城市經營、城市資產經營、經營城市以及『三分建設、七分管理、十分經營』的提法頻現諸媒體，到底何為城市經營呢？

　　全球經濟一體化理念帶來各國城市建設管理模式的變革。當前世界比較流行的城市發展模式是『企業家化城市治理模式』，這種模式的實質就是政府以企業家的角色來管理城市，治理城市，把整個城市作為資產進行有效整合，以達到國有資產保值增值並發揮最大效用的目的，這種管理模式從某種意義上說是涵蓋了城市經營的理念和本質。政府在城市建設和管理中充當主導，是城市經營的主體，而城市的各種資產都是城市經營的客體，也是城市經營的主要對象。

　　城市經營溯源

　　早在20世紀中葉，西方一些發達國家就開始出現城市經營思想的萌芽。

　　20世紀西方興起城市經濟學，運用經濟學理論來研究城市土地利用、交通運輸、城市環境、住宅建設、公共財政等方面的問題，推動了城市經濟社會的發展，這其中就包含了利用市場經濟手段進行城市經營的觀念。在城市化發展較早的英國，新城基礎設施采取了兩種模式，一是國家開發建設，二是公私合營進行開發建設。到了20世紀60-70年代進入改革階段，一是整體出售國有資產；二是國有資產難以整體出售則將其能贏利的一部分資產賣掉；三是把國有企業資產有償或無償轉讓給本企業職工；四是政府通過簽訂特許權協議方式，把政府承擔的城市基礎設施項目的設計、施工、融資、經營和維修的責任交給某一公司或國外企業，在建成此項目後的協議期內，通過經營該項目，獲得投資回報，協議期滿後，該項目無償轉讓給政府，即BOT方式進行建設；五是采用政府出資，由私人承包提供城市基礎設施產品或進行服務；六是將私人經營原則和市場競爭精神引入國營部門。如此等等，為城市經營理念的形成和運作提供了經驗。之後法國、美國、日本、意大利等國家在城市基礎設施投資融資方面進行了許多有益的嘗試，形成了不同的模式。

　　我國經濟界的專家和學者在80年代中後期就提出了『城市基礎設施的經營與管理』、城市土地有償使用等觀點，實際上就是城市經營理念的雛形與起源。90年代以後，國內一些大城市相繼在城市建設和管理中探索出了『以路帶房』、『基礎設施建設帶動舊城改造』、『市政設施專營權有期限轉讓』、『發行城市建設債券』等做法，進一步從理論和實踐上肯定了城市經營的理念。1998年9月，中國城市經濟學會會長汪道涵在上海召開的紀念十一屆三中全會20周年研討會上明確指出，今後城市現代化建設要走經營城市的新路，『經營城市』和『城市經營』的概念首次在公開的會議上被正式提出，此後學術界又召開了多次研討會，各類雜志也開闢了專欄，學者、專家管理者和政府管理者各抒己見，關於城市經營的討論成了新一輪的熱門話題。

　　城市經營

　　——城市發展的催化劑

　　經濟學中有一個重要的『納瑟姆』曲線，它表明，城市化率在30%以下時城市現代化發展比較慢，達到30%後，城市現代化發展就將進入快速發展階段，就好比駛入了快車道，直到城市化水平達到70%以上後，又進入了緩慢發展期。

　　我國目前的城鎮化率為37.6%，恰好剛剛進入城市現代化快速發展期，大做城市經營的文章在一定意義上可以起到城市發展的催化劑的作用，具體來講可以起到五個有利於的作用。

　　1、有利於創造城市價值，提昇城市競爭力

　　21世紀既是城市發展的時代又是城市間競爭日趨激烈的時代。發展與競爭成為21世紀城市發展的主題。

　　城市經營是將城市作為資產，以資本運作的方式來取得一種綜合效益。通過對城市自然資本、人力作用資本和延伸資本等不同資本要素的集聚、重組和運營，提高資本要素的利用效率和規模，對城市價值的創造和城市競爭力的提昇有著十分重要的影響。

　　2、有利於促進城市政府職能的改變，有利於市場經濟體制的逐步建立

　　城市經營理念是市場經濟條件下城市建設管理體制改革和機制創新的產物。與傳統計劃經濟體制下城市發展模式最本質的區別是，城市建設和發展資金不再過多依靠財政，而是把整個城市的無形資產和有形資產推向市場去運作、經營，去聚集更多的建設資金。因此，政府的管理理念、管理手段、管理方式以及政府管理部門的各項職能都將相應發生深刻的變革。城市政府的職能實現了由『計劃管理』向『市場管理』的轉變，由『直接微觀管理』向『間接宏觀管理』的過渡。因此，城市經營歷年在趁勢發展中的應用，實質上是促進和體現了城市政府職能的轉變，同時有利於市場經濟體制的建立和不斷完善。

　　3、有利於調整城市格局，促進城市總體規劃的實施

　　城市總體規劃是城市發展的宏偉藍圖，城市建設和管理各項工作都必須以城市總體規劃為前提。在城市發展中正確運用城市經營理念，使城市建設管理能夠按照城市總體規劃的要求去運作，促使政府加強規劃管理，有利於城市總體規劃的全面實施。

　　4、有利於改革傳統的城市建設投、融資體制，建立多元化城市建設資金渠道

　　長期以來，城市商品的價值屬性一直未被明確地提出，城市基礎設施全部被視為公共物品，采用單一的政府投資和財政補貼的方式來運作，單一的投資主體，有限的建設資金已影響到城市的進一步發展。城市經營理念是對傳統投資體制的摒棄，將城市基礎設施中可經營性的設施推向市場，以產權和股權轉讓、經營權和使用權轉讓等方式融通資金，逐步形成政府、企業、社會等多元投資主體、多渠道籌集資金的新態勢。

　　5、有利於實現市場化管理，提高管理的效能與效率

　　組成城市資本的要素是相互依存、相互關聯的，樹立整體管理的觀念和采用綜合治理的科學方法，城市管理纔是一種市場經濟體制下的城市管理，一種市場化的城市管理。在城市管理中不斷運用城市經營的各種手段，提高城市管理的效能與效率，努力去創造城市價值提昇城市競爭力，纔能推動城市協調健康的發展。

　　城市經營模式比較

　　1、強化規劃，調整布局，提昇土地使用效益

　　一些城市通過科學規劃對城市進行合理布局，使資源型、污染型工業得到改造、分流、疏散，城市基礎設施得到有序配套，優化城市的內涵質量，提昇了城市空間的『含金量』。如大連市在過去7、8年間，將市區內90多家污染嚴重和困難企業遷入郊區重建，實現再生，既救活了一些困難企業，又改善了市區整體環境，使城市總體增值，給城市帶來了豐厚的回報。經過多年的調整，大連的土地價格1999年比1994年增長了5倍，大連市新建城區160多平方公裡所擁有的實物資產由1992年的760億元增長到1999年的2600多億元。上海最近推出一種新的環境管理模式——排污指標有償轉讓，就是實行不同地段不同控制標准和征收排污處理費用標准，促使企業采用先進的污染治理措施，減少了污染物排放量，不但保護了環境，而且能將多餘的污染指標有償轉讓，獲得客觀的經濟效益。實際上是將環境質量指標、排污標准與企業經濟效益掛起鉤來，運用經營手段來取代單純的行政手段。

　　2、實行城市國有土地資本運營，促進國有土地資本的保值增值

　　杭州市在實行經營城市戰略時，在深化土地使用制度改革、加強城市國有土地資本運營方面做了積極的探索。從1997年下半年起，就開始建立並實行土地收購儲備出讓制度。出臺了《杭州市土地儲備實施辦法》，組建了土地儲備中心，通過『土地統一收購』和『統一批發權』，實行『政府主導型』的土地儲備制度。1994年以來，全市以土地公開招標拍賣的方式，收取土地出讓金23.4億元，比原先擬訂的按協議方式出讓的金額高出8.4億元，2000年杭州國際博覽會上，累計成交額6.97億元人民幣，扣除土地開發補償費，淨收益3.74億元，為城市建設聚集了客觀的財力。2001年11月，杭州被國土資源部確定為全國國有土地資本運營的試點城市之一。另外，寧波、溫州、紹興、上虞等市通過土地招標、拍賣的淨收益都分別佔當年財政收入的30%左右。

　　3、充分利用外資，加強城市基礎設施建設

　　上海在城市經營方面，采用7種方式引進外資用於城市基礎設施建設：

　　中外合資共同開發成片土地，包括『七通一平等『；

　　利用外資建設並經營重大城市基礎設施項目，以設施收費收回投資；

　　中外合資建設城市基礎設施項目；

　　盤活資產存量，向外商轉讓已建成的基礎設施專營權；

　　外灘金融大樓向外商房產置換；

　　利用土地級差，向外商出讓(批租)土地，獲得外資改造舊城區；

　　采取外資平價內銷商品房政策，以『外商出錢、中方出地、限期建設、政府收購、保證收益』形式擴大利用外資。

　　4、加快城建投融資體制創新，提高政府財政投資的導向力度和宏觀效益

　　深圳市提出，經營城市是一種企業化行為，主體是政府，政府可組建享有獨立法人地位的經濟主體如城建投資公司等，但政府必須對項目的選擇、資金使用情況和產品服務價格進行嚴格審查和有效監控，決策重大問題。通過改革投融資體制，在保持政府投資力度的同時，提高政府投資帶動社會投資的比率，使有限的財政資金發揮更大的作用。成都市則是建立以『政府投入、市場補償、社會投資』為原則，具有『自籌、自備、自還』能力的城建投融資體制，由單一的政府投入向地方政府投入、城市基礎設施有償使用(有償服務)、公用事業合理計價、吸引社會資金和引進外資等多元投入轉化。

　　5、充分調動民間投資的積極性，廣闢城建資金來源

　　一些城市按照城市經營的理念，采取以政府投資為導向，吸引更多的社會資金來投入城市建設的辦法，實行『誰投資，誰所有，誰收益』。

　　湖南益陽從1996年開始，將市區內所有的路燈、電杆上的廣告實行拍賣收費，每年僅此一項收費就達1000多萬元；長沙市1997年對累計虧損1億多元的公交公司通過改變承包經營方式，建立現代企業制度，實行股份制經營，廣泛籌集資金，當年5家股份制巴士公司不但沒有一家虧損，還新增車輛195輛，贏利250餘萬元等等。

　　以上模式都是將城市作為一種資源，將可以用來經營的存量資產和生產要素推向市場，進行重新組合和優化配置，並集中一部分收益，再投入到城市建設的新領域，從而實現了城市資源流動增值和城市建設的可持續性發展。