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第一章總則
第一條 為規范本市商品房市場秩序,保證商品房質量,維護當事人的合法權益,促進房地產業的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和有關法律、法規,結合本市實際情況,制定本條例。
第二條 本條例適用於本市行政區域內的商品房建設、銷售和交付使用。
本條例所稱商品房是指房地產開發企業在本市行政區域內依法建設並經許可上市交易的房屋。
第三條 商品房建設應當遵循科學施工、嚴格驗收、保證質量的原則。
商品房交易應當遵循自願、公平、有償、誠實信用的原則。
商品房交付使用應當遵循配套設施齊全、保證功能完整的原則。
第四條 市建設行政主管部門負責本市商品房建設和交付使用管理工作。
市房地產行政主管部門負責本市商品房銷售管理工作。
區、縣建設行政主管部門和房地產行政主管部門按照各自取責,負責本行政區域內的商品房的管理工作。
規劃、土地、工商、物價等有關行政主管部門按照各自職責,
做好商品房的相關管理工作。
第二章商品房建設
第五條 房地產開發企業應當依法取得企業法人營業執照,
並按照建設行政主管部門核定的資質等級承擔相應的商品房開發建設項目。
房地產開發企業應當按照規定參加建設行政主管部門進行的資質年檢。
第六條 房地產開發企業開發建設商品房,應當依法取得土地使用權,並向市建設行政主管部門申請商品房建設投資計劃。
房地產開發企業申報商品房建設投資計劃時,應當出具商品房項目資本金證明。資本金不得低於項目總投資額的30%,並不得挪作他用。建設行政主管部門應當對商品房項目資本金的使用進行監督管理。
第七條 房地產開發企業開發建設的商品房項目,應當符合有關法律、法規的規定和工程建設強制性標准,並依法實施工程監理。房地產開發企業應當對其開發建設的商品房項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、工程監理等單位應當依照法律、法規的規定或者合同約定,承擔相應責任。
第八 條房地產開發企業開發建設商品房項目應當遵守下列規定:
(一)通過招標方式確定具有相應資質等級的勘察、設計、施工、工程監理單位;
(二)不得將建設工程肢解發包;
(三)不得迫使承包方以低於成本的價格競標;
(四)不得任意壓縮合理工期;。
(五)不得明示或者暗示設計單位或者施工單位違反工程建設強制性標准,降低建設工程質量。
第九條 房地產開發企業應當將商品房開發建設項目的施工圖設計文件報建設行政主管部門和規劃行政主管部門審查。施工圖設計文件未經審查批准的,不得使用。
第十條 房地產開發企業開發建設商品房項目,應當在領取施工許可證前辦理工程質量監督手續。
商品房的地基、基礎、主體結構分階段完工後,房地產開發企業應當組織勘察、設計、施工、工程監理等有關單位進行階段驗收;由建設行政主管部門委托的工程質量監督機構對階段驗收工作實施監督。未經階段驗收或者階段驗收不合格的,不得進入下一工序的施工。
房地產開發企業收到商品房項目施工單位的竣工報告後,應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收,並由建設行政主管部門委托的工程質量監督機構對竣工驗收工作實施監督。
第十一條 商品房項目施工單位應當遵守下列規定:
(一)不得轉包或者違法分包商品房項目建設工程;
(二)不得擅自修改商品房項目工程設計,不得偷工減料;
(三)不得使用未經檢驗或者檢驗不合格的建築材料、建築構配件、設備和商品混凝土。
第十二條 房地產開發企業應當自商品房項目竣工驗收合格之日起15日內,將竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者准許使用文件報建設行政主管部門備案。
建設行政主管部門發現房地產開發企業在竣工驗收過程中,有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的,責令停止使用,重新組織竣工驗收。
第十三條 對房地產開發企業及責任人實行商品房質量責任追究制。具體辦法由市建設行政主管部門制定。
第三章 商品房銷售
第十四條 商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。
本條例所稱商品房現售,是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給購房人,並由購房人支付房價款的行為。
本條例所稱商品房預售,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給購房人,並由購房人支付房價款的行為。
第十五條 商品房銷售實行許可證制度。
房地產開發企業在銷售商品房前,應當向房地產行政主管部門申請領取商品房銷售許可證。未取得商品房銷售許可證的,不得以任何形式銷售商品房。
商品房銷售許可證實行年檢。房地產開發企業未按照規定申請年檢的,由市房地產行政主管部門依法注銷其商品房銷售許可證,並予以公告。
商品房銷售完畢的,房地產開發企業應當向市房地產行政主管部門申請注銷商品房銷售許可證。
商品房銷售許可證由市房地產行政主管部門統一印制、管理。商品房銷售許可證不得偽造、涂改、租借、轉讓、冒用。
第十六條 房地產開發企業申請領取商品房銷售許可證,應當提供下列文件:
(一)企業法人營業執照和資質等級證書;
(二)商品房建設投資計劃、規劃、用地和施工等批准文件或證件;
(三)基礎設施配套證明;
(四)前期物業管理委托合同、物業管理方案的備案證明;
(五)實施房屋拆遷的,須有房屋拆遷許可證;
(六)預售商品房的,還須提供投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上的證明,達到市人民政府規定的工程形象部位,以及確定施工進度和竣工交付日期的證明和商品房預售方案。
經審查符合上述條件的,房地產行政主管部門應當自收到申請文件之日起10個工作日內核發商品房銷售許可證。
第十七條 房地產開發企業轉讓未竣工的商品房項目的,應當向土地行政主管部門辦理土地使用權變更登記手續,向建設行政主管部門辦理商品房建設投資計劃變更手續。其中轉讓已經取得商品房銷售許可證的商品房項目的,還應當向房地產行政主管部門辦理商品房銷售許可證變更登記手續。
商品房項目轉讓後,轉讓人的權利和義務由受讓人一並承擔。
第十八條 房地產開發企業取得商品房銷售許可證後,可以自行銷售商品房,也可以委托房地產經紀機構代理銷售商品房。
房地產經紀機構應當具有營業執照和房地產經紀機構資質證書。
第十九條 房地產開發企業委托房地產經紀機構銷售商品房的,應當簽訂委托合同。委托合同簽訂後,房地產開發企業應當向房地產經紀機構出具委托書,明確委托代理銷售的商品房的座落地點以及范圍、委托權限和委托期限等內容。
第二十條 房地產開發企業、房地產經紀機構銷售商品房時,應當向購房人出示商品房銷售許可證。房地產經紀機構銷售商品房的,還應當向購房人出示房地產經紀機構資質證書和委托書。
購房人在購買商品房時有權要求查驗商品房銷售許可證。購房人不得購買無商品房銷售許可證的新建房屋。
第二十一條 房地產經紀機構應當依法經營,不得代理銷售無商品房銷售許可證的商品房,不得以欺詐等手段損害購房人的利益。
第二十二條 房地產開發企業、房地產經紀機構銷售商品房應當明碼標價,不得在商品房買賣合同約定的價格之外,另行收取其他任何費用。商品房買賣價格,由當事人協商議定。
第二十三條 房地產開發企業、房地產經紀機構不得在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。
銷售已設定抵押權的商品房的,房地產開發企業應當通知抵押權人,並將商品房抵押情況告知購房人;房地產開發企業未通知抵押權人或者未告知購房人的,商品房銷售行為無效。
第二十四條 建立商品房交易場所或者舉辦商品房交易會,應當經房地產行政主管部門審核同意並報工商行政管理部門批准。
從事商品房拍賣的企業資質和專業人員資格由市房地產行政主管部門管理。
第四章 商品房廣告與合同
第二十五條 發布商品房銷售廣告,應當明示房地產開發企業的名稱、商品房座落地點和商品房銷售許可證的證號;委托代理銷售商品房的,商品房銷售廣告中還應當明示代理銷售的房地產經紀機構的名稱。
商品房銷售廣告中載明的商品房銷售許可證證號應當清楚、醒目。
第二十六條 商品房銷售廣告中關於商品房的座落地點、結構、房型、朝向、面積、裝修、設備、質量、供熱、供氣、供水以及小區環境等內容的表示(合圖示),應當真實、准確、清楚。
對商品房銷售廣告中明示的事項,購房人有權要求在商品房買賣合同中作出約定。
第二十七條 廣告經營者、廣告發布者應當核實商品房銷售廣告的內容。對內容不真實或者沒有商品房銷售許可證的商品房銷售廣告,廣告經營者不得提供設計、制作、代理服務,廣告發布者不得發布。
第二十八條 房地產開發企業銷售或者委托房地產經紀機構代理銷售商品房的,應當與購房人訂立書面形式的商品房買賣合同。商品房買賣合同示范文本由市房地產行政主管部門和市工商行政管理部門統一制發。
商品房買賣合同應當載明商品房座落地點、建築面積、房價款、付款方式和時間、商品房交付日期、質量要求、糾紛解決方式以及違約責任等內容。
商品房買賣合同中,應當附房屋平面圖和國際通用坐標標明的商品房朝向。 房地產開發企業與購房人應當自商品房買賣合同簽訂之日起30日內,按照國家和本市有關規定將商品房買賣合同向房地產行政主管部門備案;其中預售商品房的買賣合同,還應當按照市人民政府規定的職責分工向土地行政主管部門備案。
第二十九條 房地產開發企業預售商品房的,應當向購房人提供蓋有房地產開發企業公章的售樓說明書,作為商品房買賣合同的附件。售樓說明書應當包括位置圖示、布局圖、平面圖、裝修、公用設施、交付使用日把、裝修、物業管理方案等內容。
第三十條 商品房銷售可以按套(單元)計價、也可以按套內建築面積或者建築面積計價。
商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成,購房人按照法律、法規的規定對共有建築面積享有權利,承擔義務。
商品房買賣合同中應當標明建築面積、套內建築面積和分攤的共有建築面積。
商品房買賣合同載明的商品房建築面積與房地產行政主管部門核發的房屋所有權證書載明的建築面積不符時,以房屋所有權證書載明的建築面積為准。
第三十一條 按套(單元)計價的現售房屋,當事人對現售房屋實地勘察後可以在商品房買賣合同中直接約定總價款。
按套(單元)計價的預售房屋,商品房買賣合同中所附的房屋平面圖應當標明詳細面積,並約定誤差范圍。房屋交付時,套型與設計圖紙一致,相關面積也在約定的誤差范圍內,維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關面積超出約定的誤差范圍,商品房買賣合同中又未約定處理方式的,購房人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。購房人退房的,由房地產開發企業承擔違約責任。
第三十二條 按套內建築面積或者建築面積計價的,當事人應當在商品房買賣合同中,載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。
合同未作約定的,按以下原則處理:
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,據實結算房價款;
(二)面積誤差比絕對值超出3%時,購房人有權退房。購房人退房的,房地產開發企業應當在購房人提出退房之日起30日內,將購房人已付房價款退還給購房人,同時支付已付房價款利息。購房人不退房的,產權登記面積大於合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由購房人補足,超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔,產權歸購房人;產權登記面積小於合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款,由房地產開發企業返還購房人,絕對值超出3%部分的房價款,由房地產開發企業雙倍返還購房人。
面積誤差比=(產權登記面積---合同約定面積)/合同約定面積×100%
第三十三條 不符合商品房銷售條件的,房地產開發企業不得銷售商品房,不得向購房人收取任何預訂款性質的費用。
符合商品房銷售條件的,房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前,向購房人收取預訂款性質費用的,雙方在訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產開發企業應當向購房人返還所收費用。
第三十四條 房地產開發企業改變預售商品房的房屋設計和環境布局,應當事先征得購房人的書面同意,並對原商品房買賣合同予以變更;房地產開發企業未征得購房人書面同意而擅自變更的,購房人有權解除合同,房地產開發企業應當退還購房人已付商品房房價款和利息,並按照合同的約定承擔違約責任。
第三十五條 房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的,應當說明實際交付的商品房質量、設備以及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致。
第三十六條 購房人將預購的商品房轉讓給他人的,應當按照下列規定辦理:
(一)尚未付清商品房總房價款或者抵押貸款購房的,轉讓人應當事先征得房地產開發企業或者貸款銀行的同意,並與受讓人訂立預購商品房轉讓合同;
(二)已付清商品房總房價款的,轉讓人應當與受讓人訂立預購商品房轉讓合同,並書面通知房地產開發企業;
(三)轉讓人和受讓人應當自簽訂預購商品房轉讓合同之日起30日內,持原商品房買賣合同和預購商品房轉讓合同向房地產行政主管部門備案。
預購的商品房轉讓後,原商品房買賣合同載明的權利義務隨之轉移。
第五章商品房支付使用
第三十七條 商品房配套單位和房地產開發企業應當訂立配套合同。配套合同應當載明配套費用、配套工程交付使用的日期、違約責任等內容。配套合同示范文本由市建設行政主管部門和市工商行政管理部門統一制發。
國家和本市對配套費用的標准有規定的,應當執行規定的標准。
第三十八條商品房配套單位應當按照配套合同的約定履行配套義務,不得漏項、甩項或者隨意變更設計,確保工程質量,並自配套工程竣工之日起5個工作日內,向房地產開發企業出具配套證明。
第三十九條房地產開發企業對其建造的住宅商品房在竣工驗收合格、配套設施齊全,並取得建設行政主管部門核發的住宅商品房准許使用證後,方可交付使用。
住宅商品房准許使用證由市建設行政主管部門統一印制、統一管理。住宅商品房准許使用證不得偽造、涂改、租借、轉讓。冒用。
第四十條 申請領取住宅商品房准許使用證,應當符合下列條件:
(一)住宅商品房已經竣工驗收合格,並提供竣工驗收報告;
(二)持有建設工程規劃驗收合格證;
(三)具備供水、排水、供電、供氣、供熱、道路、綠化、停車場、物業管理用房等配套條件,並由相關配套單位出具住宅商品房已具備配套條件的證明;
(四)非經營性公建與住宅商品房同步建成,已具備使用功能,並由區、縣配套單位出具證明。
經審查住宅商品房符合上述條件的,建設行政主管部門應當自收到申請文件之日起7個工作日內核發住宅商品房准許使用證。
第四十一條住宅商品房准許使用證按幢發放。
分期建設的商品房住宅小區,可以分期領取住宅商品房准許使用證,分期入住。
房地產開發企業將住宅商品房交付使用時,應當向購房人出示住宅商品房准許使用證。
第四十二條房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付購房人。未能按期交付的,房地產開發企業應當承擔違約責任。
因不可抗力或者當事人在商品房買賣合同中約定的其他原因,需延期交付的,房地產開發企業應當及時告知購房人。
第四十三條房地產開發企業將商品房交付使用時,必須向購房人提供商品房質量保證書和商品房使用說明書。
商品房質量保證書使用市建設行政主管部門統一制發的示范文本,應當列明保修范圍、保修期限、保修責任和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照商品房質量保證書的約定,承擔商品房保修責任。
保修期限內,房地產開發企業因對商品房進行維修給購房人造成損失的,應當依法承擔賠償責任。
第四十四條房地產開發企業應當自領取住宅商品房准許使用證或者非住宅商品房竣工驗收合格之日起3O日內,按照國家和本市規定,申請辦理商品房所有權新建登記。
商品房所有權新建登記辦理完畢後,房地產開發企業應當在1O日內書面通知購房人,購房人應當自接到通知之日起30日內辦理房屋所有權登記和土地使用權登記,房地產開發企業應當給予必要的協助。
第六章爭議解決
第四十五條購房人和房地產開發企業對商品房質量有爭議的,任何一方可以委托具有相應資質的工程質量檢測鑒定機構進行鑒定,但在鑒定前須通知對方。經鑒定,商品房質量有問題的,鑒定費用由房地產開發企業承擔;經鑒定,商品房質量沒有問題的,鑒定費用由委托人承擔。
第四十六條 經鑒定,商品房地基基礎工程和主體結構在合理使用年限內不能安全使用的,購房人有權退房,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
在保修期限內,商品房存在不影響商品房地基基礎工程和主體結構安全使用的質量缺陷的,由房地產開發企業在5日內予以勘察、維修;給購房人造成損失的,房地產開發企業應當承擔賠償責任,賠償范圍包括裝修損壞的修復費用、誤工損失和其他直接經濟損失等。
第四十七條 購房人和房地產開發企業因商品房發生爭議的,應當先行協商解決;協商解決不成的,購房人可申請以下有關行政主管部門處理:
(-)因商品房設計、質量和配套(合非經營性公建配套)等問題發生的爭議,由建設行政主管部門負責處理;
(二)因商品房銷售、面積、房屋所有權證書和物業管理等問題發生的爭議,由房地產行政主管部門負責處理;
(三)因商品房價格和收費問題發生的爭議,由價格主管部門負責處理;
(四)因商品房規劃(含綠化規劃的實施)問題發生的爭議,由規劃行政主管部門負責處理;
(五)因商品房廣告問題發生的爭議,由工商行政管理部門負責處理。
房地產開發企業應當接受前款規定的行政主管部門就商品房爭議問題實施的詢問和調查,不得拒絕和阻撓。
第四十八條因商品房質量問題或者商品房買賣合同中約定的事項以及房地產開發企業承諾的事項,購房人和房地產開發企業發生爭議的,可以依照法律規定和商品房實賣合同的約定,直接向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第七章法律責任
第四十九條房地產開發企業有下列行為之一的,由建設行政主管部門責令改正,並可處以10萬元以下罰款:
(-)違反本條例第五條第二款,未按照規定參加資質年檢的;
(二)違反本條例第十條第二款,未經階段驗收或者階段驗收不合格而進入下一工序施工的;
(三)違反本條例第三十九條第一款,未取得住宅商品房准許使用證而將住宅商品房交付使用的;
(四)違反本條例第四十三條第一教,未向購房人提供商品房質量保證書和商品房使用說明書的。
第五十條房地產開發企業違反本條例第八條、第九條、第十條第一款和第三款、第十一條、第十二條規定的,由建設行政主管部門依照《建設工程質量管理條例》(國務院令第279號)予以處罰。
第五十一條房地產開發企業違反本條例第十七條第一款,未到相關行政主管部門辦理變更手續,擅自轉讓未竣工的商品房項目的,由土地行政主管部門、建設行政主管部門或者房地產行政主管部門根據具體情況責令改正,沒收違法所得,並可處以違法所得5倍以下的罰款。
第五十二條違反本條例,有下列行為之一的,由房地產行政主管部門給予行政處罰:
(一)房地產開發企業違反本條例第十五條第二款和第十八條,未取得商品房銷售許可證擅自銷售尚品房或者委托代理銷售商品房的,責令停止銷售活動,沒收違法所得,可以並處已收預付款l%的罰款;
(二)違反本條例第十五條第五款,偽造、涂改、租借、轉讓、冒用商品房銷售許可證的,責令停止違法行為,有違法所得的,沒收違法所得,並可處以2萬元以上5萬元以下罰款;無違法所得的,處以2萬元以下罰款;
(三)房地產經紀機構違反本條例第十八條第二款,未取得房地產經紀機構資質證書擅自從事商品房代理銷售活動的,責令停止代理銷售活動,有違法所得的,沒收違法所得,並可處以10萬元以上20萬元以下罰款;無違法所得的,可處以10萬元以下罰款;
(四)房地產經紀機構違反本條例第二十一條,代理銷售無商品房銷售許可證的商品房的,責令停止代理銷售活動,沒收違法所得,處以10萬元以上20萬元以下的罰款,並可注銷其房地產經紀機構資質證書;
(五)房地產開發企業違反本條例第二十九條,未向購房人提供符合規定的售樓說明書的,責令改正,並可處以5萬元以下罰款;
(六)房地產開發企業違反本條例第四十四條第一款,未按期申請辦理房屋所有權新建登記的,責令限期辦理,並可處以5萬元以上20萬元以下罰款。
第五十三條房地產開發企業、多地產經紀機構違反本條例第二十二條,在商品房實賣合同約定的價格之外另行收取其他費用的,除應當退還加收費用並依照商品房實賣合同的約定承擔違約責任外,由價格主管部門依照有關法律、法規的規定予以處罰。
第五十四條房地產開發企業、房地產經紀機構違反本條例第二十三條第一款,在未解除商品房買賣合同前將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的,由房地產行政主管部門責令改正,沒收違法所得,並處以違法所得3倍以下的罰款;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
第五十五條違反本條例第二十四條第一款,未經審批擅自建立商品房交易場所或者舉辦商品房交易會的,由工商行政管理部門責令停止招商活動,限期補辦手續,並處以1萬元以上3萬元以下罰款。
第五十六條違反本條例第二十五條、第二十六條、第二十七條規定的,由工商行政管理部門按照《中華人民共和國廣告法》的有關規定予以處罰。
第五十七條違反本條例第二十八條第四款、第三十六條,未按期備案的,由房地產行政主管部門責令限期辦理備案手續;逾期仍不辦理備案手續的,處以1000元以下罰敖。
第五十八條商品房配套單位違反本條例第三十八條,未按期向房地產開發企業出具配套證明的,由建設行政主管部門責令改正,並可處以每逾期一日 1萬元的罰款;給房地產開發企業造成損失的,應當承擔賠償責任。
第五十九條違反本條例第三十九條第二款,偽造、涂改、租借、轉讓、冒用住宅商品房准許使用證的,由建設行政主管部門責令停止違法行為,有違法所得的,沒收違法所得,並可處以2萬元以上5萬元以下罰款;無違法所得的,處以2萬元以下罰款。
第六十條違反本條例第十六條第二款,房地產行政主管部門對符合規定的商品房銷售申請,未按期核發或者拒不核發商品房銷售許可證的,對直接責任人員由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分。
第六十一條違反本條例第四十條第二款,建設行政主管部門對符合規定的住宅商品房,未按期核發或者拒不核發住宅商品房准許使用證的,對直接責任人員由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分。
第六十二條有關行政主管部門的工作人員在商品房建設、銷售和交付使用管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第八章附則
第六十三條拆遷安置房屋的質量監督和支付使用活動,應當遵守本條例的相關規定。
第六十四條本條例自公布之日起施行。
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