中國大學在現有人均密度下如何實現高校擴招？興建大學城與經濟有何關聯？在2000年春，福建省委、省政府就做出決定，叫板福州大學城的建設開發，於是福州的地產開發行業掀起一輪新的『圈地運動』，『教育地產』作為一個全新的地產開發理念，無疑要引發一次福州地產行業的十二級『地震』。

　　從著名策劃大師王志綱成功救活碧桂園的『人無我有』開始，引入教育的主題地產模式被地產界和策劃公司紛紛跟風和效仿，並不斷賦予新的內涵，當教育地產在南中國炒得如火如荼之時第三次全國教育工作會議做出了全面推進素質教育，加快教育改革與發展，大力實施科教興國戰略的重要決定，使中國教育產業進入了全面振興的新時期。為了響應中央關於『要將教育納入戰略發展重點和現代化建設的整體布局之中，切實作為先導性、全局性、基礎性的知識產業和關鍵的基礎設施擺在優先發展的戰略地位』這一號召，全國各地開始興建大學城。如武漢黃家湖大學城、南京仙林『大學城』、遼寧綠島大學城、廣州大學城、合肥開發區大學城、蘭州大學城、上海東方大學城、沈陽大學城、湖南岳麓山大學城等。

　　以上的大學城概括起來不外乎二種，一是政府主導型。教育作為一項高級生產要素被愈來愈多的政府所重視。政府要增強城市經濟的可持續發展動力，而高校擴招後校捨不足，國家又停止了審批開發區項目，在三方面的因素交互作用下，各地政府對現有的大專院校『騰籠換鳥』，進行異地搬遷改造，以行政乾預的方式形成『高校集群』。這一模式大都是由政府投資基礎設施建設，高校投資教學設施建設，在生活服務設施建設方面實行市場運作，由業主自行開發。在與辦學主體之間的關系上，大都采用政府引導、市場運作、學校自主的方式。從目前運行的情況看，這些大學城存在的缺陷主要有：一是受當地政府財力不足的制約較大；二是由於政府組織對外界市場需求和產業商機的反應遲緩，無法體察和滿足不斷變化的需求；三是在理念和機制上沒有取得重大突破，僅處於教育相關服務延伸模式的初級階段。

　　另一種模式是企業主導型。當一些專家學者還在為教育能否產業化、市場化而吵鬧不息的時候，這些企業以其卓識遠見和民族振興的使命感，抓住教育產業顯露出的巨大商機，另闢蹊徑投資建設大學城。目前，有的大學城已悄然崛起，有的正緊鑼密鼓地制定規劃或正在啟動建設，如杭州下沙大學城、上海松江大學城、東方大學城、福州大學城、寧波大學城、珠海大學城等。這些大學城以企業投資、政府支持、產業化經營，社會化服務的模式形成了高校『紮堆』，從發展趨勢上看，大學城的意義顯然不在其規模的大小，關鍵是其定位，在於其運作方式和管理方式。由於在地產、教育、基礎設施建設、配套等諸多第三產業領域內都有商機，所以參與投資建設的企業都能找到自己的產品類型和盈利點而分得一杯羹。這裡之所以把大學城看作是教育地產的一種發展和延伸，是因為大學城的投資建設還是以房地產開發經營為主，眾多投資者還是房地產公司，他們是『虛』做教育『實』做地產，只不過提供的服務產品更加多樣化和專業化，與其它產業之間的復合性和關聯性更強一些而已。

　　而福州大學城的興建正是第二種模式，目前福州大學城的規劃面積是1.8萬畝地，建成後將有20萬師生入住。這樣一個龐大的規模和龐大的消費群體，足以刺激福州大大小小的房地產開發商敏感的神經，很多開發商從2000年省政府做出興建大學城的決定那刻起，就開始千方百計的『圈地』，但發現除了捷足先登的一批人外，現很多地皮都在政府研究待定之中。而這些待定的地皮，也無疑是將來眾多有實力的開發商都想咬一口的『肥肉』。據了解，目前這批先行者主要是閩都大莊園、金橋花園、綠洲家園等，其中閩都大莊園650畝的圈地舉措無疑是個大手筆。而這些已經成功圈地的地產商，也正是看准這一龐大的消費群體，和大學城沒有建教師公寓的市場空白，下大力氣做足這方面的文章。閩都大莊園牆上飄飛的彩帶，如『為大學城建設加油』、『教師享受X折購房優惠』，無疑是開發商投機心態的一個影射。

　　大學城推動福州教育地產快速發展

　　從城市發展戰略的角度分析，近年來我國新城市產生的動因，一種是在外向型經濟的作用力下產生的，如深圳、浦東；一種是本地民間經濟力量聚集而成的，如溫州的龍港。目前還有一種巨大的動因，就是人民群體一年上千億元的教育投資，和另外上千億元的教育投資願望。在發達國家，這種動因已經造就了數百個小城市，即『大學城』，在我國，這種原因對於推動城市化發展作用完全是正面的，以一個名牌大學的大型分校為動力而形成的新型城市，具有高文化、高素質的居民結構，加之很好的城市規劃，很好的道路交通基礎設施和商業服務業設施，沒有工業污染和少有社會污染，這都將使它具有良好的居住環境與工作環境。它將極大地提高國土利用價值，並為居民帶來很大的房屋昇值潛力。由此可見，教育對國家經濟與社會發展的作用，不僅在於能培養造就出高素質的人纔，而且還有可能帶動和造就出高品質的新型城市，成為推進城市化發展的巨大推動力。

　　福州大學城項目的建設，對於周邊的房地產項目來說更是個『利好』消息。毗鄰大學城的閩都大莊園、金橋花園、綠洲家園等樓盤開發商，以敏銳的嗅覺，嗅到福州這次房地產革命散發在外的甜蜜香味，成為大學城周邊地產開發的第一撥淘金者。據了解，閩都大莊園從去年開盤以來房價節節攀昇，均價從每平方米1680元上昇到1980元，最高價達到2200元。一期、二期全部售罄，三期尚未開盤就已基本預訂完。該樓盤的策劃人福州天葵廣告有限公司總經理周城說，正是借著大學城的天時地利，閩都大莊園成了『皇帝的女兒不愁嫁』。而許多購買閩都大莊園的業主，也正是看中了未來大學城帶來的商業繁榮、生活便利、文化氛圍、綠色環境和今後巨大的昇值空間，紛紛來到這裡購房置業。周城說，前些年，很多業主雖然來這裡購房，但很多人還是存在一種觀望的態度，交了訂金卻遲遲不來簽合同，而售樓部要求退房卻又遲遲未見人影。現在上街一帶地皮明顯昇值，這些購房者又反過來催著要求盡早簽訂購房合同，現在每天他都要接手好幾起這樣的事。福州大學城的興建與落成，不但炒熱了上街地皮，也讓原本就被人看好的金山一帶地價迅速昇溫，甚至福州江濱一帶的地價也會感覺到大學城傳遞來的『熱量』。

　　而與福州大學城僅一江之隔的金山生活區，正處在大學城的有效輻射范圍之內。隨著年底金山大橋的全面通車，金山與上街在福州地圖上已經連成一片。說起金山生活區因『大學城』輻射而帶來巨大受益，金山生活區工程建設總指揮任志強用『得天獨厚』四個字來形容。任志強說，金山生活區距大學城僅一橋之隔，大學城的建設，使這裡成為高校教師購房的首選。如今，已經有許多高校教師在金山安家落戶，並且數量還將會不斷增加。這些高素質人群入住金山，使得金山新區的住戶結構得到優化。同時，隨著金山新區基礎配套設施的進一步完善，其與大學城的互補效應將會更加明顯。金山將建成的大型體育設施、商業網點等都將服務於大學城，與其形成遙相呼應的格局，實現共同繁榮。許多購房者正是看准大學城建成後將帶來寵大的學生租房需求，而來到金山新區置業投資，這也是帶動金山房價上漲的一大因素。據任志強透露，在本月初的一次土地拍賣中，金山新區的一幅地塊賣出了每畝141萬元的價格。

　　對大學城帶來的客觀回報效益，業內人士都表示樂觀。准備在金山投資興建福州電影城的福建大愚旅游發展有限公司董事長江漱石認為，金山雖然目前還處在聚集入氣的階段，而且大概需要2—3年來完成這個階段。但金山生活區以大學城20萬師生為依托，在這樣一個具備高文化、高素質的居民生活區興建一個全新模式的電影城，不存在客少冷場的後顧之懮。

　　而福州地產策劃人莊子，更是為大學城輻射的半徑給出一個大概的數字。莊子認為，大學城的建成將為閩侯上街帶來巨大的商業繁榮，並於三到五公裡的輻射半徑影響周邊地區。莊子說，與大學城相配套的市政設施、服務設施、商業網點和交通網絡的建設，將使這裡形成一個現代化的新城區，從而使這一地塊的價值度得到很大的提昇。同時，大學城的興起，拉近了與城市中心區的心理距離。過去人們認為較偏遠的建新、洪塘大橋周邊等地段也將不再顯得偏遠。

　　像經營城市一樣經營大學城

　　大學城這個『大象』到底該怎麼看?佔地幾千畝的大學城，事實上已經成為一個主題城鎮，或者是一個相對完整的城市功能區。

　　教育的發展仍將更多依賴於房地產和其它產業的協作配合和良性互動。企業要進入這一領域，就必須站在投資未來、振興教育的高度，以全新的經營理念，正確處理和平衡好政府、工商企業、教育機構和社會公眾的利益關系，吸納整合教育資源和相關產業資源，努力實現各個利益主體的合力倍增效應，纔能獲取更大的社會效益和經濟利益，纔能得到可持續發展，這就要求企業必須正確思考和處理好以下三方面的問題。

　　首先，要有『泛教育』和『泛地產』的經營理念，即『跳出地產做地產』，『跳出教育做教育』。要延伸和利用教育和相關產業的多種功能，充分運用市場化手段，整合和配置包括教育在內的各種資源，不斷追逐地產和教育等相關產業的利潤區，使相關產業與教育之間相互反哺和不斷復合，實現最佳的經濟效益和社會效益。

　　其次，要有『經營城市』的理念，企業經營城市即『企業化城市發展』與『企業家化的城市治理』。進入這一領域，從總體上要以經濟、社會、環境效益最大化為目標，要善於與當地政府密切配合，要敢於做企業經營城市的探路者，在服從政府城市總體規劃的前提下，綜合地運用城市土地資本、地域空間和其他經濟要素，用市場杠杆最大限度地調動不同投資主體的積極性和創造性，盤活各種資源，不斷探索全新的管理方法，豐富市場化、企業化、品牌化、資本化、國際化的運作手段，最大限度地把城市資產變成能夠吸引相關購買的商品和產業。在有效地滿足政府、個人、社會的多種需求的同時，從整體上實現資源配置在容量、結構和秩序上的最大化和最優化，促進教育城鎮健康、持續和快速發展。

　　第三，要管理和運營好大學城，與政府一道設立管理委員會是必須的，此外，要設計好自己的管理模式、產品體系和商業模式，大學城有著較為復雜的價值鏈，所服務的顧客也與傳統的房地產企業有很大的不同，到底以什麼樣的方式組合業務，如何提供高效的中央服務，如何通過關聯管理和資本運營，最大限度地實現資源的轉移、整合、創造和共享，如何進行品牌的宣傳推廣，怎樣體現其核心價值，對於任何大學城來說，都將是一個全新的挑戰。