一般來說，房地產業既無百年老店，也無跨國公司。橫著看，它是本土化生意；縱著看，與經濟發展階段有關。

　　房地產開發建設項目是本土化生意，它與所在地的政策、法規、規劃密切相關。因為不同地區、不同國家間的氣候、民族、宗教、文化習俗等會存在或多或少的差異，所以，這些濃厚的地方色彩使開發商很難生產出像可口可樂一樣的『標准產品』向全世界推銷，客觀上制約了房地產企業的跨國經營。

　　房地產還與經濟發展階段密切相關。當經濟從工業化初期向後工業化過渡時，城市化進程加快，商場、寫字樓、住宅等需求高速增長。進入信息社會後，大型寫字樓、商場、廠房等市場出現飽和，需求銳減，只剩下住宅永遠有市場。房地產的消費周期長，需求階段化，決定了這個產業很難有百年老店。

　　眾所周知，房地產業的門檻較低，只要能拿到地皮，手裡有點錢，就比較容易進入。不像航空航天業，除了需要大量的資金外，要趕上世界先進水平，還需要幾十年的苦心鑽研纔行。而房地產業只要有足夠的資金，兩三年就能趕上。這也是導致市場競爭激烈的一個重要因素。另外房地產業活動空間相對較窄，受經濟周期變化影響很大。房地產業的發展受銀行對開發商及消費者的支持程度、政府規劃、商業周期、政策的很大制約外，還要受經濟政策波動、經濟形勢的起伏、技術進步等因素的影響。

　　近年來，在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下，房地產投資持續保持較快的增長速度。但是，消費者可以看到中國商品房的空置率高達26%，遠遠高於10%的國際空置標准。而美國商品房空置率約為7%，香港約為3%至4%。越來越多的空置商品房是否真的就意味著我國的房地產業正處於『泡沫經濟』的狀態呢?實際上，目前的房地產市場的確存在著區域性過熱現象，有的地方投資增長率大大超過了銷售增長率。一些目光短淺的開發商在進行新一輪的『圈地』同時，仍一味地追捧高端市場，購買者發現房價越來越脫離自己可以承受的界限，造成新的空置；而中低端市場則出現了明顯供不應求現象。但這只能說明房地產市場正處於需求急需調整的結構性矛盾中，這需要政府的宏觀引導，並不能說明我國的房地產如眾人擔心的那樣已經陷入『泡沫經濟』中。

　　近日，央行發布了《2002年第二季度貨幣政策執行報告》，央行在報告中預期，房地產業經過了幾年快速增長後，存在調整的可能，這一預期值得關注。就去年對中國GDP增長貢獻率而言，房地產業明顯偏高。據測算，2001年房地產開發投資對中國GDP的直接貢獻率為1.3個百分點。間接貢獻率為0.6到1.2個百分點，兩者相加共計1.9到2.5個百分點，這表明，中國GDP增長對房地產業的依賴程度較高。

　　客觀而言，如今的房地產業開發熱潮最主要、最直接的導因，是由於1998年開始的房地產制度改革。從統計數字上可以清楚地看到這樣一個分水嶺。從20世紀90年代初開始，中國經濟進入高速發展狀態，1993、1994年達到高峰，緊接著就是由於中央開始治理整頓經濟過熱，投資和住房規模一路下滑，1996、1997年到達了谷底；但從1998年開始，房地產業的增長又有一個直線上昇，當年就達到最高峰，整個住房投資和開工量超過了1994年最高峰的時候；接著一路上昇，1999年和2000年經濟一路高速發展，2000年房地產開工面積一舉超過了2億平方米，而去年在這個基礎上投資更是猛增了近30%，速度非常快。由此可見，這個高速發展是從1998年的房地產制度改革開始的。房地產在此輪經濟發展中就是車輪，它帶動了整個經濟發展，所以當今的房地產熱不是泡沫。因為到目前為止需求都還是真實的。

　　展望中國房地產業，可以肯定地說，我國的房地產業仍有很大的發展空間，今後二三十年的高速發展是可能的。但是，因為當前房地產市場的風險主要是結構性矛盾，風險主要集中在高端市場上，低端市場仍供不應求，所以大力開發經濟適用房纔是整個房地產市場的主流。據統計，20年之內，中國城市要轉移進來的人口有4億到5億，如果按4個人一套房計算，將來在未來20年之內要提供上億套房子，按照這個需求估算，假設把它平攤到每一年，可能至少需要5到6億平方米的開工量纔能滿足這個需求。但現在中國每一年的開工面積大概是3億平方米左右，還遠遠沒有達到要求。可見我國的房地產業前景是樂觀的。

　　今後中國的房地產界應把重點放在低價位的經濟適用房上，而非高檔的住宅，這樣纔能滿足市場的客觀需要，纔能起到穩定的作用，起到抑制房價虛高的作用，從而促使房地產業帶動其他相關產業的發展。