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《經濟適用房價格管理辦法》明年1月1日起正式實施,對此,中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜接受記者專訪時認為經濟適用房應謹防均價下降總價上昇。
《經濟適用房價格管理辦法》已制定完畢,並將於明年1月1日起正式實施,這無疑會對已經走過了5年的經濟適用房建設的未來發展起到積極的促進作用。但一些人士也提出了經濟適用房建設中的一些思考。諸如:經濟適用房是否還有下降空間?經濟適用房有多大比重花落『經濟適用』人士?經濟適用房的擴大建設會不會造成房地產空置率的上昇?經濟適用房的需求究竟有多大?每年建設多大規模的經濟住房比較合適?針對這些問題,記者專訪了從事房地產研究的中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜。
記者:您如何看待經濟適用房建設走過的5年時間?
汪利娜:經濟適用房建設是從1998年開始的,當時出臺經濟適用房政策,是國家為了在商品住房中保證中低收入的人群進入住宅市場。當時考慮到商家是要追求利潤的,於是政府提出通過提供一些土地、減免一些稅費來保證有一部分房地產開發商來專門開發這種帶微利的經濟適用房。
剛開始搞經濟適用房建設時也出現了一些問題。北京的房地產商拿了土地,但並不全都進行經濟適用房的開發。所以當時經濟適用房的價格是非常高的,據我們從開發商處了解到,最初建的大多是120平方米左右的戶型,而且他們有一種擔心,怕賣不出去,但實際上1998年商品化之後,經濟適用房被搶得一乾二淨。現在來看,我覺得雖然每一個平方米的價格已經接近經濟適用房水平,但是總體的房價仍非常高。比如說,你一套房子如果是3000元/平方米,三口之家七八十平方米也就夠了,但北京最大的經濟適用房面積達到300平方米。就是說整體已經不像是經濟適用房了,因為雖然單位平米的價格是下降了,但上百個平方米甚至200個平方米那也得要五六十萬呀。總體房價的趨高讓老百姓覺得還是買不起。
記者:統計局的數據表明,北京這幾年經濟適用房的均價在3040元/平方米,您覺得北京的老百姓需要什麼樣價位的經濟房?
汪利娜:我認為北京經濟適用房的單元價格控制在25--30萬元比較接近普通百姓的購買能力。
而且這是個檔次結構問題,比如現在老年人家庭越來越多,兩個老人有一個六七十平米就可以了,但是對於三口之家,你可能要涉及到80或90平米。所以這個經濟房在結構上必須60、80、100平方米的都有。經濟適用房最多不要超過100平米,因為經濟適用房面對的群體不一樣,你是面對中低收入階層的。
記者:據說現在很多經濟房並非中低收入的人在買,而是中高收入者在買?
汪利娜:的確是這樣。很多開發商都跟我說:『我們是經濟適用房的價,有錢人住的豪宅。』
實際上這幾年北京大量拆遷的老百姓還是買不到真正的比較經濟的房子。因為老百姓買房子並不是按平方米去買,而是按套去買。但一套房子120平方米甚至更大面積,一下子就要拿出三四十萬,許多百姓還是買不起。這次政府出臺《經濟適用住房價格管理辦法》從幾個方面規定基准房價,實際上就是在把總體價格壓下來,這個動機是很好的。
現在整個經濟適用房佔北京房地產開發的比重只有6%,最多時達到9%。經濟適用房建設對拉低整個房地產價格的作用是很明顯的,但是這個比例如果還包括中高收入群體的話,那對中低收入人群的實際傾斜就太少了。
記者:那您認為經濟適用房面積現在有沒有越建越大的可能和趨勢?
汪利娜:現在我們也有這個思考,從開發商的角度來說,如果都建成七八十平方米,然後一套一套地賣,那麼會影響他的融資率。因為有限的土地之內,建的樓層越低、套數越小,而每套面積越大的話,那麼資金的回籠就越快。所以現在很多開發商考慮的住房對象並不是針對那些舊城改造搬遷的或者真正的低收入者,針對的仍是消費昇級的這一群人。房子的建設也多在120-150平方米左右。
記者:那麼政府如何來調控這種建房面積擴大的趨勢呢?
汪利娜:關鍵還得從源頭上抓。一要保證供給,目前北京市每年兩百萬平方米的舊城改造拆遷,遷出戶需要保證;二是從住房面積上著手。比如將面積限制在100平方米以內,那麼中高層收入者是不會選擇這類房的,因為他們需要的是120-160平方米甚至更大面積的;三是在稅收上可以啟動房地產稅,國外有這種調控。比如你建高檔別墅,可以征收你的房地產稅。這樣就可以在某種程度上控制住宅面積的擴大,還可以調節房地產開發和風險投資。同時政府在不同檔次的房產建設上要有區別;四要加強信用制度建設,從各個方面形成一個更好更完善的制度體系來保證經濟適用房落到最需要的人群手中。
記者:許多業內人士認為經濟房價格還可以下降,您怎麼看?
汪利娜:對,還可以下降。從北京來看,建房成本是全國最高的,在1700元每平米左右。加上各種配套建設工程等也就在2000元左右,但是你開發商非要30%的利潤,那就沒辦法了。可經濟適用房的利潤要求只有3%呀,事實上現在經濟適用房的開發利潤絕對不止3%。
記者:那麼政府有沒有一些法規或條例來規范呢?
汪利娜:政府的條款都是一些大而寬的東西,所以開發商就有了投機的餘地。比如商用土地,開發商會說是用來做住宅的。很簡單,如果你說是用來做商住商用,土地使用權是五十年,而住宅則是七十年。但這次在管理辦法中對開發成本有確定規則,應該可以起到一定作用。
記者:中國房地產協會有關人士認為,我國房地產的空置率為19%,已超過國際警戒線,而今年北京將開發300萬平方米的經濟適用房,這種有擴大建設趨勢的經濟房建設會不會影響房地產中商品住宅房的空置率?
汪利娜:肯定會有一些,從開發商來說,他肯定不願意政府這麼搞。因為如果拿了政府的土地,做的卻是和其他開發商沒有區別的建設,當然會衝擊房地產。從政府來講,我覺得政府也沒有必要刻意加大面積,還是要由市場來定,政府做的應該是制定規則,利用稅收、信貸、土地、利率等規范調節這個市場。
現在一些經濟發達地區已經提出不建經濟適用房了。因為經濟適用房中有一個土地劃撥的問題。開發商認為這是個很不公平的東西。大家在一個平臺上,那麼獲得土地的方式也應該是同等的。政府只要在源頭上把好關,那麼你開發商如果做經濟適用房,政府就給你減免一些稅收、提供低息貸款等,這樣也會有開發商進入這個領域。而且會根據市場需要去開發建設。今年6月北京經濟適用房與商品房土地使用權進行首次公開招標就是鼓勵公平、公開地通過競爭來開發市場。
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