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《物業服務管理條例(草案)》出臺後,國務院法制辦公布了該條例草案,並向社會各界廣泛征集意見和建議,引起了廣泛關注,收到了來自各界人士的意見和建議。
草案中主要涉及八個方面的內容:一是當前物業管理中存在的主要問題,包括物業服務法律關系各主體間的權利義務不夠明確,物業管理企業的行為不規范,業主委員會的運作缺乏監督和制約,物業開發建設質量對物業服務造成的影響;二是條例的指導思想和基本原則,即業主自制的原則、物業要體現服務的原則、公開公平的原則和平等協商與政府監督相結合的原則;三是條例的調整范圍,包括住宅和非住宅,而沒有局限於住宅;四是強調前期物業管理,開發商、物業在銷售之前,要選出一個有自制的物業管理公司簽定合同;五是業主大會和業主委員會的職責,強調業主自制原則,並加強對業主委員會的管理和制約。六是物業管理企業及其從業人員,也要取得相應的自制,要有營業執照,纔可以從事物業管理;七是強調加強政府對開發商、物業管理公司和業主大會的監督管理;八是關於物業服務費和公共設備、設施的維修資金等等。
11月26日,由本報與北京房地產開發促進會、華夏時報主辦,北京萬通鼎安國際物業管理顧問有限公司承辦的關於《物業服務管理條例》的研討會在萬通新世界廣場舉行,與會代表就《物業服務管理條例》草案的一些問題進行了積極而熱烈地討論。
北京萬通鼎安國際物業管理顧問有限公司總經理楊勇?
條例總的水平比較高,但也有一些問題。
首先是某些問題的界定不夠明確,比如對於按照物業所擁有的建築面積擁有投票權中所擁有的建築面積的界定,對於普通住宅的標准界定,物業收費問題、維修基金的界定,對於物業管理疏於管理的界定,商業物業和居住物業的界定等等。
其次是條例中有些提法缺乏可行性,比如業主委員會決議表決要2/3以上的業主通過纔有效,比例太高,供電、供水等由公共事業部統一管理,是不可行的,一般來講都是小區的物業管理部門來維護。對小區的臨時佔用、挖掘道路、場地,要報經業主委員會同意,過程過於復雜,如果改變使用功能的話需要業主同意是比較合適的。
再是條例的某些規定不可一刀切,如開發商與物業管理完全分業經營,這將會打擊國內的一些物業管理公司。再有前期物業合同期限是三年,其實在實際操作時把前期和後期分開,它直接可以過渡到物業委員會成立之後,物業和業主委員會繼續續簽也可以作為一個規定,不一定就是三年。第59條中講『未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批准,擅自采用協議方式選聘物業管理企業的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門給予警告,責令限期改正,可以並處10萬元以下的罰款。』這種強制執行的方式欠妥,完全實行招標其可行性還有待接受,不會一下就完全杜絕。
國貿物業酒店管理有限公司副總經理梁偉?
從現在物業管理的實際效果來看,很多知名的物業管理項目都是單一出租。單一出租也是一種物業管理活動。包括在北京、上海、深圳的一些企業,管理好的都是大的一些集團,他們自建自管。將建和管截然分開,不太可取。
關於招標的問題,我們也做了一些招標,問題就在品牌上。招標一般來講價格比較低,而在實際招標過程中,很多的知名企業從銷售的角度考慮,往往不會考慮價格比較低的物業管理公司,他要考慮項目的品牌和知名度,這將作為銷售的一部分,如果強制小區的物業管理公司都要招標產生,可能會產生一些不利的影響。
北京永莊投資管理公司董事長趙永莊
對於《物業服務管理條例(草案)》的幾點建議:
1、增大業主委員會的權限,建議增加業主委員會協調業主與物業管理企業的關系和規勸並制止業主和物業管理企業的違約行為兩條。
2、業主委員會要增加協調關系,規勸和制止業主和物業管理企業的違約行為。
3、對於前期物業管理,有一個非常重要的時間界限問題,在時間的界限上以物業正式竣工驗收作為正式接管日期。竣工驗收不是物業公司的責任,它應該是建設開發商和政府部門、質檢部門的職責。
北京律師協會消費者投訴部主任邱寶昌?
要明確業主大會和業主委員會的職責和權利問題。條例有一點忽略了,即業主委員會到底擁有什麼的權力。條例當中沒有明確業主委員會的法律地位,這將無法行使權力。
還有一個前期物業的問題,物業公司的選擇是一個市場競爭的結果。從業主的角度來看,是有利的,可以有較低的價格、較高的服務。如果前期是一種指定,這實際上是很不公平的。
《物業服務管理條例》當中能不能加入這一條,如果物業管理公司在競爭中落選,就必須要走,你不走要承擔責任。這涉及到更多的物業公司的合法權力。
同時還要涉及到業主委員會的成員是不是公益性的、自願的,如果要有費用,費用該怎麼處理,作為業主委員會能不能有經費,經費如何取得,怎樣保證工作的順利進行等問題。
新華遠總裁任志強
關於物業管理有以下問題:
第一、是誰來組織業主委員會,組織者是不是有權力決定業主委員會,應該有一套組織法。第一個購買人如果簽約同意開發商所簽的合同,所有人必須簽同意文件,實際上開發商已經把它轉移為所有業主都同意的合同。不管該物業管理是什麼樣,你都沒有選擇。
第二、業主委員會是一個什麼樣的組織,業主委員會必須有法律地位,否則就不可能和物業公司對簿公堂,這在我們現有的條約裡沒有。
第三、物業管理公司在做什麼,物業公司所有的一切都是被授權、被委托的。現在有個大的問題,我們物業公司是包乾制還是傭金制。高檔住宅應該是包乾制的辦法,按提供的服務提取的傭金是物業管理公司的辦法。
第四,業主有什麼樣的權利。業主的權利是在獨有的空間裡享受裝修等的權利,並享有制定該權力,在遵守共同的規則下保護自己的權利。
第五、業主依據什麼來行使權力。有的規定是一戶一個投標權,有的是按面積,我們這次是規定按建築面積,實際上更科學的方式是把它按比例,按你在社區中所佔的份額來行使你的權力。
第六,業主對物業管理公司的欠費的說法是不對的,業主沒有對物業管理公司欠費,業主是對業主大會欠費,業主對業主的違約。
第七,政府強制性規定的公共設施維修基金不合理,建議業主委員會建立一個合理的基金批准,夠用就行了,夠用就是一個維持標准的尺度。
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