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就像中國老百姓見面時打招呼問『您吃了嗎』一樣,有業內人士把銀行和房地產開發商之間的關系比作棒打不散的鴛鴦,2002年的房地產市場無論是開發商還是購房者,問得最多的一句恐怕就是『您和銀行合作了嗎』。
搶奪房貸如果回想五六年前銀行業的態度,不說別的,就說按揭服務,那種感覺是『又慢又繁』,消費者買個房子光銀行這邊就得來回跑無數次,房地產商們也是賠盡笑臉。現在可大不相同了,銀行為了在競爭中取勝,不斷改善住房按揭服務,縮減辦理流程。為了爭奪客源,各家銀行都不敢怠慢,在廣州,僅中行2000年就推出了多項優惠措施:辦理住房按揭金額達到20萬元以上者,即享受下浮利率的優惠,申請信用卡金卡免擔保,送客戶保險一份,提供加按、重按費用優惠,轉按免評估等一系列的增值服務。農行方面則承諾,只要在該行辦理按揭,除可獲得上述類似優惠外,還多送客戶一份價值15萬元的家庭財險,另加送免費搬家及清潔一次。
在南京,繼『汽車開進銀行大廳賣』之後,樓盤也『搬』到了銀行營業大廳。浦發銀行南京分行房貸中心今年剛一開業,就吸引了眾多開發商和市民的關注,並在開業三個月內下調個人購商業用房10%的利率,此外,辦理個人二手房抵押貸款將實行免擔保,無需交納高額擔保費。
2002年,住房按揭貸款已一躍成為商業銀行的主要貸款品種之一,在目前國內銀行競爭下,按揭貸款品種也在不斷創新,從下面各銀行的新按揭貸款品種中可見一斑:
中國銀行的『開放式』新模式。中國銀行深圳市分行年中在深圳房地產市場率先推出開放式樓宇按揭新模式,這一新的產品授予深圳市萬科公司。中行可對優質開發商開發的樓盤提供不設定具體項目、不設定最高按揭額度、不設定按揭合作有效期的按揭貸款支持。
上海招商銀行可先貸款後買房。招行上海分行推出的這一業務在2002年上海房產交易會上,4天現場辦理了近2億元的授信額度。客戶相當於在選中自己要買的房子之前就取得了銀行按揭貸款,這在國內還是首次。
民生銀行率先推出住房二次抵押貸款。二次抵押貸款就是居民在支付一定期限的購房款後,又有了其他消費的需求,即可用已抵押的住房以一定的抵押率,向民生銀行進行二次抵押,獲得一個貸款額度,用於任何合法的消費用途。
對以上各家銀行的搶客現象,中國銀行北京分行零售業務部的尚進科長如此解釋:『各家銀行在個人消費貸款上的競爭非常激烈,都在加大力度做市場。其他銀行推出各種優惠服務也是早晚的事。』
攀富棄貧
今年記者在接觸一些中小開發企業時發現,他們普遍對銀行『愛恨交加』,一方面為了獲得貸款小心翼翼地討好銀行,一方面對銀行越來越『攀富棄貧』的做法十分懊惱。
銀行這種『攀富棄貧』的態度其實不難理解。對於銀行自身來說,目前優質客戶是眾商業銀行爭奪的對象,在銀行市場壟斷被打破之後,贏利就是銀行的惟一目標。一方面銀行對於一些優質客戶像『傍大戶』一樣,另一方面對於中小企業的借貸已達到非常嚴重的程度。對於銀行來說,非貸款業務贏利是今後一個重要的業務來源。下面這個銀企案例就非常有代表性:
今年9月,中國銀行北京分行與華潤置地(北京)股份有限公司就雙方全面的銀企合作達成協議。中國銀行北京分行向華潤置業(北京)股份有限公司意向性融資人民幣15億元左右;同時,對個人住房按揭貸款規模不設置額度限制。雙方在協議中約定華潤置地(北京)公司選擇中行北京分行作為金融業務的主要往來銀行,辦理存款、國內結算、國際結算、信用卡等業務。另外,中行將為購房者提供包括借記卡、299繳納電話費、電話銀行等一系列個人金融服務。有業界分析師認為,這種合作是今後銀行對房地產業支持的一個方向。
不僅是中國銀行傾向於支持大房地產開發商,今年以來,光大銀行對中小房地產開發企業也提高了貸款門檻,甚至利率有的上浮高達30%,而在往年,利率上浮的可能性很小;對於總資產和銷售收入在500萬元以下的小客戶,光大銀行不提供房地產開發貸款;對不了解、合作時間不長、樓盤銷售前景不明朗的大客戶也會提高貸款利率。
雖然如此大幅提高貸款利率,但並不意味著光大銀行對於房地產開發項目惜貸,光大銀行信貸管理部負責人姜明先生說,對於像北京的城建集團、住總集團、建工集團這樣優質客戶,他們又會采取另一種做法,不但不提高貸款利率,還會適當放寬一些政策去爭取項目。
在國內銀行對房地產開發貸款的份額中,中國建設銀行每年的貸款金額高達1600億元,佔到了全部商業銀行房貸總額的一半以上。建行房貸部崔處長說,建行已經認識到了房地產開發中的一些問題,在把關上也變得嚴格了一些,但還沒有刻意去壓縮房地產開發貸款,而是按具體項目來定,對商業用房、辦公房、寫字樓的開發貸款加以嚴格控制。
中國工商銀行房貸部的負責人劉先生則說,『從房貸金額來看,工行沒有壓縮的跡象,而是更多地把資金投向有實力,銷售前景看好、戶型合理的項目。工行按照人民銀行有關規定實行「低層封頂,高層要完成項目2/3」的原則加強對客戶的監控』。從所了解到的情況看,當前銀行調整房貸,青睞大客戶是對市場的理性反應,因為銀行的出發點不僅只看利潤,對風險很高、利潤不明朗的項目會有嚴格的控制,並注重對客戶的管理、評估,尤其對其成本、效益核算會更加苛刻、科學。出於對風險的防范,銀行對大開發商的傾向也就不難理解,也不只是一個『攀富棄貧』所能解釋得了的。
慎貸風緊
跟年初各銀行對房地產追捧形成鮮明對比的是,年底以來銀行對房地產開發貸款有一種『風聲鶴唳』的感覺,尤其從近期中國人民銀行發布的《2002年第3季度貨幣政策執行報告》後市場的震動非同一般。該報告指出:『房地產業快速發展,房地產價格上漲、空置面積增加的潛在風險值得關注』。央行提醒各商業銀行嚴格審查住房貸款,警惕地產泡沫。
相對於個人購房貸款中的風險,銀行界普遍承認,真正危及銀行的還是開發商的貸款風險。從房地產開發資金的四條主要來源(自有資金、銀行貸款、資本市場融資和銷售回籠)來講,銀行貸款一直是開發資金的主要來源之一。目前我國房地產企業有20%?30%的資金來自金融機構,加上置業者的抵押貸款,這一數字接近60%。
因為政府有關方面發出的『局部房地產過熱』的警示,有人擔心,央行在提醒各商業銀行嚴格審查對房地產貸款的同時,會進一步緊縮房地產貸款。如果猜測變成現實,在目前國內股市和債市融資有限的空間下,這對過度依賴銀行融資的地產商而言無疑是一個致命的打擊,個別得不到銀行貸款的開發商因為沒有資金繼續投資,其開發的樓盤就會變成爛尾樓,投資也化為泡影。
從歷史的經驗教訓來看,以金融手段來調控無序的市場,是對其生存環境的淨化。央行今後的貨幣政策將傾向於對房地產泡沫的抑制。其理由是,如果各商業銀行不辨好壞地放貸,就會出現嚴重的過熱,增大空置率,而後出現泡沫越吹越大,就像20世紀90年代初,銀行以及各種信用社、信托公司、財務公司等無節制地把錢貸給開發商,從而引發泡沫。
面對今年下半年以來來自各界的關於房地產業出現局部泡沫的警告,部分商業銀行對於房地產項目開始謹慎放貸,繼中國銀行向其各分行發出慎貸預警後,中國光大銀行在規避房地產開發風險方面走得更遠。光大銀行信貸管理部負責人直言:針對目前大中城市房地產開發相對『過剩』的問題,該行采取一系列措施來規避房貸風險。比如,對樓堂館所、寫字樓的開發就非常謹慎,一般不做這方面的項目貸款;壓縮對房地產的投資,主要把資金集中在配合市政建設的項目以及商品房的按揭的項目上。
市場近期以來對泡沫的強調已影響到開發投資,以及房地產行業的招商引資,下一步將影響到投資預期。與7月1日實施的新土地政策相結合,在土地出讓金的壓力下,國內房地產市場競爭將更加放大,市場優勝劣汰的步伐也將加快。
政策趨向
眾銀行的慎貸是否意味著房地產金融融資渠道收緊?從現實情況來看,銀行對房地產市場的金融支持對國內房地產業的發展至關重要,在目前國內房地產市場存在結構性問題的情況下,信貸政策將可能起到引導作用。安邦分析師張宏先生認為,近期央行上海分行發出關於『上海房價過高』和『首付過低,存在風險』的預警,主要是對上海房價增速過快的調整。也是今後貨幣政策引導市場發展的一種形式。
今後國內貨幣政策對房地產業的政策支持變化的主要思路是:貨幣政策既要支持房地產業的發展,又要防止引起房地產泡沫,特別要防止高檔商品房的積壓。未來貨幣政策大致出現以下幾大變化:一是繼續擴大個人住房抵押貸款,積極支持住房銷售;二是關注金融機構貸款集中度,防止信貸過度集中於房地產業,避免金融風險過度集中;三是通過信貸政策,引導房地產市場結構的調整;四是鼓勵銀行為房地產投資和消費提供多項金融中介服務,如房地產價值評估、房屋買賣和貸款諮詢、個人信用評定、房地產保險等。
不過,張宏認為,目前國內金融界對房地產市場風險的強調,和國內銀行資產證券化進程有關。在國內商業銀行不良資產比率一直居高不下的情況下,銀行降低風險的要求很強烈,任何風吹草動的行業風險都讓銀行繃緊神經。在國內房地產資產證券化的探索中,銀行各方就會更加側重於對風險的研究和防范。
可以肯定地說,有關部門對此采取的政策措施主要立足於房地產市場的中長期健康發展,而不會像處理上世紀90年代初的房地產泡沫一樣,采取過於簡單化的處置方法。
央行近期已重申,重點是要規范房地產金融問題。包括對四證不全的項目發放住房開發貸款;違反規定向開發商提供貸款用以繳納土地出讓金,並對未繳清土地價款的開發用地設定抵押發放貸款;放松對開發商自有資金投資比例等貸款條件要求;對期房發放個人商用房貸款;放松信貸條件助長開發商『圈地運動』;對土地儲備機構過度授信;對個人貸款未能落實有關工程進度和投資進度要求;虛假按揭貸款行為等。今後一段時期,對房地產貸款業務的市場監管將成為人民銀行有關部門的工作重點。人民銀行將加大力度加強對房地產貸款業務的規范性監管,檢查、督促商業銀行遵守房地產貸款業務的有關規定和信貸原則,嚴厲查處違規行為。
並且在加強房地產金融監管力度的同時,推進個人住房貸款業務的標准化。尤其是進一步規范個人住房貸款審查的程序和標准,完善對房地產開發項目的貸款三查制度,明細有關的借款人條件、貸款程序和貸款管理等操作標准,為今後住房抵押貸款證券化(房地產信貸二級市場)奠定基礎。
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