今年以來，天津相繼出臺了一系列與住房公積金相關的條例和管理辦法，包括2002年11月1日起執行的《天津市住房公積金管理條例》，11月10日起執行的《天津市個人住房公積金貸款管理辦法》和《天津市個人住房組合貸款管理辦法》。

　　日前，市住房公積金管理中心又與中國銀行天津市分行、中國農業銀行天津市分行、中國工商銀行天津市分行、中國建設銀行天津市分行、交通銀行天津分行五家銀行簽訂『委托辦理個人住房公積金貸款業務』合同。其中，建設銀行和工商銀行已經正式開展此項業務。這標志著五家商業銀行今後都可開辦公積金貸款業務，貸款職工可以根據自身情況和銀行的服務質量來選擇貸款銀行。

　　從對住房公積金的規范管理，到商業銀行的聯手合作，老百姓買房貸款已經越來越規范化。那麼，根據不同購房者的具體情況，到底應該選擇怎樣的貸款方式纔最劃算呢？為此，記者走訪了本市公積金管理中心有關負責人。

　　申請

　　-個人住房公積金貸款和公積金組合貸款的區別是什麼？

　　個人住房公積金貸款(以下簡稱公積金貸款)是指以住房公積金為資金來源，向參加住房公積金制的職工發放的，定向用於購買、建造、翻建、大修自有住房的專項住房消費貸款。

　　個人住房公積金組合貸款(以下簡稱組合貸款)是指借款人申請公積金貸款不足以支付購買、建造、翻建或者大修住房所需費用時，可同時向商業銀行申請個人住房貸款，由承辦住房公積金貸款金融業務的商業銀行以公積金貸款和商業銀行自營性個人住房貸款組合向借款人發放的貸款。

　　-申請公積金貸款，個人需要具有多少自籌資金？

　　購買商品房、經濟適用住房、私產住房的，能夠支付不低於所購住房全部價款20%的首期付款；購買危改還遷住房、集資建造住房、公有現住房，以及建造、翻建、大修自有住房的，能夠支付不低於所購住房全部價款或者建造、翻建、大修住房所需費用30%的首期付款或者自籌資金。自籌資金可以存入貸款銀行，也可交付售房人作為首付款。

　　額度

　　-怎樣計算公積金貸款額度？

　　要計算申請公積金貸款的額度，就要根據申請貸款人的家庭收入、住房公積金餘額倍數、房價和最高限額四個條件來確定，四個條件算出的最小值就是借款人實際可以獲得的貸款數額。

　　1.按家庭收入計算公積金貸款額度：

　　可貸額度＝借款人及其配偶月工資總額×還貸能力系數×１2(個月)×借款期限

　　個人月工資總額＝職工每月公積金繳存額÷(單位住房公積金繳存比例＋個人住房公積金繳存比例)

　　還貸能力系數按不同借款期限確定，十年以內(含十年)為35%，十至二十年(含二十年)為40%，二十年至三十年為45%。

　　2.按房屋價格計算公積金貸款額度：

　　貸款數額＝房屋價格×貸款比例

　　貸款比例根據購建住房的不同類型分別確定。購買商品住房、經濟適用住房、私產住房的，貸款額度不超過所購買住房價款(住房評估價值)的80%；購買危改還遷住房、集資建造住房、公有現住房，以及建造、翻建、大修自有住房的，貸款額度不超過所購買住房價款(住房評估價值)或者建造、翻建、大修住房所需費用的70%。

　　3.按繳存餘額倍數計算公積金貸款額度：

　　繳存餘額是指借款人在申請公積金貸款時，其住房公積金儲蓄賬戶上的餘額，可以通過住房公積金查詢單反映出來。如果申請公積金貸款，其貸款數額不超過借款人夫妻雙方繳存住房公積金餘額的15倍。

　　4.公積金貸款最高限額：

　　按市統一規定的機關、團體、事業單位和內資企業繳存比例繳存住房公積金的，或按規定經批准降低住房公積金繳存比例的，貸款最高限額為10萬元；借款人夫妻雙方任何一方單位或個人住房公積金繳存比例超過市統一規定的機關、團體、事業單位和內資企業繳存標准的，貸款最高限額為12萬元。

　　5.舉例計算

　　借款人張某，35歲，一方住房公積金單位和個人繳存比例均為8%，月繳存額為200元，另一方住房公積金單位和個人繳存比例均為10%，月繳存額為300元，夫妻雙方住房公積金賬戶餘額共有10000元，所購商品房價格為30萬元，欲申請15年的住房公積金貸款。其貸款數額為：

　　按家庭收入計算：{[200÷（8%＋8%)]＋[300÷（10%＋10%)]}×０.4×１2×１5＝198000元；

　　按房價一定比例計算：300000×８0%＝240000元；

　　按繳存餘額倍數計算：10000(元)×１5＝150000元；

　　借款人夫妻雙方一方住房公積金單位和個人繳存率為10%，超過了市統一規定的繳存標准，最高限額為12萬元。

　　取四個計算結果的最小值，該職工家庭實際上能獲得的公積金貸款為12萬元。

　　-組合貸款額度如何確定？

　　組合貸款最高貸款額度不得超過所購買、建造、大修房屋價格或房屋評估價值的80%。組合貸款中，公積金貸款額度按照《天津市個人住房公積金貸款管理辦法》執行，銀行自營性個人住房貸款額度由各貸款銀行根據各自貸款辦法，減除公積金貸款額度後自行確定。

　　-公積金(組合)貸款最長年限？

　　購買商品住房、經濟適用住房的，最長貸款期限30年；購買私產住房、集資建造住房的，最長貸款期限20年；購買公有現住房、危改還遷住房或者建造、翻建、大修自有住房的，最長貸款期限10年；組合貸款中公積金貸款期限和自營性個人住房貸款期限應當相同，借款人的年齡與申請貸款期限之和原則上不得超過其法定退休年齡。

　　例如，某借款人(男)48歲，法定退休年齡為60歲，如果購買商品房最長貸款年限30年，那麼該借款人貸款期限只能是12年。

　　擔保

　　-借款人可以選擇哪些擔保方式？

　　借款人申請住房公積金貸款或組合貸款時，借款人應當提供經住房公積金管理中心和貸款銀行認可的擔保方式進行擔保。可以選擇的擔保方式包括：住房抵押、用國債、貸款銀行存單等市住房公積金管理中心和貸款銀行認可的有價證券質押、住房公積金管理委員會確認的住房置業擔保公司擔保。

　　借款人可以根據自己的實際情況來選擇其中任意一種擔保方式，同時也要注意，每一筆貸款應當采用同一種擔保方式。

　　-以房產抵押擔保方式申請公積金(組合)貸款在什麼情況下適用？

　　1.借款人購買已取得商品房准許使用證的住房或者買有產權證的私產房的，可以用所購買的住房，或者其他自有、共有或者第三人的擁有產權證的住房抵押；

　　2.購買尚未取得商品房准許使用證的住房或者建造、翻建、大修自有住房的，可以用其他自有、共有或第三人的擁有產權證的住房抵押。

　　還款

　　-償還公積金(組合)貸款有幾種途徑？

　　借款人可以在每月還款日到貸款銀行償還貸款本息或委托貸款銀行通過儲蓄存折、儲蓄卡、信用卡等方式代扣。

　　-公積金貸款有幾種還款方式？

　　貸款期限在一年以內(含一年)的實行一次性還本付息，利隨本清。貸款期限一年以上有兩種還款方式：等額本息還款和等額本金還款。等額本息還款法是指貸款期每月以相等的數額平均償還貸款本息的一種方式。等額本金還款法又稱利隨本清法，就是借款人每月以相等的數額償還貸款本金，同時付清上一還款日至本次還款日間的貸款利息的一種還款方式。

　　-怎樣提前還款？

　　借款人提前償還貸款本息的，應當向貸款銀行提出申請，並經貸款銀行和市住房公積金管理中心同意；由住房置業擔保公司提供貸款保證的，借款人還應事先通知住房置業擔保公司。提前還款可采取以下三種方式:

　　1.提前一次性歸還全部貸款本息。在歸還當月應還貸款本息後，借款人可以提前一次性歸還全部剩餘貸款本金及利息。

　　應還利息＝剩餘貸款本金×本次一次性歸還距上一次結息日的天數×借款合同約定期限的現行月利率／30天

　　2.提前歸還部分貸款本金。借款人可以在歸還當月應還貸款本息的同時，提前歸還部分貸款本金。在還款時按照提前歸還的部分本金實際佔用天數計算並結清所還本金的應收利息，當期及以後的月應還本息額按照剩餘本金、剩餘期限重新計算。

　　3.提前預還幾個月貸款本息，借款人可以提前預還幾個月貸款本息，但不能跨自然年度預還。歸還後，借款人仍按原月還款額歸還剩餘貸款。

　　借款人提前歸還組合貸款時，應采取同一種還款方式，並同時同比償還組合貸款中的公積金貸款本息和貸款銀行自營性個人住房貸款本息。

　　-公積金貸款的利率是多少？商業貸款的利率是多少？借款合同期內利率是否變化？

　　現行公積金貸款利率為：貸款期限1至5年(含5年)月利率3?；貸款期限6至30年的月利率3.375?。

　　現行商業貸款利率為：貸款期限1至5年(含5年)月利率3.975?；貸款期限6至30年的月利率4.2?。

　　貸款期限在一年以內(含一年)的貸款，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息。貸款期限在一年以上的，遇法定利率調整，於下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率。

　　-組合貸款利率怎麼執行？

　　組合貸款中住房公積金部分和商業貸款部分的利率分別按照公積金貸款和商業貸款利率執行。

　　-沒有按期償還貸款怎麼辦？

　　借款人未按借款合同約定按月償還貸款本息的，對逾期部分按中國人民銀行有關規定計收罰息。

　　當發生按借款合同約定處理抵押物或質物的情況時，貸款銀行除就逾期部分計收罰息外，有權會同有關部門處理抵押物、質物或要求住房置業擔保公司承擔連帶保證責任。