從福利分房轉至住房商品化，經歷了短短10幾年時間，對改善人們住房條件所帶來了的變化是巨大的，但是，由於管理工作的相對滯後，在人們欣喜的同時，住房商品化也給人們帶來了一些不必要的煩惱，如住房裂縫問題，『缺斤短兩』問題等。針對這種情況，市有關管理部門在認真調查研究的基礎上制定了《天津市商品房管理條例》，並於今年10月24日由市人大討論通過，從12月1日起施行，從此——

　　新條例對開發商的規范愈加嚴格，而對消費者合法權益的保護則更加寬泛和具體。按照新的條例，百姓購房所涉及的幾個最根本問題都擁有了明確的法律保障。

　　房屋質量

　　1、首次對開發企業提出了項目工程階段驗收的要求。《條例》第七條規定，『商品房的地基、基礎、主體結構工程在各階段完工後，房地產開發企業應當組織勘察、設計、施工、工程監理等單位進行階段驗收；未經階段驗收或者不合格的，不得進入下一階段的施工和進行竣工驗收。』過去只是要求工程竣工驗收，現在把驗收細化到施工各主要階段，目的在於更大程度地控制和保證工程質量。如果開發商不按條例執行，最終工程竣工驗收將無法通過審核，相應的，開發商就無法辦理房屋銷售許可證和商品房准許交付使用證。

　　2、明確了房屋質量責任。長期以來，房屋質量問題是最令人頭痛的問題之一，原因在於開發商躲避、推卸責任，不僅對行業信譽造成了很壞的影響，而且殃及物業管理，甚至影響社會治安。新條例第七條指出：『房地產開發企業應當對其開發建設的商品房項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、工程監理等單位應當依照法律、法規的規定和合同的約定，對房地產開發單位承擔相應的責任。』這樣，在房屋保修期內，業主發現質量問題即可以要求開發商解決問題，而開發商則可以追究勘察、設計、施工等單位的責任，是誰的責任誰承擔。如果再次出現開發商推委、躲避的行為，業主就可以依法投訴或起訴，討回自己的權利和損失。

　　3、交房時，開發企業必須向購房人明示『一證』，提供『兩書』。『一證』是指住宅商品房准許交付使用證；『兩書』是指商品房質量保證書、商品房使用說明書。有了住宅商品房准許交付使用證，說明該住宅工程經過了驗收，並通過了主管部門的審核；供水、供電、供氣、供熱、排水等各種配套已經到位。反之，如果開發商沒有拿到該項目的住宅商品房准許交付使用證，那麼，房屋肯定是存在質量問題或配套問題。『兩書』中的質量保證書應當列明保修范圍、保修期限、保修責任和保修單位等內容；使用說明書應當說明商品房的承重結構、管線部位、不得拆改部位、承重荷載和其他使用注意事項，『兩書』是保證房屋安全使用和享受開發商什麼樣的售後服務的必要文件。

　　產權證問題

　　過去由於開發企業本身及管理不規范，致使房子住了好幾年仍然沒有拿到產權證的現象比比皆是。據市房管局今年7、8月份對該問題的調查，發現全市還有588萬m2的房子沒有拿到產權證。其主要原因是項目開發不規范，證照不齊；或由於質量問題，驗收不合格，沒有驗收合格證。新條例在准許交付使用證的規定上杜絕了上述問題。最後一關是『所有權初始登記』。有的開發商證照齊全，但不願花那筆初始登記費，故意不辦初始登記，也使購房人遲遲領不到產權證。對此，條例第十四條做出了明確規定，房地產開發企業應當自商品房竣工驗收合格之日起30日內……申請辦理商品房所有權初始登記。並在房屋交付使用10日內書面通知購房人辦理房屋所有權轉移登記手續和土地使用權登記手續。如果逾期不辦，主管部門將依法處罰，購房人也可以依法申訴或起訴。

　　購房安全問題

　　1、新條例第十六條規定，商品房銷售實行許可證制度。未取得商品房銷售許可證的，不得以任何形式銷售商品房。這就是說，目前被開發商廣泛使用的『內部認購』也是不允許的。

　　對於消費者來說，售房許可證是衡量所購商品房是否合法的最根本的依據。按照條例第十七條規定，具有銷售許可證的房子，其開發企業具有合格的法人資格和相應的房地產開發資質等級；具有合法的國有土地使用權，以及經批准的商品房投資計劃、建設工程規劃和施工許可；已按規定交納基礎設施配套費用；有已經備案的物業管理方案或者簽訂的前期物業管理合同；項目開發建設達到了市政府規定的工程形象部位；有明確的工程進度和交工日期；有商品房銷售方案。房屋未取得銷售許可證，必定是上述某一項或者多項未達到要求，如果購房人無視銷售許可證的重要性而購買了這樣的房子，必定要承擔某方面的風險。

　　2、經紀機構代理銷售商品房的，要向購房人明示其營業執照、資質證書以及開發商出具的委托書，這項規定能夠使購房人避免經紀機構非法銷售代理以及樓盤冒牌銷售的行為。

　　3、條例第二十四條規定，房地產開發企業預售商品房時向購房人提供的售樓說明書，經雙方約定，可以作為合同的內容。過去房屋實情與樓書不符引起的糾紛和官司很多，但是由於樓書不具有法律效力，大多數業主輸了官司，得不到賠償。新條例把提醒工作做到了前面，並堵住了這一維權漏洞。

　　4、條例第二十五條規定，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按建築面積或套內建築面積計價，預售商品房不適用於按套計價。因為，預售商品房看不見，摸不著，難以保證在建設當中房型結構不發生變化，不允許預售商品房按套賣，能減少許多矛盾。

　　5、過去在購房過程中，購房人因為定金吃虧的事件屢屢發生，因為法規沒有明確的規定而往往讓購房人無法擺脫被動局面。新條例第二十八條規定，房地產開發企業不按期訂立合同的，應當向購房人雙倍返還定金；購房人不按期訂立合同的，購房人交付的定金不與退還。在約定訂立合同的日期內，雙方就合同條款不能達成一致時，定金應返還購房人。

　　6、關於面積誤差，條例第二十五條規定，商品房合同載明的商品房建築面積與房地產行政主管部門核發的房屋所有權證書載明的建築面積不符時，以房屋所有權證書載明的建築面積為准。第二十七條規定，當事人在商品房合同中，對面積誤差處理方式未作約定的，按照以下規定處理：

　　(1)面積誤差比絕對值在3%之內(含3%)的，據實結算房價款。

　　(2)面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。購房人退房的，房地產開發企業應當在購房人提出退房之日起30日內，將購房人已付房款退還給購房人，同時支付已付房款利息。購房人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%之內(含3%)部分的房價款由購房人補足，超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸購房人；產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還購房人，絕對值超出3%部分的房價款，由房地產開發企業雙倍返還購房人。

　　爭議解決

　　1、曾經接到不少關於房屋結構安全質量方面的投訴，業主反映不知如何處理。條例第三十四條對此作了明確規定，購房人和開發企業對商品房結構安全質量有爭議的，一方可以委托有資質的工程質量檢測鑒定機構進行鑒定。經鑒定，商品房有安全使用質量問題的，鑒定費用由房地產開發商承擔，沒有安全使用質量問題的。鑒定費用由購房人承擔。

　　在合理使用年限內，商品房地基基礎和主體結構不能安全使用的，購房人有權退房，房地產開發企業應當承擔法律責任。

　　2、在保修期內，商品房有不影響安全使用的質量缺陷的，按照條例第三十五條規定，房地產開發企業也應當在五日內予以勘察、維修，給購房人造成損失的，應當承擔賠償責任。賠償范圍包括因維修造成損壞的修復費用、誤工損失和其他經濟損失。

　　投訴問題

　　買賣雙方因商品房發生爭議的，自行協商解決不成的，購房人可以向有關行政主管部門投訴。『行政主管部門應當自受理商品房爭議之日起30日內做出處理。『房地產開發企業應當接受……行政主管部門就商品房爭議問題進行的詢問和調查，不得拒絕和阻撓。』