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住房儲蓄作為一種新的住房融資方式,已由我國自德國引進,並選擇在天津試點。目前,中國建設銀行與德國施豪銀行共同出資組建的『中德住房儲蓄銀行有限責任公司』正在天津積極籌備。
住房儲蓄制度是德國在第二次世界大戰後確立的一種住房融資制度,由專業的住房儲蓄銀行經營,只要客戶與銀行簽訂一份一定金額的住房儲蓄合同,並按月向銀行存款,在存款總額達到合同金額的一半時,即可向銀行申請合同全額的購房貸款,其貸款利率比商業貸款利率低,且國家還對儲戶提供獎勵支持,因而深受居民歡迎。在德國,許多購建房者都將住房儲蓄作為其融資手段之一,配合其他形式的貸款共同滿足住房貸款需求。當前,幾乎每3個德國人就有一個與住房儲蓄銀行簽訂住房儲蓄合同;在10個購建房項目中,有8個采用住房儲蓄作為其融資的手段。此外,住房儲蓄還在斯洛伐克、捷克、匈牙利等國家取得了成功。
一住房儲蓄與住房公積金比較有什麼不同?
住房公積金與住房儲蓄都具有先存後貸,低存低貸,封閉運行的共同特征。住房公積金與住房儲蓄具有以下不同點:
1、參與意願不同。對住房公積金來說,存款人進行存款是強制性的,被動的,帶有互助性質的。存款人在支取存款時,必須符合規定條件,在申請貸款時,也會受到一些限制。如貸款額度、貸款期限的限制。
而對於住房儲蓄來說,存款人的參加是自願的,主動的,客戶可以自主選擇合同類型,確定存款金額,並享有隨時支取存款和在一定期限內獲得貸款的權利。
2、運作模式不同。住房公積金制度的實行與運作,需要住房公積金管理中心委托銀行、財政部門、企事業單位共同協作纔能完成,存貸利率隨市場利率變化而調整,貸款利率隨期限的變化而變化。
住房儲蓄業務的開展,只需要專門的住房儲蓄金融機構,在得到人民銀行的批准後即可進行。存貸款利率基本不隨市場利率變化而變化,並與存貸款期限沒有直接關系。
3、服務水平不同。按照目前的住房公積金制度規定,住房公積金的服務范圍僅局限在職職工,存款數額形式固定,貸款數額有限量,並允許每個職工享受一次,貸款與存款沒能緊密結合。
住房儲蓄則避免了這一問題,任何希望住房融資從銀行獲得貸款的居民均可成為住房儲蓄業務的客戶,每一客戶都可以根據自己的收入水平進行存款取得貸款,配貸原理較為嚴密、公平、規范,從而使住房儲蓄業務能夠保持較高的服務水平,可以滿足更廣泛的居民住房融資需求。
4、金融管理模式不同。住房公積金管理模式在我國是『房委會決策,中心運作,銀行專戶、財政監督』,帶有政府行為和地方短期行為。銀行是受政府委托辦理住房公積金存貸款的托管部門,只承擔住房公積金托管人的職責,全面負責住房公積金的歸集、個人賬戶管理、資金結算、信貸融資等金融業務,不能單獨運作住房融資業務。
住房儲蓄業務是由專業銀行承辦,其它銀行不得從事住房儲蓄業務,所吸納的資金必須專款專用,不得用於風險交易,以保證住房儲蓄銀行的安全運營,從而保障儲戶的利益。
二住房儲蓄是對住房金融市場的有益補充。
住房儲蓄作為一項市場化的個人住房融資行為,不但不會影響住房公積金制度的發展,相反,還可以配合住房公積金業務,擴大住房金融體系的服務范圍和服務能力,是對我國住房及金融市場的一個有益補充。住房儲蓄業務的開辦是市場需求多元化的需要。住房儲蓄業務如果同住房公積金貸款、商業性個人住房貸款結合起來,個人住房組合貸款情況特點出現復合型貸款形式,也是對住房組合貸款這一最具社會影響力和代表性的零售業務品牌的必要及時補充,從而有利於住房消費市場的培育和發展,有利於住房商品化進程的加快,更有利於擴大內需,推動經濟增長。
當前世界各國普遍實行的住房金融制度有三種:一是資本市場融資制度,主要表現為商業銀行貸款方式;二是強制式住房儲蓄制度,表現為住房公積金方式;三是合同住房儲蓄制度,表現為住房儲蓄方式。目前,我國個人住房金融體系由商業銀行貸款和公積金貸款組成,在住房需求旺盛、住房產業高速增長階段,如果通過成立合資住房銀行開辦住房儲蓄業務,不僅僅為住房金融體系增加了一種住房金融產品,而且更豐富了住房儲蓄貸款與公積金貸款及商業銀行貸款不同金融產品的組合形式,使廣大城鎮居民具有更廣闊的住房融資選擇空間,也是中國住房金融體系的完善。住房儲蓄業務具有廣闊的市場,表現在以下幾個方面:
1、住房儲蓄可以在數量上補充公積金。由於現存的住房公積金資金不足,制約了城鎮個人住房貸款的發展。據分析,1998年天津市的商品房每建築平方米平均售價為2572元,每個職工幾年來積攢的住房公積金只能買1平方米多的住房。住房儲蓄則為居民多提供了一種住房資金積累和住房融資方式,可以彌補公積金積累和貸款的不足。
2、住房儲蓄可以在服務范圍上補充公積金。住房儲蓄充分體現了居民的自主性,人人可自願參加,根據自己的儲蓄能力自行選擇貸款品種,真正做到多存多貸,單靠公積金貸款不能滿足的居民可以采取住房儲蓄方式共同滿足住房融資需要。
3、住房儲蓄業務在國內具有潛在的客戶群體。在我國,住房儲蓄業務主要服務對象可集中於已有一定積蓄,經過若乾年的積累,准備購建房、改善居住條件的居民。具體來說,以下幾類人員可以成為住房儲蓄的潛在客戶:一是沒有參加公積金制度的私營企業、三資企業和外商駐華投資機構中的員工、個體工商業者;二是已購公有住房,不再享受公積金貸款,但希望進一步改善住房條件的居民;三是為長遠安排而參加住房儲蓄的年輕人及家長;四是需要多種渠道籌措購房資金的居民。
4、成立合資住房儲蓄銀行的外部環境日臻完善。隨著中國金融市場的對外開放,外資或中外合資的商業銀行的湧入,成為我國商業銀行體系的必要補充。《外資企業法》、《中外合資企業所得稅法》、《擔保法》、《貸款通則》及《中華人民共和國房地產管理法》等有關法律、法規的逐步完善,更為合資住房儲蓄很好地設立創造了良好的法律環境。成立合資住房儲蓄銀行是中國金融市場進一步對外開放的有益支持。
5、德國住房儲蓄銀行業務為我國開辦住房儲蓄業務提供了成功經驗。作為德國最大的住房儲蓄銀行——施豪銀行至今已有60多年開展住房儲蓄業務的經驗。根據我國經濟發展情況及銀行經營的有關數據,利用施豪銀行的模擬經營軟件,對合資銀行的經濟效益情況預測顯示,按照每年簽署5萬份合同,每份合同金額12萬元測算,合資銀行將在開辦第四年度盈利,在第八年即可彌補前期虧損,開始盈利。邵四華
住房儲蓄是德國住房融資的主要手段。該業務由專業的住房儲蓄銀行經營運作。其經營模式是:參加儲蓄系統的儲戶,要與住房儲蓄銀行簽訂一定數額的『購房建房儲蓄合同』(即存款總額合同),儲戶每月按照『合同金額』的千分之五儲蓄存款,存滿『合同金額』的50%時,就可以向住房儲蓄銀行申請到相當於『合同金額』總數的購房建房貸款。
住房儲蓄一般每半年按照儲戶配貸指數的大小配貸一次,相當於我國單位內分房時按照分房分數高低分房,配貸指數的大小取決於存款金額的高低和存款時間的長短。這樣配貸的目的是確保配貸的公平性。這種貸款要求以所要購買的住房為抵押擔保,貸款利率明顯低於市場利率。還款方式是所購建住房開始使用後,按月以合同總額的千分之三至六還貸,其數額低於租房住戶每月所付出的房租。國家對住房儲蓄實行獎勵、免稅的政策鼓勵,對首次簽訂住房儲蓄合同的儲戶,凡家庭年儲蓄金額達到1600馬克,單身儲戶達到800馬克的,政府通過財政補貼給予10%的獎金。法律還規定,僱員參加住房儲蓄一年儲蓄金額達到936馬克的,僱主必須支付相同金額存入僱員的儲蓄賬戶,且享受國家的獎金。
一般情況下,累計存入七年後的本息加上政府獎金和僱主補助即可以保證房屋價格40-50%的貸款。其餘50-60%的房款通常由抵押銀行、信貸合作社、地區性商業銀行和特別貸款銀行等抵押貸款體系提供。
德國人購房,典型的房款來源結構是這樣的:40-50%的房款來自於住房儲蓄貸款,30-40%來自於各種商業性抵押貸款,其餘10-20%是家庭積累。
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