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買房簽合同要謹慎 購房合同附件中有文章
買房前要認真簽訂購房合同,已為廣大買房人所認識。但還有一點要提醒您,那就是不要輕視合同中的附件。
商品房買賣合同示范文本中共有五處明確規定了由買賣雙方另行簽訂補充協議或者由出賣人提供說明作為合同附件。對這些附件,購房人切不可掉以輕心,要注意防止約定不明留下隱患或者查看不細而誤入陷阱。
1、附件一是房屋平面圖。一般情況下,開發商提供的平面圖非常簡單,既無尺寸也無比例,一旦發生爭議,購房人明顯處於劣勢地位。對此,購房人可以要求開發商在房屋平面圖中標明長、寬等基本數據,並盡可能要求開發商同時提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權,也是今後解決爭議的主要依據。
2、附件二是有關公共部位與公用房屋分攤建築面積的構成說明。這裡購房者需要注意的是,凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨服務的建築設施,均不應計入該構成面積。分攤面積的計算應按京國土房管權字(2000)第369號文件執行。雙方應約定,出賣人違背該分攤原則的,應退還不應計入分攤面積部分的相應價款,並按該價款的10%支付違約金。
3、附件三是關於商品房的裝飾、設備標准的約定。對於購房人而言,此約定的關鍵是要把裝修標准具體化。要避免采用諸如『高級面磚』、『高級外牆涂料』、『高級木地板』之類的模糊性標准。應當盡量寫清裝飾材料和設備的商品品牌及其質量標准。
4、附件四是雙方自由約定的補充協議。有些開發商事先擬好了補充協議,對此,購房人要仔細閱讀、審查,防止有的開發商利用補充協議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義務。其次,購房人還要充分利用該補充協議把自己關注和擔心的一些事項在補充協議中做出詳細約定。例如,在前期物業管理中,由於業主委員會尚未成立,此階段的物業管理公司是由開發商自行組建或單方選聘的,為了保證前期物業管理的質量及合適的收費標准,購房人應當與開發商就前期物業管理的期限、收費標准和服務范圍與標准等事項做出具體約定。
5、附件五是關於計價方式與價款的約定。目前許多購房人采取向銀行按揭貸款的辦法支付房款。一般來說,因為開發商與銀行事先都簽訂了合作協議,因而絕大多數的購房人都能如期取得貸款。但這並不排除由於種種原因,銀行沒有批准購房人貸款的情況出現。一旦這種情況出現,購房人將有巨大的付款壓力,難以繼續履行購房合同,面臨違約風險。有鑒於此,建議購房人在附件五中,除了約定好付款方式及期限外,還要明確約定:『如果購房人的貸款申請未獲銀行批准,則購房人有權與出賣人協商,采取買受人可承受的分期付款方式支付房款或者選擇退房。買受人因此退房時,出賣人應將買受人已付房款全額返還給買受人。』
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