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2002年,對物業管理行業來說,不平靜,也不平凡。
在這一年裡,發生了一系列的變化,生出了許多意想不到的變局,留下了許多值得回味的事情。有紛繁復雜的管理糾紛,有沸沸揚揚的體制調整,有轟轟烈烈的模式更新,有艱難行進的企業重組,有關系命運前程的誠信危機,還有日益規范的法制建設。
行業危機暴露
深圳,作為中國物業管理行業發展的領航人,曾在物業管理行業發展史上留下了比較輝煌的一頁,然而令人意想不到,深圳物管業從1999年開始仿佛迷失了方向。全國房管、物管『雙料』權威董日臣痛惜地說:『理論創新上落後了,行動上倒退了,發展方向上模糊了。』
原中海物業主要領導就物管行業發展前景回答深圳特區記者時說:『這輩子最受罪的事是乾物管,最後悔的事是乾物管,心裡最摸不清方向的事是怎樣乾物管。』而深圳的發展現狀也正說明了這一點。1000餘家物管企業在這條沒有航標的河流上,千帆競渡,直接後果就是:蛋糕越做越小,市場越來越亂,投訴越來越多,整個行業的信用度在大幅度降低。
然而北京、上海等同業大踏步跟進,並在一些方面超越深圳物管。這時,讓人感到詫異的是:深圳物管怎麼像瞎子摸象,沒有整體感、方向感?這是否早就預示了一場不可避免的變局。
從2001年12月至2002年,作為中國物業管理行業『領頭羊』的中海物業管理公司接連發生了重大的人事變動,被人們稱為『中海嘩變』。公司總經理李立新、副總經理、三總師及一班人馬集體辭職,隨之而去的是一大批管理骨乾和技術骨乾。從表象上看是一個公司內部的人事變動,但實質上卻反映了中國物業管理發展到一定階段的矛盾與困惑。『中海嘩變』引發了行業內部關於許多發展問題的爭鳴和爭議。物業管理企業品牌與房地產開發企業品牌的關系如何處理,物業管理企業是為了上級房地產發展商服務,還是大力拓展市場,尋求自身的發展;品牌物業管理企業外拓市場對上級房地產開發商的地產銷售有無影響;物業管理企業能否作為一個獨立的產業從房地產業中分離出來,即物業管理的分業經營;原來作為為房地產銷售服務的物業管理行業,一直是一個虧本性行業,是一塊『雞肋』,但當它成為一塊『肥肉』時,利益該如何分配;資本與職業經理人的關系如何處理;國有企業將如何改制等,這些暴露了物業管理行業發展的嚴重危機問題被擺上桌面。其中物業管理分業經營,推行物業管理職業人等先進理念,為中國物業管理行業的發展探索出了一條道路,同時也敲響了警鍾。
之後,萬科物業、金地物業、中航物業等相繼在這一行業大震蕩中受到衝擊。一時,業內業外沸沸揚揚。
有人疾呼:2002年的深圳物管已滑入行業發展生死存亡的關鍵時期!體制調整、法制建設、管理模式更新、市場擴張等重大課題經過多年累積放大,已經成為關系行業能否健康發展的關鍵問題,到了非解決不可的時候。
與此相關的一組數據表明:截至2002年8月,深圳物管企業超過1340餘家,從業人員19萬,物業管理的覆蓋面已佔物業總量的95%。其中無證經營、無照經營逾600家,非法管理面積佔市區物業總量的25%以上。投訴率比去年同比增長8%;盈利企業不足四分之三;企業盈利普遍減低10%左右。
一位老物管專家撰文指斥:泡沫擴張、誠信危機、虛假盈利、集體訴訟將終結深圳物管的全國先發優勢和領跑地位。
深圳這場暴風驟雨的變局,拉開了全國物管探求創新發展的帷幕。怎樣破壁而出,成為處於縱橫圍合困境中的深圳物管的首要抉擇。
在洶湧的暗潮下,不斷有人指點迷津:走專業化、走多元化道路。隨著中國加入世貿,現在又有人提倡走職業化道路。究竟哪一條路纔是深圳乃至全國物業管理行業的未來方向?
人纔大量流失
據統計,全國物業管理的覆蓋面僅佔物業總量的15%,經濟發達城市僅有35%。物業管理未來的市場空間十分巨大。隨著一線管理人員的外移乃至最後撤掉,深圳以外的房地產業將在3年內再造5個『內城』,需要至少新增10萬人的管理隊伍。
人纔問題一直是制約物業管理發展的軟肋。
從深圳市物業管理各個崗位的薪資狀況來看,物業管理業高層領導與中層乾部薪資水平與其他高收入行業差距不是太大,但中層以下則整體低30%左右;另外,深圳物業管理行業相同崗位收入相差50%左右。其中,絕大部分中小物業管理公司員工收入處於同業偏下水平。
據調查,深圳大部分物業管理公司中,管理人員中專以上文化程度的僅佔60%,專科以上的僅為35%,即使在國家一級資質物業公司,高工、碩士以上的人纔寥寥無幾。而相關的行業房地產業則是人纔濟濟,出現碩士賣樓的景象。
一份行業調查表明,萬科、中海、萬廈、金地、科技園、蓮花等知名物業公司從2000年以來,企業高層領導、優秀中層管理人員、管理處主任、工程人員變動人數逾30%,廣州、東莞、珠海、成都、長沙、南京每年從深圳至少挖走中層乾部以上骨乾500人。這種人纔流失對於原企業來說是沈重的打擊。因為收入偏低、體制不順,不少中層管理人員早已向房地產開發、中介和酒店管理等行業轉移。
2002年深圳物業管理人纔大量進入內地城市從事物業管理活動。由於全國物業管理的迅速發展,物業管理高層管理人纔的嚴重匱乏,物業管理人北上成為近幾年的普遍現象,以2002年的需求最為明顯。作為職業經理人的物業管理人纔,他們正在尋找更大的發展空間。北上的物業管理人一般是深圳物業公司的部門經理,他們一旦到了內地城市,身價會倍增,成為內地物業公司的總經理。物業管理人北上,給全國帶去了先進的管理經驗,也推動了各地物業管理的發展。物管人的北上也給深圳物業管理的發展帶來了危機。
目前,深圳乃至全國,一些大的物管企業外拓市場受限,主要原因還是人纔培養跟不上企業的發展速度,派不出專業性的人纔去管理項目。高層次人纔更是緊俏不已,物業管理的人纔搶奪戰也愈加激烈。
人纔斷層、人纔流失現象嚴重。
我國物業管理歷史短,發展快,大多數企業是『速成班』的底子,在基礎管理、戰略規劃和專業力量方面待補的課很多。不少企業連最基本的規范制度和運行方案尚未建立就急切拓展,就盲目跟風搞ISO9000。在戰略規劃上沒有用心培育競爭優勢,沒有細分市場、目標客戶、發展區域等。深圳某知名物業管理公司在全國18個省,『顧問』了60多個不同性質的物業,胡子眉毛一把抓,導致『北上』損失慘重。假使把物業管理企業的管理分為高、中、低三個層次,戰略管理和企業塑造應屬於高層,人力資源、財務運作和專業力量的形成可以算是中層,企業日常的制度系統應屬於低層。談到這一點,中航物業有限公司王兵是如此評價深圳物業管理企業的:90%的企業在低層做得搖搖晃晃,僅有20%的企業在中層做得差強人意,沒有一家企業的管理真正進入高層。
隨著物業管理的發展,社會對物業管理要求愈來愈高,提昇管理水平是物業管理行業面臨的最大挑戰。並且在目前整個行業僵硬的板塊中,它是極有可能被激活的一環。
糾紛漏洞不斷
2002年新開發樓盤的最大賣點是什麼?質量?位置?價格?戶型?環境?……也許誰也想不到,物業管理竟排在第一位。
中國社會調查事務所(SSIC)的一次房地產項目調查結果真讓人吃驚。在調查的結果中,94%以上的人認為,消費者最擔心的也是最關心的問題是物業管理的服務質量問題。其中42%的被訪者表示對所在物業管理『非常不滿意』;26%的被訪者表示對所在物業管理『不滿意』;22%的被訪者表示『一般滿意』;8%的被訪者表示『比較滿意』;只有2%的被訪者表示『非常滿意』。這個調查結果絕非偶然。
縱觀物管行業,較去年上半年及同期相比,業主對物管企業投訴的個案明顯增多。全國各地出現的保安打業主、物業管理亂收費、物業管理企業服務態度惡劣等糾紛事件對消費者帶來的負面影響不可低估。
在這一年裡,不少房地產項目都經受了不同程度的糾紛體驗,許多公司采取了相應的補救措施。武漢麗景苑成立業委會,萬科推出微笑『三大員』活動,上海一物業公司為業主買保險,北京萬泉新新家園推出客戶服務體系等為客戶提供優質的服務。中國消費者協會法律與投訴事務部主任王前虎認為:目前物業管理糾紛中的一個普遍問題,是『兄弟』或『父子』關系出現角色錯位,這是造成消費者和物業公司之間產生矛盾的根源。
夏業良認為:最大的問題是物業管理公司和開發商之間存在著捆綁銷售問題。致使建管不分、職責不清的問題。對此,建議行業協會或更高一級的主管部門,公開頒布法規。
北京市各區縣國土房管局於2002年對去年取得北京市物業管理資質合格證書的1?247家物業管理企業進行了年審。其中1,183家企業年審合格,4家被要求限期整改,60家未通過年審。
據了解,僅北京每年就有200家新物業公司問世,物業管理行業的隊伍正在不斷壯大。然而,住房的全面市場化以及2000年建設部規定物業管理企業必須實行資質等級評定,物管項目的取得需采用公開招標制,對物管企業的服務水平提出了更高的要求。
位於北京亞運村的嘉銘園小區?曾上演了一幕感人的畫面,上百位業主冒雨揮淚為萬通鼎安物業管理公司送行,這一少見的舉動與物業管理行業諸多糾紛事件形成了鮮明的對比。
該小區業主委員會主任成波卻說,萬通鼎安物業管理公司奉行『以情治區』的原則,並不是簡單地按照有關法規機械地管理,與其說它是物業管理公司,不如說是物業服務公司。
從萬通鼎安物業管理公司退出嘉銘園小區可以看出,普通小區正面臨著許多較為嚴重的問題。據了解,在物業管理企業普遍虧損的情況下,萬通鼎安每年還能有20萬元至30萬元的利潤,在很多公司眼裡已經很知足了,但公司仍然退出小區足以證明:作為商業化的物業管理公司不會為利潤很少的小區絆住腳步,利潤最大化是任何一個商業公司追求的目標。
目前北京較為出名的物業管理公司除了中海等少數幾家還在接手普通小區外,大多數公司都將目光定在寫字樓、公寓等高端項目。一位不願透露姓名的物業管理公司負責人說,普通小區存在的問題是,業主往往要求的服務很多、也很嚴格,但是與這些服務內容相對應的費用業主是不願意多出的。『多服務、少收錢』的思想成為普通小區業主的『通病』,而寫字樓、別墅、公寓等高檔項目則不同,寫字樓的客戶主要是辦公,物業管理公司只要把公共設施的服務管理好,很少有客戶會為物業管理費與物業管理公司費盡口舌;而別墅的居住者很少把物業管理費看得很重,他們要求的是與費用匹配的服務;公寓客戶則出於投資等目的,願意花費高額的物業管理費使物業昇值。因此在大多數物業管理公司眼裡,高檔物業的錢比普通小區好掙得多。這就是為什麼越是高檔項目物業管理繳費率越高的原因。
從物業管理公司發展的角度看,物業管理公司接手一個小區是不掙錢的,只有形成了規模化,承接的小區多了,在聯合采購、資源共享等方面達到良性循環,物業管理公司纔有利可圖。但如果一家物業管理公司在一個小區遭到投訴或者出現糾紛,很容易影響到該公司在市場中的形象,再承接別的項目時會遇到麻煩。
當前的消費投訴,物業管理被列為投訴熱點之一。其實物業管理的投訴問題不都是物業管理企業的錯。一些出現投訴熱點的樓盤,很多因素是由於配套不齊全、規劃不到位、質量問題等,並非是物業管理工作的不力。物業管理費收費標准有政府物價部門指導價或協商議價的政策,表明了『誰受益誰付款』的原則;物業管理服務有環境衛生、治安防范、綠化管理等內容,就有相應的服務費用。至於超過了保修期間的住戶室內水管維修問題,並非物業公司的職責。
去年,廣州市國土房管局按當年各物業公司上報報表進行統計,根據物業公司自報的數字計算,目前廣州市已收取到的物業管理基金總數為2億元左右。然而,令人吃驚的是:這2億元中按規定必須存入監管銀行——中國農業銀行廣東分行的總數只有5000多萬元,也就是說,這筆屬業主個人所有的基金中有1億多元沒有受到監控。
同樣令人不安的是,目前廣州已在銀行開立基金賬號的150多個樓盤中,共有小業主26,582戶,按每戶樓價2%繳交維修基金計算,在銀行中的存款應達7.9億元,而不是現在的區區5000多萬。
2億元基金,1億多元未受監控,廣州維修基金出現了黑洞。更為嚴重的是,若乾年後,當目前成色尚新的商品房陸續進入維修期時,業主們可能將要陷入無人買單的窘境。
對於新樓盤發售,能否收取物業維修基金這個問題,眼下被說得莫衷一是,廣州市國土房管局給出了權威說法。
《廣州市物業維修基金管理暫行辦法》中明確規定:商品房預售許可證在1998年9月30日前核發的樓盤,購房者應按房款的2%繳維修基金;而商品房預售許可證在1998年10月1日後核發的,除建設單位與購房者另有書面協議的外,發展商應繳維修基金。但不少市民反映,發展商往往把物業維修基金攤到業主頭上,且各有說法。
據羊城晚報報道,對此,廣州市國土房管局物業管理處負責人指出,業主在繳這筆費用前,一定要物業公司出示由區房管部門出具的可以收取物業維修基金的相關證明;繳後要及時向物業公司索取應開設的以業主名字設立的專門賬戶及卡號,以保證維修基金不被其另存或挪用。
由於國家目前對於法律方面的規定不多,要保證物業管理和業主之間的平衡關系,就必須呼喚行業管理部門同有關部門共同來制定一個具有可操作性的,而且比較詳細的符合誠實信譽和公平原則的條例。
顧問行紅火
作為與開發環節緊密相連不可或缺的物業管理,正在逐步形成一個相對獨立的市場。物業管理作為一種新興的行業已初步形成,其產業化已有了一定的基礎。每年新建的住宅面積,再加上各種寫字樓和商用物業,物業管理的市場空間非常大,且蘊含了巨大的商機。
申奧成功,北京在城市建設上加大了投資力度,規劃興建了一批高水准建築,物業公司面臨著廣闊的發展空間和發展機遇。與此同時,一些國外的基金公司也在看好這一市場,打算以增值服務的收益提供免費的物業管理來搶佔市場。入世後,第一太平洋公司、戴德梁行等外來品牌企業也由顧問公司轉而直接進入物業管理領域,國內的物管企業已迫切需要做大。
據《大公報》商業調查中心測評,即便是深圳頂尖級物業管理企業距離一些意欲進入深圳的發達國家的世界知名企業也有20年差距,其雄厚的經濟實力、精細的管理、先進的技術、專業化的人纔優勢是我們難以抗衡的;從內部環境看,近3年來不少物業管理企業陷入了業績『變臉』,效益滑坡,甚至難以為繼的怪圈。
作為沿海窗口,『洋物管』逼攻中國的首選之地必然是深圳、上海。
一位職業經理人四顧茫然:『簡直是兩眼摸黑,不知道是踩在泥裡還是水裡,是該進還是該退……』
一方面,本地一些企業對項目後期物業管理頗為頭疼,另一方面卻是不少外地或者外資專業公司紛紛搶佔市場,『洋管家』已經成為繼『洋設計』之後又一瓜分房地產相關市場的『入侵者』。在一些大型物業中,我們不難發現上海東湖、深圳金地、第一太平戴維斯、戴德梁行等國內外知名的物業管理機構的身影。
在這些物管機構中,他們擁有先進的管理經驗、優秀的管理人纔和較高的市場決策水平,這些顯然佔絕對優勢,都是各地物管所缺乏的。
上海一家專業物管公司陝西分公司的總經理認為,物業管理是服務行業,需要人性化,所以人員的培訓和工作經驗的積累非常重要。形式化、表面上的東西大家都可以學到,但真正內在的素質是學不到的,需要長期積累。
2002年的物業管理市場仍以顧問管理方式為主,物業管理的顧問管理更加紅火。因此,更多的物業管理企業已認識到了這一點,希望通過引起顧問管理以提高自己的物業管理水平,從而在物業管理市場中發展壯大自己;全國物業管理水平差距較大,一些地區的物業管理市場不太成熟,通過顧問管理可降低顧問單位的市場風險,因此,此種模式往往被顧問單位所首選;物業管理已成為樓盤銷售的第一賣點,被顧問單位希望借助顧問單位的品牌效應以增加賣點;物業管理專業性人纔嚴重匱乏,顧問單位派不出更多的專業性人纔,在此種情況下,顧問單位也只好以顧問方式進行技術指導。
目前進入物管機構所管理的項目主要集中在中高檔物業和寫字樓上,這主要是考慮到項目的規模和收費的標准。同時,『洋管家』大多采取了折中的態度,以物業管理顧問的形式出現,小區仍然由開發商自己的物業公司管理,『洋管家』不對小區的管理水平承擔直接責任。業內人士指出,開發商也明白這一點,只是大家互相需要,雖然是顧問,項目卻能夠借名牌物業管理機構的牌子增色不少。物業顧問,只能是過渡。
但是作為物業管理公司佔領市場的一項長期戰略,顧問管理向直接管理形式的轉變勢在必行。我們的開發商也逐漸認識到,物業管理和銷售、策劃、設計等一樣屬於專業領域,在市場上選擇合作的伙伴可能會更有成效。個別『洋管家』已經認識到這一點,也在從最開始的顧問形式轉向直接管理,一家專業物業管理公司的經理說,通過專業管理纔能和開發商建立一個互相充分信任的工作氛圍,這纔是長期合作的基礎。
走向分業經營
在2001年全國物業管理協會年會上,建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾致詞表態:物業管理要分業經營,建管脫離。這是迄今為止官方對物管行業最為清晰的定位。消息傳出,業內業外群情振奮。似乎沈蟄多年的物管指日可待龍抬頭。
問題是,物業公司中有80%從屬於發展商。15%是由房管或後勤單位改制而來,真正屬產權自主的僅5%。『出身』開始便決定了物業管理必然要依附、受制於發展商、房管所或所在單位。這種『父子兵』的體制演繹了一幕無奈的鬧劇:分業經營、建管脫離口號喊了一年多,實質卻沒有絲毫改變。分業經營之難由此可見一斑。
原深圳物業監管處長劉新雲坦言:深圳物管企業不是不明白怎麼做,而是覺得大膽地做的條件不具備。物管行業定位不是不清晰,而是桎梏太多。
據有關方面調查顯示,北京的1029家物業公司去年的管理面積為1.5億平方米,平均下來每家企業纔管理著155,000平方米的面積,營業總收入為640萬元,基本為虧損。盡管有千餘家公司的龐大隊伍,但目前這些公司都面臨著成長的煩惱,無論國有,還是民營企業都感到難以做大。
進入2002年,許多物業管理公司已經意識到,體制調整,管理模式等重大問題已成為關系到物管行業能否健康發展之關鍵。
對於很多開發公司來說,物業管理顯然是一個包袱,雖然頭疼,但還是得自己去管,這也形成了一個怪圈,物業公司和開發公司同比增加,這顯然不是一種市場行為。對於開發商而言,開發的項目越多,後院起火的可能性也就越大,解決糾紛的途徑就在於先解決市場的問題。因而,物業管理和開發分開,走向市場勢在必行。但問題是誰來解這個『套』,外地的專業物業管理機構顯然是瞅准了這一趨勢,已然在物管市場上搶奪先機。
早在《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要》中,對房地產業與物業管理業發展就提出了物業管理業與房地產業分業經營的希望。當時,很多人還抱著懷疑態度。因為物業管理的分業經營一直處於僵持狀態,但這種現象在2002年終於有所突破。在2002年的物管市場中,我們發現不少房地產發展商不再成立自己的物業管理公司,而是將項目委托給知名物管企業進行管理。一些知名物管企業憑借其優勢獲取了大量的市場份額,物業管理的分業經營逐步凸現出來。
強強聯手壯大
目前,在北京的物業管理公司中,國有公司和民營公司大約各佔一半。國有公司大多是1992年至1993年執行國務院後勤改革要求由各單位的行管部門翻牌而來,包括很多由房管所翻牌的物業公司。這些公司掌握著北京絕大多數寫字樓、辦公樓和住宅小區的管理資源。但由於翻牌做法並未從機制上改變國有性質,缺少市場化的運作方式,而民營公司來自市場,其擁有的資源規模有限,但具有較強的經營管理理念和服務意識。顯然,國有、民營聯手,國有資本搭民營車的結合是物業管理公司成長壯大的最佳途徑。
今年,南方的深圳萬科、中海物業、科技園等諸多較早步入物管行業的公司都在進行內部調整,北京則有七八家國有、民營企業正在積極醞釀強強聯手,建立物管企業新機制。這一切預示著物業管理行業的大震蕩即將到來,物管企業將進入整合期,國企民營意欲聯手。物業管理企業發展到今天,由於市場化、專業化的要求,破產兼並已成為行業發展的必然趨勢。一些規模小、信譽差、服務水平低的企業在競爭中將破產倒閉;而實力強、具備專業化水平的企業將會出現強強合並的局面。
中國物業管理從產生之初,走的是一種自建自管的發展模式。這種發展模式造成整個物業管理行業公司數目多,平均每一個公司的管理規模小,管理質量差,市場化程度低等。目前,由於物業管理行業的門檻較低,物業管理的市場化未能全面啟動。各大城市,特別是中小城市,物業管理公司的數目仍在急劇上昇。這種趨勢在全國又加劇形成了眾多的、區域性的、封閉性的物業管理市場。
一方面大量的股份制或私有制性質的物業管理公司成立;另一方面,相當數目的國有物業公司改制成股份制企業或轉變為私有企業;再一方面,大量的企業進行聯合、重組,兼並,以實現企業間的強強聯合。
企業重組成為2002年一個較普遍的現象。
其中深圳招商物業在中國物業管理行業中首次實施四家公司的強強聯合,為中國物業管理的發展探索出一條成功的道路。據了解,整合後的招商局物業,物業管理的經營規模已達700萬平方米,業務范圍涉及寫字樓、商場、工業廠房、別墅、城市中高檔住宅、停車場、政府辦公大樓等各種物業。在香港、深圳、北京、上海、南京、西安等地已『撒網』成立了7家物業管理專業化的區域公司。實踐證明,深圳招商物業的整合取得了良好的效果,為自身提供了一個更高的發展平臺,其經驗、做法對物業管理行業也將產生一定的影響。
有人預言:2002年是中國物業管理由『春秋』向『戰國』轉型的一年。未來3?5年將成為中國物業管理的『戰國時代』,物業管理企業之間的競爭更加激烈,5年以後,中國物業管理的品牌格局將基本形成。
條例跚跚而來
今年上半年業主對物管企業的投訴與去年同期相比,投訴的個案激增25%,被投訴的物管企業不僅有中小型及雜牌企業,更一網打盡所有國家一級資質企業。
這並不讓人感到意外。一方面在於市場的法制觀念、消費意識、維權意識高;另一方面,業主的需求日益增長,而物管企業的服務質量沒有持續滿足和超越業主期望。值得業界和社會警惕的是,業主與業委會內部矛盾頻出,個別甚至到了水火難容的地步。
從2001年3月至今,深圳有100多個業主委員會被業主罷免或換血,一些利欲熏心的委員相繼被媒體曝光。業委會在業主心中的形象並不高,業主們選舉業委會的積極性大為下降。業主和業委會之間的這種矛盾、分歧危害尤大,極有可能從根本上腐蝕物業管理企業,業主、業委會二者之間經過10多年的磨合建立起來的穩定關系,破壞業主自治民主管理權利的實施,從而阻礙整個行業的發展。
據深圳搜房網不完全統計,2002年1?3月,住宅局和物業管理協會接受的物業投訴比去年同期激增70%。今年1?8月,法院受理的物管公司與業主的法律糾紛高達484件,媒體驚呼:深圳物企緣何遭遇萬家訴訟?
著名法學家江平認為,從法律規范的角度來看,目前物業管理方面的法規制度不太完善,不太健全。物業管理的法律機制問題現在已經到了需要認真思考的時候了。全國各地相繼立法定規,引導和規范物業管理。杭州、南京市出臺物業管理辦法,就物業管理費收繳作出具體規定。濟南、江西、杭州等省市公開進行招標,選聘管家。石家莊將實行物管方案備案制,要求開發商在辦理商品房預售許可證時,就要把物業管理方案報送主管部門,以加大開發商在物業管理方面的責任。
重慶市召開物管條例(草案)立法聽證會。解決業主會議與業主委員會、小區安全、維修基金、物管收費四大難點問題。貴陽市物價局多次舉行物管收費標准聽證會,讓當事各方明明白白收繳物管費。
廣州身先士卒,在《廣東省物業管理條例(修訂草案征求意見稿)》中做出較大突破。即規范了前期物業管理行為,進一步明確了各主體單位的權利、義務與責任。這對於公平維護各方的合法權益,解決長期困擾物業管理的熱點、難點問題,推動物業管理行業的健康和規范發展都將產生積極影響。
但是這些規定僅屬於地方性法規,目前還不能作為全國法院判案的依據。現實情況是,用來規范物業管理行業的重要環節及主體缺少可實施性。長期以來,我國物業管理一直缺乏國家級法規指導,而是處於地方性法規的情況下運作,缺乏統一性、權威性。
我國的《物業管理條例》從1999年起草至今,中間幾經完善。其間行業的發展日新月異,物業管理企業面對的市場環境也已物是人非。在此種情況下,物業管理業內和廣大群眾都十分希望能盡早出臺國家級的物業管理法規。在眾首翹盼中,2002年10月22日,國務院法制辦授權《法制日報》全文刊登了《物業管理條例》(草案),在全國范圍內廣泛征求意見,在行業內引起了很大的反響。它的出臺將為解決行業發展的法律瓶頸問題,對中國物業管理的發展起到重大的推動作用。
然而有些業內人士依然擔心,認為這個《草案》極為籠統。看來一個條例也不能完全包治百病。物業管理也是一個系統工程,關系到執法環境、開發商的誠信、行業的配合、物業管理企業自身服務水平和服務意識的提高等諸多方面的問題。所有這些問題,不是一個《物業管理條例》所能涵蓋得了的。所以即便是真正全部做出規定,也不可能保證什麼事情都能迎刃而解?所以,完全期望於《物業管理條例》是遠遠不夠的。
風風雨雨近十年,我們的物業管理企業有了很大發展,企業從無到有到完全市場化運作,從不足一半的收費率到個別企業收費率超過90%,期間的每一步固然與法律、法規的完善有關,但同樣少不了物業管理企業自身的堅持與努力。
全國差距縮小
由於得天獨厚的條件本來就使深圳物業管理水平遠遠地走在全國的前面,再加上物業管理推廣力度不足以及居民的消費水平不同,造成全國物業管理水平差距很大。近幾年,隨著深圳物業管理經驗的推廣,一些國際性物管企業進駐,北京、上海等大城市的物業管理水平迅速提昇,現已達到或超過深圳物業管理水平。
上海的物業管理起步較晚。1984年,有個別房地產公司開始從事物業管理業務;1991年,第一家專業物業管理公司成立,比深圳整整遲了10年。但是,深厚的潛力和傳統為物業管理的發展提供良好的條件。截止2002年,上海的物業公司已發展到2000多家,管理著上海66%的物業。這些物業公司主要管理的是居住物業和高檔商辦樓,居住物業有舊式裡弄,有新式裡弄和新建工房,還有新建的商品房和住宅小區。另外,一些非居住和一般辦公樓的物業也進入物業公司的視線,成為它們管理和服務的對象,使物業管理的涵蓋面擴大,這也是上海物業管理行業加快市場化進程、加速同國際接軌的重要標志。
短短的11年(尤其是今年),上海物業管理便呈現出百花爭艷的競爭態勢。建立起了必須持有資質證書方能從事物業管理的行業准入制度,並對物業管理企業資質進行分級評定。第一個地方性物業管理法規《上海市居住物業管理條例》更進一步促進了物業管理企業的規范運行。房屋維修基金的建立,解決了房子的『養老金』問題。1997年起,上海152家房管所先後全部轉制為物業公司。這些原先被稱為『房老虎』的房管所進入市場後,與獨立組建的物業公司、開發商組建的物業公司以及外資物業管理企業一起,日益成為上海百姓的『好管家』。512個曾經『多頭』管理、無人管理的小區,相繼有了合格的物業管理。
實施招投標,打破『誰開發、誰管理』的經營局面,使物業管理市場化程度日漸提高。1999年7月,上海出現第一個向社會招聘物業公司的小區鑫城苑。隨後,一大批各種類型的物業相繼采用招投標制度選聘物業公司。據統計,目前已有103個小區、680萬平方米的物業納入了招投標。其中,商品房項目94個,售後公房9個。今年已開標的招投標項目中,開發商子公司成為中標人的項目,不到三分之一。
東湖物業在進軍西安、成都、濟南等地的同時,提出『重規模擴張更重服務質量』;陸家嘴物業建立『96916"信息服務平臺,滿足業主的多種生活需求;徐虎物業三年內管理的物業面積增加了近10倍,來自市房地局的最新消息顯示,去年上海物業公司的經營總收入為86億元,今年預計將超過100億元。物業管理已成為上海一個異軍突起的新興產業。
推行物業管理收費分級定價,把收費標准、收費項目、服務內容在小區內醒目的地方予以公布,接受業主監督,不久前又新添『菜單式』服務。把顧客滿意度指數引入物業管理領域,運用物業管理服務顧客滿意度指數,對申報資質的企業管理服務業績進行測評認定。
日趨激烈的競爭推動物業管理企業不斷苦練內功,打造品牌。統計數字顯示,目前上海共有物業管理企業近2500家,管理的物業面積達到2.37億平方米,並已創造了11.8萬個就業崗位。上海物業管理企業還在全國12個省的25個城市,接下了近800萬平方米的全權管理和顧問管理項目。截至去年,上海共誕生了22個全國物業管理示范小區,31個全國物業管理優秀小區。品牌物業管理公司為提昇服務質量可謂不遺餘力。例如,陸家嘴物業提出了做業主『好保姆、好管家、好朋友』的服務理念,並成為全國第一家通過質量、環境、職業安全衛生三項質量體系國際認證的物業管理企業。可以預見,不斷壯大的物業管理產業,將提供與上海世界級城市相符合的物業管理服務。
其他大中型城市物業管理水平也在迅速提昇,使全國物業管理水平之間的差距進一步縮小。2002年這種發展的趨勢更為明顯。
因此,有人預測,未來3?5年是中國物業管理市場的『戰國時代』。屆時,全國性的物業管理品牌格局將基本形成,一個企業再想進入物業管理市場,分得一杯羹,困難更大,為時已晚。所以,對一個物管企業而言,2002年無疑是一個分水嶺,是搶佔市場的最佳良機。
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