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經濟適用住房的成本控制應從以下八個方面入手:
一、建設用地的征地和拆遷補償費、安置費的控制
該項成本控制的關鍵是建設項目的選址。經濟適用住房建設用地的選址,首先必須符合城市總體規劃,還要考慮到地理位置、交通狀況及環境因素等。從造價控制的角度考慮,經濟適用住房的建設用地不能有太多的地上建築物和構築物,一般應選擇生地。
市政配套條件也是影響造價的一個重要因素,若用地距城市的水、電、供熱、煤氣等主管線較遠,無疑會增加小區基礎設施建設的費用。
二、勘察設計和前期工程費的控制
該項目可分為行政事業性收費和工程服務性收費兩部分。應依靠各級黨委和政府,堅決落實各項優惠政策,把經濟適用房的收費成本控制在最低水平上。
勘探、設計、監理等工程任務的發包,必須按照新的招投標法的規定,通過公開招標,確定承包單位。目前建設行業普遍存在任務不足的問題,投標競爭十分激烈。我們可以充分利用這一有利的市場條件,在有關規定允許的范圍內,最大限度地壓低承包價。
三通一平工程費用,也是前期工程費控制的重點。土、石方工程一般工期較短,也沒有復雜嚴格的質量要求,可以采用市場價格,實行總價招標。
施工用水、用電線路的敷設,一定要兼顧小區建成後生活用水、用電的需要,切忌重復建設,增加成本。
三、建安工程費的控制
設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。規劃設計要依據小區的基本功能和要求,合理地安排住宅建築、公共建築、管線、道路、綠地的布局。豎向設計要因地制宜,依山就勢,避免大填大挖,增加土石方和基礎工程費用。
住宅的平面布置,在可能的情況下,要盡量縮小外牆周長系數(外牆周長與建築面積之比)和結構面積系數(結構面積與建築面積之比)。在滿足住宅的基本功能,保證居住質量的前提下,加大住宅的進深,對降低造價有明顯的效果。
結構形式目前仍以磚混結構最為經濟。但隨著建設標准和建築技術的不斷提高,以及政策的規范和引導,內澆外砌大模板體系、異型框架結構,將是下一代經濟適用房的主要結構形式。
對於經濟適用住房的設計人員,尤其要深入了解建築材料的市場行情,在保證結構安全和使用功能的前提下,盡量選用市場供應充足、價格相對低廉的材料。
設計變更簽證也是影響造價控制的一個重要因素,經濟適用住房功能明確,戶型也相對簡單,施工圖設計一般可以做得比較完善。
四、住宅小區基礎設施建設費(含小區非營業性配套公建費)的控制
供電企業業務上不受地方管轄,只能在小區配電的設計、建設中積極參與,爭取在供電部門允許的前提下,盡量降低造價。
作為小區的建設單位,應主動為各專業部門提供技術支持,充分發揮規模優勢,統籌協調,降低造價。
經濟適用住房的環境設計,應堅持散淡、拙撲、自然、和諧的風格。這正好有利於成本控制。
學校、托兒所、居委會、物業管理用房、公廁、垃圾站等非營業性配套公建的成本控制,參考建安工程費的成本控制。
五、管理費的控制
管理費控制的關鍵在於開發建設的規模。如果在一個建制城市只設立一家管理經濟適用住房建設的機構,不僅有利於在計劃、規劃、設計標准等方面統一控制,而且可有效地降低管理費用。
六、貸款利息的控制
貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。
在編制建設資金使用計劃、現金流量表及貸款計劃時,要予以充分的考慮,在滿足項目需求的前提下,盡量壓縮存量資金,力求減少貸款總額,縮短貸款期限,控制財務費用。
近年來,又有專家再度提議,成立專門的住房銀行,吸納房改售房資金、住房公積金以及個人住房儲蓄,實行低利率政策,為經濟適用住房建設和居民按揭購房提供信貸。
七、稅金的控制
目前,經濟適用住房建設相關的稅種主要有:固定資產投資方向調節稅、耕地佔用稅、營業稅(含城市建設維護稅、教育費附加)、企業所得稅等。在目前實施的經濟適用住房建設項目上,投資方向調節稅執行零稅率,耕地佔用稅在多數城市也獲免征。
八、利潤的控制
作為社會保障性的經濟適用住房,一方面實行劃撥土地、減免稅費的優惠政策(這實際上是實施政府補貼),一方面又承包給經營性開發企業去運作並賺取利潤,這本身就是矛盾的。而且規定這種相對固定的靜態的利潤率,又怎能調動開發企業精心運用、降低成本的積極性呢?不要一提市場經濟,就什麼都推到市場上去。
反觀市場經濟高度發達的新加坡和香港,倒是由專門的政府機構(新加坡名為住房發展局、香港名為房屋暑)統管福利房的運作。我們是否也可以參考他們的模式,設立一個專門的機構,依據專門的法規,對社會保障性住房(包括經濟適用住房)的建設和管理實施封閉運作。這樣不僅可以從根本上解決目前經濟適用住房建設政策和實踐中的許多矛盾,而且可以把利潤一刀切,降低經濟適用住房的成本。
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