產業的增長,彌補了投資者在股市上的損失。業內人士估計,今年房地產業的產值將構成美國經濟總量的1/3。9月份美國新建住房開工數比前一個月大增了13.3%,經季節調整後按年率計算達到184萬套,這是過去16年來的最高水平。
《華爾街日報)對美國100多個城市所作的調查顯示,自1998年以來,美國城市的住房銷售價格持續上漲,比家庭收入的增長速度快1倍。以波士頓為例,房價在過去4年中增長了89%,而家庭收入僅增長22%。面對飆漲的房價,越來越多的經濟學家開始擔心房地產業走向泡沫化。
據統計,紐約市房價已連續3年每年上昇約13%,今年頭7個月已上昇5.5%,皇後區房價上昇超過15%,紐約長島地區房價上漲已超過20%。即使在硅谷,因網絡泡沫破裂一度跌落的房價,現在也漲回來了。美國房地產協會日前指出,美國房屋平均價位比一年前上漲9%,這是10年以來的最高昇幅。
傳統上,股價與房價通常是齊漲齊落的,但過去兩年來美國股市已跌得面目全非,房價卻扶搖直上。業內人士普遍認為,刺激房價上漲的首要因素是房屋貸款利率下降到32年來的最低點。截至8月16日的一周,美國民眾最經常使用的30年期固定利率房屋抵押貸款平均利率曾下降到6.22%的低點。利率的下降意味著人們購房成本的下降。第二個重要因素是股市的縮水。近兩年來,股市縮水導致美國人損失慘重,不動產市場成為了人們投資的重要避風港。華盛頓經濟與政策研究中心主任迪恩·貝克指出,房價的上漲給美國7300萬擁有房子的家庭增加了2.5萬億美元的財富,平均每棟房子增值3.5萬美元。第三,投機行為對房價推波助瀾。在美國許多城市,失業者日益增多,而投機資金越來越多的進入住宅市場,從某種程度上人為地造成了房價的上昇。
美國房地產市場的熱絡景況能否持久,房地產業是否會步網絡業的後塵?人們對之看法不一。本文認為,美國房地產業現在存在泡沫成份,但短期內不會出現大的動蕩,有望實現『軟著陸』。
首先,從經濟基本面看,今年上半年,美國經濟保持了增長勢頭。第一季度,美國經濟增長率高達6.1%,第二季度為1.3%。經合組織最近預計美國今明兩年經濟增長率預測分別為2.4%和2.7%。最新的統計顯示,最有可能使美國房價泡沫破滅的失業率並未出現大幅增長。可見,美國的經濟整體尚算健康。
其次,從利率環境看,目前美國可謂處於多年少有的寬松利率環境之中。去年以來,美聯儲曾11次降低利率以使經濟擺脫衰退。美聯儲11月6日決定下調短期利率0.5個百分點。這是美聯儲今年來首次降低利率。目前,美國的聯邦基金利率即銀行間隔夜拆借利率已降至1.25%,銀行貼現率為0.75%。這次行動無疑給房地產市場又吃了一顆定心丸。
第三,從民眾的投資信心看,現在美國股票市場行情不佳,老百姓寧願把資金放在相對安全的實物市場,房地產業是一個相對理想的選擇。
此外,美國同伊拉克的戰事也是影響房地產業的一個因素。專家認為,一場新的戰爭並不會使房價直落。美國房地產商協會估計,今年美國房價的增值率為6.8%,明年將會是4.1%,最保守的估計是下降到2%或3%的低水平。
美國一家投資銀行的經濟專家麥凱爾維認為:『目前美國住房價格無論與房租相比還是與家庭收入相比都達到了創紀錄的高度,我們估計美國的住房市場將會降溫。』
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