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市場:千帆競風流
區域對壘
歷來城市的發展與交通方式的變革有著直接的聯系,重慶也不例外。在相當長的一段歷史時期裡,城市的發展經歷了水路、鐵路乃至進入今天的飛機、高速公路時代,重慶未來的城市發展也在向機場和高速公路兩極方向上發展。
江北機場方向的發展是重慶房地產市場的重要一極。在市政府制訂的『北移東下』的發展戰略引導下,迎來了『北部新城』的發展機遇,前兩年北部新城的房地產飛速發展正是『北移東下』發展戰略的具體體現;而近期提出的『北部新區』更為其機場方向的發展極提供了更好的條件,使之真正成為重慶未來城市發展的中心地帶。今年北部地區(嘉陵江以北的地區)房市的激烈競爭並沒有衰減多少,進一步向我們證實了這一發展趨勢。
成渝經濟帶的出口也正在成為重慶房地產發展的重要一極。作為重慶周邊最大的城市,成都的影響至關重要,大楊石組團的崛起、二郎高新區的啟動和一山之隔的含谷等地的預熱,必將為楊家坪及其周邊地區的房地產發展帶來良好的機遇。一個新的發展區域在今年下半年已經比較明顯地呈現出來了,九龍坡越來越鬧熱,大渡口區也在奮起直追。
新格局下的南坪,由於其西、北面受長江阻隔,東、南面受南山擠壓,地形狹長,從城市發展的格局上來看,其房地產的發展並不具備優勢。但南岸區政府著力於經營城市的城市發展思路,利用注意力經濟的新思維,不斷地制造新聞亮點,吸引人們的注意力:『住在南岸』,『重慶外灘----南濱路』,『炸隧道』等,為南坪的房地產發展提供了良好的外部環境,南坪的崛起,可謂城市經營的勝利。但由於城市發展的兩極化,加之交通瓶頸和延伸空間的限制,使得南坪片區未來的房地產發展充滿了變數。個人認為,南坪未來的房地產發展應充分利用其山水優勢,著力向兩個極端發展:低檔和高檔住宅,低檔主要面向和吸引渝中區大量的拆遷戶,而高檔則發揮背山面水的優勢,著力打造重慶的高檔住宅群。
永遠的渝中,這是渝中區房地產發展的主要機遇和優勢,路橋收費改革更強化了渝中區的『中心城市』地位,為渝中區的商業物業、寫字樓和小型公寓的的開發創造了市場需求,盡管其他諸如沙坪壩、楊家坪和南坪都想成為『第二個解放碑』,但畢竟是『第二個』,渝中區商業中心的地位是其他各區無法取代的。市場不會以人的意志而改變,隨著路橋收費的改革和交通建設的加速,將形成更強的內聚效應,拉近各組團間的距離,加大渝中區對各組團的商業經濟輻射力,打擊各組團區域的商業,最終建成重慶市的商業、商務之都。
沙坪壩的地位有點尷尬,一方面它有著重慶最具特色的教育、文化優勢,是重慶最有特色的區域之一(另一個為渝中區),其知名大學、中學為區域吸引了大量的外區、外地的消費力,但在房地產發展方面仍沒有很好地利用、有效的引導到城市開發建設上來。而路橋收費改革和交通條件的逐步改善使沙坪壩的房地產發展面臨著嚴峻的競爭態勢,獨特的教育、文化資源優勢將隨著便捷的交通而無法獨享,江北和高新區已形成夾擊、瓜分之勢,區域消費力將會被分散。如何利用自身特色和優勢,繼續擴大區域輻射力,促進區域房地產發展,是擺在沙坪壩面前最現實的課題。
有關人士認為,沙坪壩的房地產發展應著重圍繞教育產業和科技產業來做文章,變傳統的『教育產業為房地產配套』的開發模式為『房地產為教育產業配套』的開發模式,創造新的需求增長點;同時,借助『重大科技園區』的開發,挖掘沙坪壩近水樓臺先得月的『就業優勢』,讓在沙坪壩購房的人,不僅可以『花錢』消費??享受更好的教育,而且『有錢』消費??有一份更好的工作。
創新風暴
這是一個依靠創新來收獲市場機會的時代。在經過了盲目地克隆和拷貝之後,2002年的重慶房市多了些創新的成份,其中還不乏原創性。
以市場為出發點,2002年重慶房市的創新風暴至少涉及兩大方面:一是物業形態;二是銷售形態。
先看物業形態:
--OFFICE PARK(辦公公園)。如果冠之以原創性,九鼎OFFICE PARK(辦公公園)算是當之無愧。因為『公園』的誘人特質,九鼎辦公園區立意點是倡導全新的辦公形態。當然,開發者也承認,這是絕對細分的市場,據介紹,其目標客戶也就47個。
--酒店社區。歲末,渝海·鄉水灣別墅在經過數度『校正』之後,終於以『酒店社區』的面龐出現在媒體上。它是重慶首家以五星級酒店為主題的物業形態。據介紹,其五星級酒店將由香港寰島管理。鄉水灣對自己的目標客戶也十分明確:一是企業第二居所;二、會展市場;三、投資者。
--低密度物業。經過市場的熱切期待,低密度物業在今年終於浮出水面。物業的代表者為競地·溯源居。這批『2+1"、『3+1"的物業,競地有自己的叫法:花園洋房。無論是開發者有意引導,或者是市場的必然結果,消費市場裡的溯源居顯得很小資、很格調。
--裝修房。當華新國際總裁盧鏗在渝對外宣布,其在渝樓盤將全力進軍裝修房市場時,平靜的市場立即激起了軒然大波。這是經歷了裝修苦痛後客戶的一種市場期待。不過,值得重視的是,在裝修房規模化入市之前,市場還需要補上一個教育課:裝修房時代如何張揚個性化?
銷售形態:
--時權酒店。當海蘭雲天將這一概念迅速在重慶房市放大時,我們奇怪的是,消費者一點都沒有陌生感。它的熱賣也從側面說明了市場的接受程度。業界人士坦言,其實,海蘭雲天『放大』的不僅僅是產權酒店本身,而是一個正在快速啟動的度假休閑市場。
--度身定做。當我們相關了模式化的物業之後,纔會感覺到度身定制意義的可貴。九鼎OFFICE PARK(辦公公園)首先在商務領域啟動了這一營銷形態。可以肯定地說,這種形態是對企業尊嚴感的尊重。同一時段上,龍湖·香樟林別墅也在內部空間上,適度地采用了這一營銷形式。
--寫字樓投資。將甲級寫字樓當成投資型物業來進行推廣,浪高·凱悅創新了2002年重慶房市亮麗的一筆。浪高·凱悅具有眾多優良的營銷資源:國際化管理、國際化設計等等。投資性物業的營銷定位是一種令業界出其不意的選擇。它出其不意還包括,在南坪口岸,銷售單位均價突破7000元(套內面積)。
--SHOPPING MALL(大型購物中心)。客觀地講,這種商業物業形態不算是創新,它早已存在。值得一說的是,今年,這種物業形態以前所未有的力度出現在重慶市場,成為重慶商業的一道亮點。創新點也同時出現,SHOPPING MALL在重慶細分為中心店、主題店、社區店等形態。
郊居時代
郊區,是相對都市中心而言的。
今年的重慶房市一個顯著的特征是:越來越多的房地產商將開發的戰場從都市遷到了郊外。
郊區之所以成為很多開發商選擇的一個新戰場,與兩個因素分不開:一是都市中心土地資源的有限,二是我市越來越發達的交通,讓郊區與都市中心圈的時空距離大大縮短。
隨著城市化進程的加快,『都市』和『郊區』的概念也在變,10年前的『都市』也就是渝中區這一塊,而現在『都市』的概念已經涵蓋了我市主城區的大部分地區,目前對『郊區』的定位是:臨近主城區核心區的地方,如北碚、巴南、兩路等。
當都市內的圈地戰打得不可開交的時候,土地的獲取成本已經越來越高。而土地的不可再生性已經讓都市內自由發揮的空間越來越少,於是,郊區市場也就應運而生。與都市樓盤較高的容積率相比,郊區樓盤的主要特征就是『坐擁山水間』,把自然的田園風光和如畫的風景帶入小區。
重慶的郊居時代應該說是由華新國際的水天花園開創的。2000年,華新國際在北碚區的一方土地上開發了水天花園,這個以『懷抱金龍湖、自擁溫泉水』為賣點的度假型生活居所,盡管所處位置不在車水馬龍的鬧市,但是一開盤就引起熱銷,售價也一漲再漲。這一現象讓不少開發商明白了一個事實:過去一直遵循的『地段、地段還是地段』的概念已不再是房地產開發的唯一條件,只要交通發達,『前不著村,後不著店』的地方照樣可以把房地產搞得風生水起、熱鬧非凡。
基於這一認識,渝海實業緊跟其後,在靠近江北機場的寶聖湖邊打造『在水一方』,這個以800畝寶聖湖為賣點的項目以『5+2"的休閑度假模式,獲得了銷售上的巨大成功,其熱銷場面再次改變了開發商情系『地段』的情結,把『郊居時代』的烙印進一步加深。
而在今年,在渝北區的兩路附近,已擁有數十家開發商落戶於此,大大小小樓盤的出現,將渝北兩路的房價帶動上揚,目前幅度已達30%。據說,明年還有房地產的『大鱷』駛進這一區域。我市房地產巨頭龍湖、南方、金科在此區域均有成片的土地儲備,渝海的動作更快,繼在水一方一期熱銷後,其鄉水灣別墅也即將入市。
在北碚區,也因為渝合高速路的開通而與主城市區只有半個小時的車程,於是,作為城市後花園的北碚也成了開發商們眼中的『肉』,中安公司在北碚區的童家溪打造『翡翠湖』,據稱該項目佔地1500餘畝,與水天花園相臨的郊區樓盤預計明年5、6月份可開盤。同時,一家本市地產商與北京一設計公司聯合打造的眾和家園也在北碚露臉,該項目在北碚首推4+1、5+1低層低密度住宅。
一大批外來開發商的進入,使得郊區市場從此不再平靜。『郊區市場』將成為更多開發商一個新的競技場。
旅游房產
旅游房產這一理念是由『在水一方』在去年上半年帶進重慶的,時隔一年多的今天,這一類型的房產在重慶已經風生水起,熱鬧起來了,今年秋交會期間,以產權式酒店為開發理念的海蘭雲天的火爆銷售,使得旅游房產再次引起重慶房市的普遍關注,並且因此而成為今年我市房地產市場的『寵兒』。
在房地產市場形態中,旅游房產應該算是一個邊緣市場,它是旅游業與房地產業相結合的新興物業開發模式,通過整合規劃設計、開發建設、專業策劃、市場營銷、網絡和酒店管理等各個環節而形成的一個全新的產業模式,環境、投資、生活理念一直是旅游房產旺銷的三大賣點。旅游房產具體包括休閑、度假、養老等相關的房地產開發形式,以及財權酒店、產權酒店、養老度假村、高爾夫度假村、休閑生態度假村等產品模式。其性質是實現全部或部分旅游功能的房地產。因此,旅游房產往往一經推出便引起了熱愛生活人士的極大關注。
去年下半年,以『5+2"模式的在水一方攜旅游房產這一概念面市,它獨特的定位,使其成為去年下半年重慶房市的佼佼者。據悉,去年11月3日,在水一方A、B組團開盤,當天實現銷售200餘套。12月8日,在水一方C組團再次開盤。開盤的頭一天銷售量達到了180套。
短短的一個月時間,在水一方兩次開盤,其不俗的業績表現一時成為傳媒關注的亮點。在水一方的驕人業績使旅游房產讓同樣也是打『旅游房產』牌的海蘭雲天找到了市場的根基和信心。今年秋交會期間開盤的海蘭雲天再次創造銷售奇跡,180多套產權式酒店在不到一月的時間裡全部售罄。
既然是旅游和房產的結合,旅游房產首要的條件是具備豐富的旅游資源:位於渝北區回興鎮寶聖湖的『在水一方』,就是借助800畝寶聖湖來大做文章的,對於長期生活在喧囂都市的人們,它所形成的誘惑無疑是巨大的———寶聖湖無疑是一個天然的氧吧,空氣清新、湖水湛藍。而在海蘭雲天,這種條件更為充足,在近郊最大的海蘭湖一旁,更有12000畝的北塔坪森林公園。海蘭湖的雄奇廣闊和北塔坪森林公園的繁茂植被,在此既可湖上蕩舟,又可聞樟香陣陣、聽松濤滾滾,見竹海茫茫。
有業內人士分析:房地產業在經過了20年的發展後,已逐漸從市場朦朧期、市場發展期,發展到今天的市場成長期。主流市場的飽和,為諸如旅游物業、教育物業等等邊緣市場的發展創造了條件,並呈現出強勁的增長勢頭。加上城市化進程加快、人民生活水平不斷提高,也為旅游消費奠定了良好的基礎。
隨著旅游項目的變化,以休閑置業、度假置業、運動置業等為代表的舒適型住宅運動正開始主宰新一輪的開發熱點。今年8月,中國房地產業協會秘書長顧雲昌在海口舉行的第一屆中國旅游房地產峰會上就曾指出,我國旅游房地產的發展前景廣闊,發展空間和市場潛力巨大,旅游物業開發將成為未來10年中國房地產業的熱點之一。低密度受寵
要論及2002年度重慶房市的亮點,以及對市場的貢獻,低密度房不可不提。
風水輪流轉。20年前被視為貧窮落後標志,並欲拆之而後快的『矮房子』,今年成了房市新寵,不少樓盤都以低密度作為賣點。當然,這些新一代矮房子,跟從前的『小偏偏』自然不可同日而語。
今年一口氣冒出了好幾個低密度盤:華立天地豪園,競地溯源居,匯景臺,加上正在銷售的帝景名苑,低密度盤的數量還算不上『軍團』,但已經足以對高端市場形成衝擊,並且起到一定的引領作用。
這其中,競地溯源居是比較純粹的低層住宅,沒有別墅,也沒有小高層或高層,自重慶房地產市場真正啟動以來,以如此大的面積推出如此的建築形態,溯源居算是第一個。其他三個樓盤的建築形態要多樣一些,要麼有連排別墅,要麼有4層的花園洋房,有的還有小高層。
今年推出的這幾個低密度盤價格都不低,但銷售都不錯。低密度房是一個新近提出的概念,並很快被炒得火熱,但這一概念時常與連排別墅、TOWNHOUSE、花園洋房等提法互有交叉,從字面上看,凡是容積率比較低的房子都可以算做低密度房,包括獨立別墅在內,但別墅的開發者認為別墅的提法更具吸引力,所以一般不把純粹的別墅盤算做低密度盤。
低密度盤的概念一經推出便熱力四射,廣受追捧,原因其實很簡單:低密度房更接近居住的本質———同樣的一塊地,居住更少的人,當然就意味著更寬松、舒適的居住環境,居住在草原上的牧民可能希望與更多人比鄰而居,但在重慶主城區,喜歡清淨、純粹居住的人越來越多。
由此可以引出低密度盤的另一種形態:間距比較大的『高房子』。在同樣的容積率條件下,可以把房子造得高一些,但同時把間距加大,這樣的房子缺少了親地性,但可以減少住戶間的視線和噪聲乾擾。
與傳統的房地產開發形態相比,低密度房幾乎是完美的,除了值得商榷的一點:低密度房對土地資源消耗較大。曾有業內專家提過這樣的觀點:綜合人的居住要求,並考慮到環保、節地等因素,小高層住宅應該是發展的主流。事實上,現在、今後小高層都是開發的主流,但這並不妨礙低密度房取得應有的席位,在重慶這樣的大都市,中心城市,其城區的土地價值應該以效益最高的方式體現。
隨著重慶『擴城運動』的步伐加快,一塊塊原本生僻的土地將很快成為房地產開發的熱土,在隨後的幾輪開發中,低密度盤完全有可能大顯身手,從而讓更多的重慶市民住上更接近『居住本質』的房子裡。在鋼筋水泥的叢林裡買一套價格高昂的『豪宅』,就像東京、中國香港、上海那樣?相當一部分人可能會毫不遲疑地說:不!因為我們現在有了其他的選擇
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