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太陽城,坐落在天津市河東區衛國道,可以說是距市中心較偏遠的地段。過去這裡定位開發經濟適用房,順馳集團進軍此地後,從開發理念、建築設計、園林設計、建築形態、樓盤檔次進行了全新的定位。樓盤檔次提高,房價提高,銷售形勢日益看好。
奧林匹克花園,也是今年開發的一個大盤,坐落在天津市紅橋區西橫堤,同樣不是被人看好的地段。奧園作為一個全國品牌,首次將體育文化融入了天津的房地產項目中,並借鑒以往在其他城市的開發經驗,確定了天津奧園的特色和賣點,結果一炮打響,改變了人們對這個地段的看法。該地段最近又吸引了聯想投資控股公司的投資。
天津社會科學院研究員盧衛從四個方面發表了自己對這種現象的看法。
首先,居住邊緣化促使城市邊緣地段的房地產開發與消費昇溫。隨著天津城市的發展以及近幾年天津大規模的危陋房屋改造,一方面市中心地價一路飆昇,另一方面就是大量的人口湧向城市邊緣居住。由於市中心地價上漲,開發高檔樓盤成為必然選擇,否則就沒有贏利空間。所以近年來市中心樓價飛漲給人留下了最深刻的印象。市中心樓盤在昇值,城市邊緣的樓盤其實也在昇值,只是沒有市中心幅度大而已。
城市邊緣住宅除了基礎設施等人文環境與中心城區無法相比以外,它在環境、價格上的優勢卻是中心城區不能企及的。城市邊緣居住區普遍地面開闊,樓間距大,景觀充足、漂亮。它和中心城區污染嚴重、交通擁擠、噪音太大、住宅綠化空間狹窄相比,具有巨大的吸引力。隨著城市邊緣基礎設施的改善,人們的生活越來越方便,這些在很大程度上提昇了邊緣居住區的價值。對城市邊緣的房地產項目本身而言,雖然地價便宜,但是為了營造邊緣居住區的優勢和賣點,大樓間距,高綠化率,景觀設計等也使項目成本提高,這是城市邊緣住宅昇值的又一個原因。
第二,房地產由政府拉動轉為市場拉動,推動了產品經營理念的進步。
天津的房地產是從危改開始的,這一階段住宅以經濟適用房為主,房子的戶型、功能、景觀不太受到重視,但房子卻很好賣,創造了房地產的一個興盛期。隨著危改量的減少,危改造成的鋼性需求逐漸減弱,天津房地產開始向市場化過渡。產品相對過剩,由賣方市場轉變為買方市場,競爭出現。競爭促使一些開發商開始轉變觀念,求新求變,重視項目的包裝、策劃,同時重視產品整體質量的提高。以至同一個樓盤在引進策劃理念前後發生了很大的變化。
第三,新產品開發淡化了傳統的地段優勢論。
房地產的市場化發展強化了競爭,競爭推動了新產品開發,於是在業界出現了車頭車廂理論。車頭是領跑者,敢於吃螃蟹;車廂是從眾者。拿住宅形態來說,北京流行塔樓,上海流行板式小高層,天津長期以來以多層小磚樓為主。前幾年萬科突然建了一個美國小鎮,在京津高速公路附近,首創小連排別墅。適中的價格,形成了不小的熱賣風潮,甚至不少北京人把家安在了這裡。今年亞資發展等開發公司引進西方理念,建造了城市別墅,宣揚『只為你設計』,每款不超過25套,迎合了追求個性者的需求。順馳太陽城把一個大盤景觀做到精致,首批推出精裝修成品房,為太陽城贏得不少掌聲。奧園在天津落戶,將體育精神引進房地產,並首次采用南方的大開間小進深設計,增加采光,同樣取得了成功。以上四個公司都創造了天津的第一,這些樓盤地段都不算好,但是創新的魅力掩蓋了地段的缺憾。這也說明,傳統的地段絕對理論已經動搖,人們的需求點已經走向多樣化。
第四,價格構成發生變化。
傳統的商品房成本構成是地價、建安、配套、設計、稅金、貸款利息等,如今園藝設計成為一個新的成本因素。相應的,景觀也是現在樓盤的一個重要賣點。過去,人們買地點、買房型;逐漸地,景觀、環境、居住文化越來越成為重要的看點,這是人們追求生活質量的一個進步。
在天津,人們已經習慣於以勸業場為圓心,以離它的遠近來確定地段的優劣,這種做法今天仍然有它的普遍意義。但是隨著城市道路的拓寬改善,交通線路的增加,這種距離實際在縮短。隨著教育、醫療、銀行、商業等基礎設施的完善,使人們在本地區內就能享受生活的便利,城市邊緣的劣勢其實也在弱化。只要項目滿足了消費者最迫切的需求,不好的地段也會產生受人追捧的好樓盤,賣一個好價錢,同時反過來又扭轉整個地段的面貌。
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