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北京大學教授張頤武將地產的文化現象歸為三大焦慮:命名的焦慮、安全的焦慮、品位的焦慮。尤其品位的焦慮正困擾著房地產開發商。
前些年,開發商只要能夠選到一個好地段,6層小磚房蓋起來,房就賣了,錢就賺了。而今不同了,消費者經歷了買地段、買概念、買環境,現在已經上昇到買舒適、買服務、買品牌、買文化了,消費者不斷成熟,為了提高競爭力,開發商不斷引進新的設計思想、住宅設備,建材及相關的新技術也在不斷昇級,尤其對於新技術的出現,消費者是否買賬呢?
1、新技術喊的多、用的少、問題多
在實際應用過程中,一些高新技術的應用效果並不理想。比如一度被熱炒過的電熱膜技術,被開發商應用到商品房建設中,結果不僅房間溫度達不到設計要求,而且采暖費用還很高,造成業主和開發商之間的糾紛。智能化是開發商必須考慮的一項技術,有些開發商配備了高級智能化系統作為賣點,結果真正投入使用的很少,一旦使用,住戶將支付更高費用。有關專家指出,對於寫字樓而言,許多高昂設備閑置,使用率不超過30%,原因在於懂得使用這些設備的技術人員太少。
2、初衷好,結果難料
不創新擔心沒特色被淘汰,但引進新技術,開發商同樣面臨市場風險。首先是新技術的可靠性,如果不可靠,出了問題,客戶會不滿意;其次是安裝施工水平,高技術的安裝隊很難找;第三是成本,新產品的使用會增加成本,反映到房價裡,使開發商在銷售時多了一絲顧慮;第四,購房者的心態有時很難琢磨,很多人注意力仍停留在廳的大小、臥室朝向等,對住宅真正使用功能還不太看中,對外牆是否具有呼吸功能、是否保暖,樓板是否隔音,小區水質如何還不是很在意。更重要的是國內還沒有一個對新技術作出評價與選擇的機構,消費者不是技術權威,不能僅依靠他們自己選擇,依靠企業甚至一些行業的引導存在著行業利益的影響,因此新技術如何真正轉化為生產力,還需要一個漫長的普及過程,開發商的技術選擇危機也將隨之持續。
3、適度超前纔是化解危機的良方
既然目前技術選擇危機已經客觀存在,而根據房地產發展的現狀,短期內又暫時不可能實現工業化成套化生產,那麼就應用技術經濟的指標來衡量技術的使用,就是要求新技術既能切實提高客戶的居住品質,又能切實保證客戶的經濟利益。當然如何保證技術的可靠性、實際安裝及後期使用維護仍將是困擾開發商的難題之一。
有專家指出,現在市場有些開發商過分炒作新技術,一味求新求異,而忽略了一些基本的技術問題。技術選擇要適合國情,從居住功能、居住需求、消費者實際承受能力來考慮。應適度超前,引導消費。只有讓客戶能真切體會新技術的便利、舒適,客戶纔會買賬。
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