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國內房地產市場的發展形勢,用一句話來形容是:一個滿載問題正在爬坡向上發展的市場,不是供過於求,而是供不應求;導致市場癥結的關鍵是市場存在結構性矛盾,作為供需結合點的價格與居民的支付能力脫節,因此,合理的結構調整和資源的優化配置纔是發展所在。
高成本運行造成系統運轉困難
安邦的首席策略分析師陳功指出,如果以資源配置來衡量我們現在的經濟體制,我們就不難發現,現在對資源起主導作用的,既不是市場,也不是中央計劃,而是行政機構!
那麼在行政經濟體制下,國內房地產市場有何特征呢?筆者通過研究認為,就目前的市場機制而言,國內房地產市場高成本運行的特征明顯,這是造成系統運轉困難的重要原因。按財政部部長項懷誠的預算報告,2002年中國預算赤字將高達3098億元,比2001年的2598億元增長19.24%,超過GDP的3%,在改革開放後第一次逾越國際公認的赤字警戒線。另外,財政收入和財政支出的增長都大大超越了經濟增長。
現在,通過國債拉動經濟增長需要國債發行量大於前一年;如果要發行企業債券,顯然目前國內企業的素質還不到大力發展企業債券市場的階段;通過加強稅收征集,就目前國內的信用制度建立情況而言,將是一個中長期的過程;通過高增長的行業帶動,在發展的同時還要顧及可持續發展的影響。
這樣可以得出的結論是,要解決基本的財政困難,當前最可取的辦法就是將土地出售了。由此,在目前行政經濟下,房地產建設用地高成本運行成為顯著的特征之一。尤其是在政府將土地作為一種經營的資源之後,這種趨勢將更加明顯。
在國內新土地供應政策實行後,筆者提出,土地資源經營在相當程度上具有權利的貨幣化特點。與城市建設土地公開轉讓相伴隨的是,地價上漲的潛在隱患。地價無疑會使整個房地產市場維持高成本運行,並對經濟發展產生影響。可以肯定地說,土地市場化的方向是沒有錯的,但更需要在制度創新之後市場化。
『安全閥』沒能發揮作用
在目前房地產開發熱的幾大城市中,地價的快速上漲是房價過高的原因之一。
以北京為例,北京房地產市場存在二手房市場不開放、經濟適用房建設量過小的問題。開放二手房市場可以釋放購買力,而經濟適用房實際上現在充當著市場『安全閥』的作用。就目前的經濟適用房制度來看,即便是加大經濟適用房的建設,也不能解決收入和房價失調問題。原因是:一是房改之後,購買力已經經過了釋放。二是從目前大都市人口構成結構來看,外來常住人口佔了相當大的比重(北京30%-40%),而這些人正是支持房屋租賃市場景氣的源泉。但這部分真正有住房需求的人,既沒有二手房可賣,也沒有資格去購買經濟適用房(經濟適用房只限當地人購買)。三是從今後支橕房地產市場發展的主要源泉城市化來分析,城市化產生的住房需求同樣要繼續支橕高價商品房。
從經濟發展、解決就業的角度,城市化是趨勢。不過,二元社會結構中城市住房的隱型福利,則使房地產市場中真正需要解決住房的『外來常住人口』進入高價商品房市場,成為房地產市場高成本運行的支橕。而從發展的角度看,這種情況是不合理的,也就是說房地產市場『安全閥』的作用並沒有真正完全發揮出來,從而需要制度上的創新。
如何降低整體運營成本
在國內房地產業發展初期,香港、臺灣等房地產市場發達區域的企業在國內市場中起了啟蒙者的作用,香港等地區城邦經濟體的房地產市場模式在很大程度上被內地借鑒。從香港房地產市場的發展經驗可以看出,香港房地產市場一直采取高房價思路,而在此基礎上產生的高額土地出讓金,成為香港得以在其他方面保持低稅環境的主要財政來源。由此,房地產市場一直是香港經濟狀況的重要指標。自亞洲金融危機爆發以來香港地產市場一直萎靡不振,住宅物業價格自1997年時的高峰下挫約60%。地產市況造成香港大量負資產人士出現,民怨積深;同時地產商也開始惶惶不可終日,市場競爭進入惡性循環。在這種環境下,香港政府不得不在最近被迫『托市』。香港等城邦經濟體的房地產市場特點,不僅降低了城市競爭力,而且也使經濟發展對房地產業的依賴性很強。同時,房價的下跌帶來的金融風險、社會問題,對經濟發展的負面作用也非常明顯。
在國內,這種勢頭的端倪也開始顯現,土地正以權利的貨幣化形式表現。在各大城市熱點開發板塊中,土地儲備制度和一級開發模式實質是在以土地作為資產進行運營。這種模式不僅帶動了區內土地的快速增值,而且也迅速拉高了周邊土地和整體建設用地地價。這種房地產開發和城市建設相結合的模式,由於調配資源通過土地經營來實現的特點,不可避免地抬高土地價格。
在這種情況下,有必要進行制度創新,降低房地產市場的整體運營成本,發揮高增長行業在經濟發展中的促進作用。現在已經進行的思考有,首先,與城市規劃結合,增加低成本建設用地供應,在城市擴張的過程中釋放出低成本建設用地。其次,降低土地適用成本,走可持續發展的道路。可以借鑒美國等大陸經濟體的經驗,將目前國內一次交納的70年、50年土地出讓金所包含的稅費改為分期、分年交納。第三,在制度創新的基礎上,推行土地的公開市場化交易。
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